Predaj časti nehnuteľnosti, ktorej ste spoluvlastníkom

V praxi sa stretávame s nehnuteľnosťami s viacerými vlastníkmi pomerne často. Aké práva a povinnosti má jeden zo spoluvlastníkov pri disponovaní svojím dielom? Vysvetlila nám to právnička JUDr. Veronika Michalíková.

Náš právny poriadok rozlišuje dva druhy spoluvlastníctva – bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, ktoré je možné iba medzi manželmi a podielové spoluvlastníctvo. Práve na to druhé sa v tomto článku zamerala právnička z advokátskej kancelárie AKMV.

Kto je spoluvlastníkom

Spoluvlastnícky podiel je podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.“ Veľkosť spoluvlastníckeho podielu sa vyjadruje najčastejšie zlomkom, prípadne percentom.

Spoluvlastnícky podiel neznamená, že by spoluvlastníkovi patrila konkrétna časť nehnuteľnosti (napríklad konkrétna izba v byte a podobne). Spoluvlastník je spoluvlastníkom celej nehnuteľnosti, pričom na právach a povinnostiach k spoločnej (celej) veci sa podieľa podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu.

Ak by vás zaujímalo, za koľko by ste mohli predať vašu nehnuteľnosť, vyskúšajte si ju oceniť v našej službe Oceňovanie nehnuteľností.

Predaj veci v podielovom spoluvlastníctve a predkupné právo

Pokiaľ sa predáva vec v podielovom spoluvlastníctve, nie je potrebné, aby s jej predajom súhlasili všetci spoluvlastníci. Každý spoluvlastník môže disponovať so svojim spoluvlastníckym podielom, je však povinný rešpektovať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov.

Pokiaľ teda niektorý z podielových spoluvlastníkov alebo aj viacerí podieloví spoluvlastníci prevádzajú svoj spoluvlastnícky podiel, sú povinní tento svoj spoluvlastnícky podiel najprv ponúknuť ostatným podielovým spoluvlastníkom. Až keď si ostatní podieloví spoluvlastníci predkupné právo neuplatnia, môže spoluvlastník svoj podiel ponúknuť tretej osobe.

Dôležité tiež je, že podľa rozhodovacej praxe súdov sa predkupné právo podielového spoluvlastníka uplatňuje aj pri bezodplatnom prevode spoluvlastníckeho podielu (tzn. na základe darovacej zmluvy), ale napr. aj v prípade vloženia spoluvlastníckeho podielu ako nepeňažného vkladu do obchodnej spoločnosti.

Výnimku z predkupného práva spoluvlastníka na spoluvlastnícky podiel predstavuje prevod na blízku osobu. Blízkou osobou je v zmysle § 116 Občianskeho zákonníka „príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu“.

Ponuka spoluvlastníkovi

Dôležité je tiež, akým spôsobom má byť spoluvlastnícky podiel ostatným spoluvlastníkom ponúknutý. V ponuke je potrebné uviesť podmienky, za ktorých bude uzavretá zmluva na spoluvlastnícky podiel. Akceptovanie ponuky sa uskutočňuje uhradením kúpnej ceny uvedenej v ponuke. V prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti je kúpnu cenu potrebné uhradiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky, inak právo zanikne. V prípade nehnuteľností je tiež potrebné, aby bola ponuka urobená v písomnej forme.

Pokiaľ majú o nadobudnutie ponúkaného spoluvlastníckeho podielu záujem viacerí spoluvlastníci a nedohodnú sa na výkone predkupného práva, majú všetci spoluvlastníci právo vykúpiť prevádzaný spoluvlastnícky podiel pomerne podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov.

Čo ak mi spoluvlastník podiel neponúkol?

Prípady obchádzania podielových spoluvlastníkov pri prevode spoluvlastníckeho podielu sú v praxi dosť časté. V prípade, že bolo predkupné právo podielového spoluvlastníka porušené, má podielový spoluvlastník v zásade nasledujúce možnosti:

Podanie žaloby, ktorou sa bude domáhať vyslovenia (relatívnej) neplatnosti zmluvy, ktorou bol spoluvlastnícky podiel prevedený. V takomto prípade je potrebné zažalovať všetkých účastníkov zmluvy, ktorou k prevodu došlo. Teda v prípade kúpnej zmluvy nie len kupujúceho, ale aj predávajúceho a v prípade darovacej zmluvy nie len obdarovaného, ale aj darcu.

Vyzve nadobúdateľa spoluvlastníckeho podielu, aby mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ho kúpil od predchádzajúceho vlastníka. Pokiaľ nový spoluvlastník výzve nevyhovie, môže podielový spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, podať žalobu proti novému spoluvlastníkovi, v ktorej bude žiadať, aby súd nahradil prejav vôle nadobúdateľa (nového spoluvlastníka) na kúpnej zmluve.

Prevod nenapadne, ale aj naďalej bude mať vo vzťahu k predmetnému spoluvlastníckemu podielu predkupné právo, ktoré si bude môcť uplatňovať v prípade ďalších prevodov.

Zdroj: AKMV

Zdroj foto: Dreamstime