Ako predať byt s hypotékou?
S narastajúcim objemom úverov na bývanie pribúda aj počet predávaných bytov, ktoré sú zaťažené hypotékou. Takéto nehnuteľnosti sú v posledných rokoch bežnou súčasťou realitnej ponuky. Pre predávajúcich to ale znamená o niečo viac starostí pri príprave a následnom priebehu realitného obchodu.
Priebeh predaja nemusí byť rovnaký pri všetkých bytoch zaťažených úverom. Predávajúci má totiž viac možností, ako predať byt s hypotékou. Od výberu jednej z nich bude závisieť, ako prebehne príprava aj samotný obchod. Zvolený spôsob, ako predať byt, takisto ovplyvní, za aký čas sa nehnuteľnosť predá a ktoré kroky bude pri absolvovaní tohto procesu potrebné zvládnuť.
Záložné právo oznámte kupujúcemu
Skôr, než začnete riešiť náležitosti spojené s predajom bytu, záujemcu o jeho kúpu upozornite na záložné právo, ktorým banka disponuje v dôsledku nesplateného hypotekárneho úveru. Pre niektorých kupujúcich to nemusí byť žiadny problém, iní môžu požadovať, aby sa predávajúci hypotéky zbavil ešte pred predajom nehnuteľnosti. Práve od dohody s kupujúcim často závisí, akým spôsobom sa byt s hypotékou predá.
Čo s hypoúverom pri predaji bytu?
1. Hypotéka sa predčasne splatí
2. Hypotéku prevezme kupujúci
3. Záložné právo sa prevedie na iný byt
1. Predčasné splatenie hypotéky
Zatiaľ stále najbežnejším spôsobom, ako vyriešiť zaťaženie bytu hypotekárnym úverom, býva jeho predčasné splatenie. Plusom je, ak má predávajúci dostatok vlastných zdrojov a zvyšok dlžnej čiastky môže banke zaplatiť sám. Druhou možnosťou je, že zvyšnú dlžnú sumu uhradí kupujúci, pričom táto čiastka bude zarátaná do celkovej kúpnej ceny.
Postup, ako predčasne splatiť úver:
- najprv požiadajte banku o súhlas s predčasným splatením hypotéky
- banka následne vypočíta zvyšnú dlžnú sumu a určí termín splatenia
- po predčasnom splatení zostatkovej čiastky banka vystaví kvitanciu
- na základe kvitancie sa katastru navrhne vymazanie záložného práva
- po vymazaní záložného práva v prospech banky sa môže byt predať
2. Hypotéku prevezme kupujúci
Medzi kupujúcimi sa nenájde veľa takých, ktorí by pri kúpe bytu chceli prevziať cudzí úver. Dôvodom je, že podmienky splácania, na ktorých sa s bankou dohodol predávajúci, nemusia vyhovovať kupujúcemu. V niektorých prípadoch sa ale podarí vyriešiť záťaž bytu hypotékou aj takýmto spôsobom. Celá zostatková časť úveru tak prechádza na kupujúceho.
Postup, ako prepísať hypotéku:
- najprv oznámte banke, že chcete predať byt a previesť hypotéku na kupujúceho
- banka si následne preverí kupujúceho a jeho bonitu, resp. schopnosť splácať úver
- ak kupujúci spĺňa všetky kritériá, banka vydá kladné stanovisko k zmene dlžníka
- pri prepise hypotéky môže poskytovateľ čiastočne upraviť podmienky splácania
- po súhlase všetkých zúčastnených strán sa môže pristúpiť k predaju nehnuteľnosti
- po predaji sa prepíše dlh na nového majiteľa, ktorý bude riadne splácať hypotéku
3. Prevod záložného práva na iný byt
Treťou možnosťou je prevod záložného práva z predávaného bytu na iný byt, prípadne na inú nehnuteľnosť. Tá môže byť v osobnom vlastníctve predávajúceho alebo vo vlastníctve inej osoby, ktorá bude s takýmto prevodom súhlasiť. Podmienkou však je, aby mala zvolená nehnuteľnosť rovnakú alebo vyššiu hodnotu ako predávaný byt.
Postup, ako previesť záložné právo:
- najprv oslovte súdneho znalca a nechajte ho vypracovať znalecký posudok nehnuteľnosti
- predložte znalecký posudok banke, ktorá posúdi, či je nehnuteľnosť vhodnou zábezpekou
- ak banka posúdi zabezpečenie kladne, požiadajte ju o zmenu predmetu záložného práva
- banka potom vystaví záložné zmluvy pre vlastníka nehnuteľnosti určenej na zábezpeku
- po podpise záložných zmlúv sa na katastri podá návrh na vklad nového záložného práva
- banka vydá kvitanciu, na základe ktorej kataster zmaže záložné právo na predávaný byt
Ako prebieha následný predaj bytu?
Samotný priebeh predaja sa už od bytov, ktoré nie sú zaťažené hypotékou, nelíši. Na základe aktuálne platnej legislatívy je nutné spísať kúpnu zmluvu, resp. zmluvu o budúcom predaji. V obidvoch prípadoch musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmet kúpy, stanovenie kúpnej ceny a určenie, akým spôsobom sa kúpna cena uhradí. Pri predaji bytu s hypotékou je jasné určenie spôsobu úhrady obzvlášť dôležité, ak predčasné splatenie hypoúveru financuje kupujúci. To uľahčí prevod kúpnej ceny, po ktorom je realitný obchod uzatvorený a ostáva už iba splniť posledné povinnosti po kúpe.
Povinnosti po ukončení predaja bytu:
- prepis vlastníckych práv na katastri
- odovzdanie bytu novému majiteľovi
- prepis energií na nového odberateľa
- prepis médií, prípadne zrušenie zmluvy o ich užívaní
- nahlásenie všetkých zmien správcovi bytového domu
- ohlásenie vzniku daňovej povinnosti voči obci či mestu
Ak predávajúci predal byt pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, vzniká mu povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti. V prípade, že prešlo viac ako 5 rokov, od tejto povinnosti je automaticky oslobodený, ak nešlo o byt zaradený do obchodného majetku. Platí to pri všetkých spôsoboch nadobudnutia bytu od bežného spôsobu, ako kúpiť nehnuteľnosť, až po dedenie či darovanie.
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
Zdroj foto: ew-realestate.com, pixabay.com
Horné Srnie 
• 
