Ako zabezpečiť, aby sa nehnuteľnosť nedostala do dedičského konania

Hlavne starší ľudia sa zamýšľajú, čo sa stane s majetkom, ktorý po sebe zanechajú. Niektorí nechajú deľbu na dedičov, čo však v prípade, ak niekto nechce nehnuteľnosť prenechať konkrétnemu dedičovi alebo naopak chce určiť, ktorému dedičovi má pripadnúť? Opýtali sme sa právničky z advokátskej kancelárie AKMV.

Dedičia môžu v rámci dedičského konania uzavrieť dohodu o tom, ktorá časť majetku komu z dedičov pripadne. Niekedy sa však z rôznych dôvodov stáva, že poručiteľ, teda vlastník nehnuteľnosti, nechce, aby sa jeho majetok prejednával v dedičskom konaní, ale chce určiť komu konkrétne pripadne či nepripadne. Aké možnosti takémuto vlastníkovi právny poriadok umožňuje, nám priblížila JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.

Darovanie nehnuteľnosti

Často využívanou možnosťou, ako právny vzťah k nehnuteľnosti usporiadať ešte za života poručiteľa, je darovanie nehnuteľnosti budúcemu dedičovi. Darovaním nehnuteľnosti sme sa podrobnejšie zaoberali v jednom z predchádzajúcich článkov.

Vlastník nehnuteľnosti sa môže rozhodnúť nehnuteľnosť darovať niektorému z budúcich dedičov alebo aj inej osobe ešte počas svojho života. V prípade, že má viac detí, môže sa nehnuteľnosť rozhodnúť darovať napríklad aj iba jednému z detí. Ostatným deťom nevzniká žiadny zákonný nárok na „výplatok“ od obdarovaného súrodenca. S darovaním nemusia súhlasiť a ani o ňom nemusia byť informovaní.

V súvislosti s darovaním je potrebné pripomenúť, že ak dochádza k dedeniu zo zákona (v prípade neexistencie závetu), dedičovi sa do jeho dedičského podielu započíta aj to, čo bezodplatne dostal za života poručiteľa. V praxi poukážu na toto započítanie daru v dedičskom konaní u notára najmä ostatní dedičia. Výnimku z potreby započítania daru predstavuje obvyklé darovanie. Obvyklými darmi sú však v praxi hlavne bežné hnuteľné veci a je nepravdepodobné, že by v nejakom konkrétnom prípade bola za obvyklý dar považovaná nehnuteľnosť. To, čo od poručiteľa bezodplatne nadobudli predkovia, sa započíta aj do dedičského podielu potomkov, ktorí dedia v prvej dedičskej skupine namiesto detí poručiteľa. Započítanie sa môže uskutočniť aj v prípade dedenia zo závetu, ale iba v prípade, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by inak obdarovaný dedič bol neodôvodnene zvýhodnený oproti neopomenuteľnému dedičovi.

Z pohľadu obdarovaného je v prípade darovania rizikom možnosť vrátenia daru. Darca sa môže domáhať vrátenia daru v prípade, že sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.

Predaj nehnuteľnosti

O predaji nehnuteľnosti, rovnako ako o darovaní platí, že sa jedná o dispozíciu s vlastníctvom, na ktorú je vlastník veci oprávnený. Vlastník sa teda môže rozhodnúť komu (vrátane potenciálnych dedičov) a za akých podmienok nehnuteľnosť predá. Pri predaji nehnuteľnosti blízkej osobe je pomerne časté aj dojednanie netrhovo nízkej kúpnej ceny, čomu sme sa už tiež podrobnejšie venovali tu.

Samotné dojednanie nízkej kúpnej ceny by nemalo predstavovať problém. Problém by však mohol vzniknúť v prípade, ak by kúpna zmluva s neprimerane nízkou kúpnou cenou bola napr. výsledkom konania v rozpore s dobrými mravmi. To by bol dôvod na neplatnosť kúpnej zmluvy. Neplatná by kúpna zmluva mohla byť aj v prípade, že by sa jednalo o tzv. zastretý právny úkon. To by sa mohlo stať napr. ak by zmluva bola síce označená ako kúpna zmluva, ale skutočným úmyslom zmluvných strán by bolo darovanie, čo by sa v prípade súdneho sporu o platnosť takejto zmluvy preukazovalo najmä výsluchom zmluvných strán.

Či už by došlo k prevodu nehnuteľnosti darovaním alebo predajom, u nehnuteľností, v ktorých darca/ predávajúci býva, resp. v ktorých plánuje dožiť, jednoznačne odporúčame priamo v zmluve dojednať aj vznik vecného bremena v jeho prospech (práva doživotného bývania).  

Zaopatrovacia zmluva

Menej známou a tým aj menej využívanou možnosťou prenechania nehnuteľnosti inej osobe je aj uzatvorenie tzv. zaopatrovacej zmluvy. Zaopatrovacia zmluva nie je v našom právnom poriadku upravená ako samostatný zmluvný typ. Patrí preto medzi tzv. nepomenované zmluvy.

Predmetom zaopatrovacej zmluvy je záväzok zaopatrenca prenechať zaopatrovateľovi nehnuteľnosť a záväzok zaopatrovateľa poskytnúť zaopatrencovi opateru vymedzenú v zmluve. V zmysle rozhodovacej praxe súdov je záväzok opatery potrebné dostatočne určito špecifikovať. Nepostačuje iba všeobecné uvedenie, že zaopatrovateľ bude zaopatrenca opatrovať a pod. Takéto vymedzenie záväzku zaopatrovateľa by mohlo spôsobiť zmluvu neplatnou. Odporúčame presne vymedziť, čo všetko bude zaopatrovateľ povinný vykonávať (napr. nakupovanie, upratovanie, sprevádzanie na lekárske vyšetrenia a tiež určiť ako často atď.).

Upozorňujeme, že nesprávne spísanie zaopatrovacej zmluvy môže pre obe zmluvné strany predstavovať veľké riziko. Nie je napr. vylúčené, aby zaopatrovacia zmluva bude vyhodnotená ako dve samostatné zmluvy na jednej listine (darovacia zmluva aj nepomenovaná zmluva zaväzujúca obdarovaného k opatrovaniu). Ak by súd takúto listinu vyhodnotil ako dve samostatné zmluvy, mohlo by sa v praxi stať, že obdarovaný nadobudne nehnuteľnosť darovaním, ale povinnosť opatrovať dojednanú v nepomenovanej zmluve si následne nebude riadne plniť. Právny poriadok SR nezakotvuje možnosť odstúpenia od zaopatrovacej zmluvy. Riziko pre zaopatrovateľa môže byť zas v tom, že ak by súd vyhodnotil, že vôľou zaopatrenca bolo prenechať nehnuteľnosť pod podmienkou zaopatrovania, zmluva by sa posudzovala ako jeden úkon a neplatná časť týkajúca sa napr. vymedzenia podmienok zaopatrenia by spôsobila neplatnosť aj samotného darovania nehnuteľnosti.

Pre niekoho môže byť zaopatrovacia zmluva ideálnym riešením, vzhľadom na jej špecifiká však dôrazne odporúčame, aby si ju vlastník nehnuteľnosti v prípade záujmu nechal vypracovať advokátom.

Výhodou doriešenia právneho nástupníctva vo vzťahu k nehnuteľnostiam ešte za života je aj úspora na notárskych poplatkoch, ktorých výška sa odvíja od hodnoty majetku. Teda čím väčšia je hodnota predeďovaného majetku (až po určitú hranicu), tým vyššia je aj výška notárskych poplatkov.

Závet

Pokiaľ vlastník nechce vyriešiť otázku vlastníctva k svojim nehnuteľnostiam ešte za svojho života, ale má predstavu, ktorý konkrétny dedič by mal jeho nehnuteľnosť zdediť, resp. ako by sa mali jeho nehnuteľnosti rozdeliť, môže spísať závet. V takomto prípade závetní dediči nadobudnú vlastníctvo k predmetným nehnuteľnostiam až jeho smrťou.

Upozorňujeme však, že potomkovia poručiteľa sú zo zákona tzv. neopomenuteľnými dedičmi. Plnoletým potomkom musí poručiteľ v závete odkázať aspoň toľko, koľko predstavuje polovica dedičského podielu, ktorý by im prináležal pri dedení zo zákona. Teda polovica toho, čo by dedili, keby nespísal závet. Maloletým potomkom musí odkázať aspoň toľko, koľko je ich dedičský podiel zo zákona. Ak to v závete nie je dodržané, je závet v predmetnej časti neplatný. Výnimku predstavuje prípad, ak by so závetom spísal poručiteľ aj listinu o vydedení. 

Vydedenie

Na vydedenie zakotvuje zákon pomerne striktné podmienky. Správne niekoho vydediť v praxi vôbec nie je jednoduché. Aby mohlo k vydedeniu dôjsť, musí byť daný aspoň jeden zo štyroch dôvodov vydedenia zakotvených v Občianskom zákonníku. Dôvodom vydedenia je, ak potomok v rozpore s dobrými mravmi neposkytol poručiteľovi potrebnú pomoc v chorobe, v starobe alebo v iných závažných prípadoch, potomok o poručiteľa trvalo neprejavuje skutočný záujem, ktorý by ako potomok mal prejavovať, prípadne bol odsúdený pre úmyselný trestný čin na trest odňatia slobody v trvaní najmenej jedného roka a / alebo potomok trvalo vedie neusporiadaný život.

Podrobnejšie podmienky vyplývajú aj z pomerne rozsiahlej rozhodovacej praxe súdov, preto v prípade, že zvažujete tento právny inštitút využiť, odporúčame poradiť sa s advokátom alebo notárom. Iné právne úkony pre prípad smrti ako závet a vydedenie náš súčasný právny poriadok neumožňuje.

Zdroj: AKMV

Zdroj foto: Dreamstime