Čierna stavba: Všetko, čo o nej potrebujete vedieť

Vysoký počet čiernych stavieb je u nás dlhodobým problémom. Podľa viacerých štúdií dokonca patríme do skupiny štátov, kde je podiel takýchto nelegálnych diel v pomere k veľkosti populácie jeden z najvyšších.

Dôvodov vysokého počtu čiernych stavieb na našom území je viacero. Niektorí stavebníci sa dopúšťajú nelegálneho konania nechtiac kvôli neznalosti legislatívy, resp. kvôli nejasnostiam, ktoré vyplývajú zo stavebného zákona. Iní skúšajú šťastie a stavajú bez povolenia vedome aj za cenu rizika, že im hrozí trest. V obidvoch prípadoch sa oplatí vedieť, kedy dielo nadobúda štatút čiernej stavby, ako sa dá dosiahnuť dodatočná náprava a aké sú dôsledky, keď stavebník tento stav nenapraví.^{Zdroj: tasr.sk}

Ako je čierna stavba zadefinovaná v zákone?

Aj keď v stavebnom zákone sa objavuje skôr termín nepovolená stavba, medzi stavebníkmi aj stavebnými úradmi je zaužívaný názov čierna stavba. Podľa aktuálne platnej legislatívy sa ňou stáva každá stavba, ktorá na svoju realizáciu nezískala povolenie, prípadne sa vybudovala v rozpore s vydaným stavebným povolením. Stavebné povolenie vyžaduje každá nová stavba aj väčšia prístavba alebo nadstavba k existujúcemu objektu. Bez tohto podkladu nie je možné stavať. V prípade, že to stavebník nerešpektuje a na pozemku niečo vybuduje, resp. vybuduje v rozpore so stavebným povolením, výsledné dielo okamžite nadobudne štatút čiernej stavby.

Nepovolená stavba alebo neoprávnená stavba?

Nie každá stavba vybudovaná bez povolenia automaticky získava štatút nepovolenej čiernej stavby. Stavebný zákon sa v rámci vybraných paragrafov zmieňuje aj o tzv. neoprávnených stavbách. Aj v tomto prípade sa jedná o nelegálne stavebné diela, no z právneho hľadiska sa od nepovolených čiernych stavieb výrazne líšia.

Nepovolená stavba – Za nepovolenú stavbu sa považuje dielo, ktoré bolo vybudované bez stavebného povolenia vydaného príslušným stavebným úradom. Zároveň sa ňou môže stať aj stavba, ktorá takéto povolenie získala, no stavebník ju zrealizoval v rozpore s jeho obsahom. Týka sa to všetkých stavieb, ktoré majiteľ vybudoval bez povolenia alebo v rozpore s ním na vlastnom pozemku.

Neoprávnená stavba – Do tejto kategórie stavieb patria všetky diela, ktoré boli vybudované alebo rozostavané na cudzom pozemku bez súhlasu majiteľa parcely. Pokiaľ stavebník nemá potrebný súhlas, stavebný úrad mu na výstavbu povolenie nevydá. V prípade začatia výstavby bez súhlasu a vedomosti vlastníka o realizácii na jeho pozemku sa tak dielo automaticky stáva neoprávnenou stavbou bez právneho titulu.^{Zdroj: stuff.co.nz}

Ako predísť vzniku čiernej nepovolenej stavby?

Kým pri výstavbe na cudzom pozemku bez súhlasu majiteľa sa vyhnúť protizákonnej činnosti nedá, pri realizácii stavby na vlastnom pozemku to možné je. Vstupenkou k legalizácii stavby je práve stavebné povolenie, ktoré bude stavebníkovi vydané po splnení všetkých podmienok a po preukázaní požadovaných dokumentov vrátane preukázania vlastníctva daného pozemku. Splnenie podmienok a predloženie administratívnych podkladov s pravdivými údajmi zabráni tomu, aby bola výsledná stavba postavená v rozpore s vydaným stavebným povolením.

Čierna stavba sa dá zlegalizovať aj dodatočne

Šancu na zlegalizovanie majú aj objekty, ktoré už nadobudli štatút čiernej stavby, či už kvôli výstavbe bez stavebného povolenia alebo kvôli realizácii v rozpore s jeho obsahom. Stavebné úrady totiž majiteľom čiernych stavieb ponúkajú možnosť dodatočnej legalizácie. Pri ohlásení čiernej stavby dokonca sami vyzvú majiteľa na nápravu. V rámci nej je potrebné splniť zopár podmienok a predložiť niekoľko dokumentov, na základe čoho môže príslušný stavebný úrad vydať dodatočné stavebné povolenie.

Podklady pre dodatočné stavebné povolenie:

- žiadosť o vydanie dodatočného stavebného povolenia

- 2 kópie projektovej dokumentácie konkrétnej stavby

- doklad o odbornej spôsobilosti autora projektu stavby

- stanovisko okresného úradu aj dodávateľov energií

- vyhlásenie stavebného dozoru o zabezpečení stavby

- ďalšie podklady vyžadované aj pri bežnom stavebnom povolení^{Zdroj: deshgujarat.com}

Poplatok za dodatočné stavebné povolenie

Vydanie stavebného povolenia nie je zadarmo. Inak to nie je ani pri dodatočnom stavebnom povolení. Poplatky za jeho vydanie sú až trojnásobne vyššie ako pri vydávaní povolenia pred začiatkom riadnej výstavby. Ak chce majiteľ získať dodatočné stavebné povolenie na rodinný dom, zaplatiť zaň bude musieť 150 €. V prípade bytového domu je poplatok ešte vyšší. Jeho výška je až 600 €.

Pokuta za čiernu stavbu niekoľko tisíc eur

Úhrada poplatku za dodatočné stavebné povolenie je len jedným z nákladov, ktoré odľahčia peňaženku majiteľa čiernej stavby snažiaceho sa o nápravu. Keďže výstavba bez stavebného povolenia sa radí medzi priestupky, za takéto konanie sa udeľujú pokuty. Ich výška sa môže vyšplhať až na 33 193,32 €. Pokuta za čiernu stavbu vo výške hornej hranice peňažného trestu sa udeľuje len v prípadoch, ak bola stavba postavená bez povolenia. Pri diele, ktoré stavebné povolenie získalo, no jeho realizácia prebehla v rozpore s jeho obsahom, sa zvykne udeľovať nižšia pokuta za čiernu stavbu vo výške niekoľkých stoviek eur.

Dočasné alebo trvalé zastavenie čiernej stavby

Od ochoty stavebníka vybaviť si dodatočné stavebné povolenie a uhradiť pokutu za nelegálnu výstavbu závisí, či bude zastavenie čiernej stavby dočasné alebo trvalé. Dočasné zastavenie potrvá len do vydania dodatočného stavebného povolenia, po ktorom môže výstavba objektu pokračovať. Trvalé zastavenie čiernej stavby znamená, že stavebník nepredložil potrebné doklady alebo ich predloženie nestačilo na vydanie dodatočného stavebného povolenia, čoho výsledkom je úplné zastavenie čiernej stavby a rozhodnutie o jej odstránení. 

Odstránenie čiernej stavby na náklady majiteľa

Ak riešenie situácie ohľadom čiernej stavby vyústi do rozhodnutia o jej odstránení, stavebný úrad poverí likvidáciou nepovoleného objektu samotného stavebníka. Ten je povinný znášať všetky finančné náklady, ktoré si odstránenie čiernej stavby vyžiada. O niečo viac možností majú stavebníci neoprávnených stavieb, ktoré vyrástli na cudzom pozemku. Tí majú možnosť pokúsiť sa o dohodu s vlastníkom pozemku, ktorý môže za určitú náhradu prevziať stavbu do svojho vlastníctva. Majiteľ neoprávnenej stavby sa tak vyhne jej búraniu a s tým súvisiacim výdavkom.

Čiernu stavbu nezachráni ani premlčacia doba

Niektorí majitelia čiernych stavieb sa v prípade zamietnutia dodatočnej legalizácie, po ktorom nasleduje príkaz na odstránenie čiernej stavby, spoliehajú na premlčaciu dobu. Túto možnosť skúšajú využiť hlavne vlastníci stavieb, ktoré boli postavené pred 3 a viac rokmi, čo je podľa Občianskeho zákonníka oficiálna dĺžka premlčacej doby súvisiaca s majetkovými právami. V prípade vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa však premlčacia doba nezohľadňuje. Ak sa majiteľ nedokáže dohodnúť na prevzatí stavby s vlastníkom pozemku, kde bola čierna stavba vybudovaná, nezostávajú mu žiadne iné legálne možnosti, ako sa jej odstráneniu vyhnúť.^{Zdroj: proptiger.com}

Definícia nelegálnych stavieb, ich delenie na nepovolené a neoprávnené, možnosti dodatočnej  legalizácie či odstránenie čiernej stavby, to všetko môže prejsť už v blízkej budúcnosti istými zmenami. Aktuálne ustanovenia sa totiž opierajú o starý stavebný zákon, ktorý je v platnosti niekoľko rokov. Nie náhodou sa z viacerých kruhov ozýva volanie po novom zákone, ktorý by pomohol k efektívnemu riešeniu problému s čiernymi stavbami a ich rýchlejšiemu úbytku.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk

Zdroj foto: tasr.sk, stuff.co.nz, deshgujarat.com, proptiger.com

Autor
Róbert Bosák

Róbert Bosák je redaktorom portálu Nehnuteľnosti.sk od roku 2019. V rámci redakčnej činnosti sa špecializuje na svetovú architektúru, udržateľné stavby a nové stavebné projekty z domova a z ČR.