Investície do kancelárií v strednej a východnej Európe klesli o 37,5 %, so štartom očkovania sa očakáva oživenie

V prvých troch kvartáloch 2020 zaujali investori a nájomcovia kancelárskych priestorov vyčkávací postoj a tak poklesol celkový objem investícií aj počet transakcií. Vyplýva to zo správy poradensko – realitnej spoločnosti Colliers International, ktorá prináša aj predpoveď scenárov do konca roka 2022.

Napriek poklesu záujmu o kancelárske priestory v prvých troch kvartáloch 2020 bol prírastok nových kancelárskych priestorov v regióne strednej a východnej Európy relatívne neovplyvnený. V porovnaní s rovnakým obdobím roku 2019 klesol celkový objem investícií do kancelárií o 37,5 %. Pokles počtu transakcií na väčšine kancelárskych trhov za prvé tri kvartály 2020 sa pohyboval medzi 27 % a 46 %, tieto čísla sú však naďalej uspokojivé, nakoľko väčšina trhov zaznamenala v posledných pár rokoch rekordné úrovne transakcií. V druhom a treťom kvartáli 2020 došlo tiež k nárastu veľkosti priestoru, ktorý nájomcovia ponúkli na účel ďalšieho prenájmu (tzv. sublease). Hoci technicky ide o prenajatý priestor, zvyšuje ponuku kancelárií dostupných na trhu. Podľa správy “The CEE Office Scene 2020-2022”, ktorú vydala spoločnosť Colliers International, možno očakávať s pozitívnymi správami o očkovaní, ktoré sa naplno spúšťa, že sa v roku 2021 oživia objemy investícií do kancelárií.

Dopyt po kanceláriách

Po krízovom roku 2020 nájomníci skúmajú svoje možnosti a spôsoby, ako sa postarať predovšetkým o svojich ľudí, ako o najdôležitejšie aktívum. Zahŕňa to zapracúvanie zdravotných a bezpečnostných pokynov tak, aby im umožnili efektívne využívať alebo prispôsobovať svoje hlavné kancelárske priestory. Zamýšľajú sa tiež nad tým, ako využívať flexibilné kancelárske riešenia a čo dáva najväčší zmysel z hľadiska toho, ak zamestnanci budú dlhšie pracovať z domu.

Michal Hoško, riaditeľ služieb pre nájomcov kancelárskych budov v Colliers International naznačuje možné scenáre vývoja na slovenskom trhu v najbližšom období: „V najbližších dvoch rokoch odhadujeme 20 až 30 %-né zníženie plochy obsadených kancelárskych priestorov. Mnohým firmám sa osvedčilo zavedenie práce na diaľku, znížili sa náklady na prenájom a v niektorých prípadoch aj cestovné náklady.“ Očakávajú, že spoločnosti, kde je nevyhnutná fyzická prítomnosť zamestnancov z dôvodu charakteru ich podnikania, sa pokúsia vyčleniť na oddelené pracovné priestory pre menej ľudí. Pre tieto spoločnosti môže byť regulácia počtu zamestnancov povolených v kancelárii v konkrétnom okamihu jednou z najväčších výziev. V tejto veci neexistuje univerzálne riešenie, pretože každá stratégia pracoviska by mala byť prispôsobená individuálnym potrebám a cieľom spoločnosti. Podľa Colliers International je najlepším spôsobom, ako nájsť najefektívnejšiu a najspoľahlivejšiu cestu do novej kancelárskej reality, konzultácia s odborníkmi z tohto odvetvia.

Ponuka kancelárií a projekty vo výstavbe

Kancelárske priestory, ktoré sú aktívne vo výstavbe a ktorých dodanie je plánované až do roku 2022, sa v jednotlivých regiónoch značne líšia z dôvodu špecifickosti daného mesta. „V roku 2021 sa očakávajú pomerne silné dodávky nových projektov v Bukurešti, Budapešti, Sofii a Varšave. Podľa toho, ako sa bude situácia s pandémiou vyvíjať v priebehu nasledujúcich 6 až 12 mesiacov, môžeme očakávať určité oneskorenia v prípade projektov, ktorých výstavba ešte nezačala,“ vysvetľuje Kevin Turpin, regionálny riaditeľ pre prieskum v strednej a východnej Európe. Určité oneskorenia by tiež mohli potenciálne očakávať aj niektoré kancelárske projekty, ktoré si na zabezpečenie financovania vyžadujú určitú úroveň predprenájmov. Z približne 2,1 milióna m2 v aktívnej výstavbe v celom regióne s dodaním do roku 2022, je v súčasnosti prenajatých v priemere 40 % plochy.

Scenár do roku 2022 pre hlavné mestá regiónu strednej a východnej Európy: obsadenosť ponuky kancelárskych priestorov

^{Zdroj: Colliers International}

Scenár vývoja neobsadenosti do konca roka 2022

Veľa sa špekuluje o tom, že miera neobsadenosti v sektore kancelárskych nehnuteľností ako celok stúpne na rekordnú úroveň vzhľadom na nadchádzajúci prírastok v ponuke a znížený dopyt. „V závislosti od predpokladov ohľadne dopytu a vrátených priestorov, možno vytvárať rôzne scenáre. Vývoj trhu tomu zatiaľ nenasvedčuje, takýto scenár však nemožno vylúčiť,“ dodáva Turpin. Pri tvorbe predpokladanej skladby ponuky kancelárskych priestorov do konca roku 2022 vychádzali v Colliers International z viacerých predpokladov. Podľa nich ponuka operátorov ponúkajúcich flexibilné priestory narastie o 1 percentuálny bod a objem priestorov ponúkaných na ďalší prenájom (sublease) sa zdvojnásobí. Počas obdobia 4Q 2020 až 2022 sa očakáva 30 %-né zníženie čistej absorpcie, teda objemu obsadených priestorov. Pravdepodobne vzrastie podiel vráteného priestoru z dôvodu možných redukcií priestoru alebo realizovaných podnájmov a pri projektoch, ktoré sú v súčasnosti v aktívnej výstavbe a dokončia sa do konca roku 2022, sa očakáva menej predprenájmov.

Scenár 2015 až 2022 pre hlavné mestá regiónu strednej a východnej Európy: neobsadenosť (%)

^{Zdroj: Colliers International}

Urýchlenie kancelárskych trendov

Užívatelia budú očakávať prístup „na požiadanie“ vo všetkých odvetviach. „Prostredníctvom nášho programu zameraného na pokročilé technológie – proptech, ktorý zabezpečuje spoločnosť Tech Stars, nejaký čas sledujeme vývoj rôznych technológií, ktoré sa dotýkajú aj sektoru nehnuteľností,“ dodáva Kevin Turpin. V kancelárskom sektore je možné efektívne využiť aplikáciu, pomocou ktorej nájomca zistíte rýchlo a jednoducho, aký typ pracovného prostredia je pre jeho spoločnosť vhodný,  platforma poskytujúcu prístup k širokej sieti flexibilných kancelárskych priestorov alebo komplexnú mobilnú aplikáciu, ktorá zjednodušuje spoluprácu s nájomcami po celom svete.

Zdroj: Colliers International

Zdroj foto: Dreamstime

Autor
Ingrid Kántorová

Ingrid Kántorová je redaktorkou portálu Nehnuteľnosti.sk od roku 2018. Zameriava sa na dizajn nehnuteľností, energetickú efektívnosť stavieb, legislatívne témy a bývanie celebrít.