Exekúcie nehnuteľností: Všetko, čo potrebujete vedieť o exekúciách majetku

Slovensko patrí dlhodobo medzi štáty s najvyšším počtom exekúcií na obyvateľa. Kým niektoré z nich končia „iba“ vymáhaním plnenia peňažnej pohľadávky, iné vyústia až do exekúcie nehnuteľnosti.

Dôvodov, pre ktoré sa majiteľ nehnuteľnosti dostane do exekučného konania, môže byť hneď niekoľko. Častým prípadom sú nedoplatky v zdravotnej alebo v Sociálnej poisťovni, prípadne neschopnosť splácať úver. Príčinou vedenia exekúcie býva aj neuhradenie pokuty uloženej štátnym orgánom. Nech je dôvod exekučného konania akýkoľvek, jeho výsledkom môže byť až strata nehnuteľnosti.   ^{Zdroj: twmoves.com}

Čo je exekúcia a aký je jej účel?

Slovenský právny poriadok má pre pojem exekúcia jasnú definíciu, ktorá objasňuje, o čo pri exekučnom konaní ide a čo je jeho hlavným účelom. Tento právny proces slúži na realizáciu núteného výkonu súdnych alebo iných rozhodnutí s cieľom uspokojiť pohľadávku veriteľa. Vykonávať ho môže iba exekútor zapísaný v Slovenskej komore exekútorov, ktorý má právo viesť exekúciu na základe poverenia štátom. Urobiť tak môže po tom, čo dlžník neuspokojil danú pohľadávku ani po opakovanej výzve a súd priznal veriteľovi právo na začatie exekúcie.

Kedy začína exekučné konanie?

Priebeh exekúcie má jasný postup, ktorý sa opiera o ustanovenia vyplývajúce zo zákona. K jej začatiu je vždy potrebný exekučný titul, ktorý slúži ako podklad na zahájenie celého procesu. Exekučný titul môže vydať súd, obec, Sociálna poisťovňa, zdravotná poisťovňa či polícia. Daná inštitúcia ho potom doručí súdu, ktorý po preskúmaní návrhu na začatie exekúcie podá exekučný titul s oprávnením začať exekučné konanie exekútorovi. Ten začne viesť exekučné konanie dňom doručenia tohto titulu.

Exekútor zvolí formu exekúcie

Naplnenie pohľadávky môže mať rôzne formy od príkazu na peňažné plnenie až po exekúcie nehnuteľnosti. Najvhodnejšiu formu vyberá samotný exekútor, ktorému bola daná exekúcia zverená. Pred jej výberom preskúma finančné a majetkové pomery dlžníka, na základe čoho rozhodne, ktorý spôsob vedenia exekúcie zvolí. Istou mierou k tomu môže prispieť aj dlžník, ktorého komunikácia s exekútorom môže ovplyvniť výber spôsobu vedenia exekúcie natoľko, aby bola pre neho čo najvýhodnejšia.^{Zdroj: law.com}

Možné spôsoby vedenia exekúcie:

Peňažné plnenie – Jedná sa o najčastejší spôsob vedenia exekúcie. Exekútor vydá príkaz na naplnenie pohľadávky, na základe ktorého musí dlžník do daného termínu uhradiť dlžnú sumu aj trovy exekučného konania.

Zrážky zo mzdy – Pri tomto spôsobe vedenia exekúcie sa dlžníkovi každý mesiac zráža zo mzdy istá finančná čiastka. Zrážky nesmú byť nikdy v plnej výške mzdy, najviac vo výške 1 až 2 tretín z mesačného príjmu, nakoľko dlžníkovi musí byť ponechaná aspoň suma na úrovni životného minima.

Predaj cenných papierov – Podielov dlžníkov, ktorí disponujú cennými papiermi, je na Slovensku dosť nízky. Tento spôsob vedenia exekúcie, pri ktorom je pohľadávka naplnená prostredníctvom zisku z predaja cenných papierov, sa tak stáva ojedinelým prípadom.

Predaj hnuteľného majetku – Pri predaji hnuteľného majetku siaha exekútor na automobil, spotrebiče alebo nábytok. Výber hnuteľného majetku, ktorý bude odpredaný, závisí vždy od výšky danej pohľadávky.

Exekúcia nehnuteľnosti – Po exekúcii vedenej formou príkazu na peňažné plnenie sa jedná o najčastejší spôsob, ako naplniť vybranú pohľadávku.Tá je vo väčšine prípadov naplnená po vydražení daného bytu alebo domu.

Kedy nastupuje exekúcia nehnuteľnosti?

Aj keď exekúcie nehnuteľností sú pomerne častým spôsobom, ako naplniť pohľadávku, nie všetci dlžníci, voči ktorým je zahájené exekučné konanie, sa musia o svoju nehnuteľnosť báť. Aktuálne platná legislatíva dokonca bráni siahnuť na nehnuteľnosť, ak ju dlžník využíva za účelom trvalého alebo prechodného pobytu a výška pohľadávky nepresahuje čiastku 2000 €. Výnimočne sa tak môže udiať v prípadoch, ak sa súdu preukáže, že dlžník nemá inú možnosť naplnenia tejto pohľadávky.

Kedy môže exekútor predať nehnuteľnosť?

V prípade, že nehnuteľnosť dlžníkovi neslúži ako bydlisko alebo miesto podnikania a celková výška jeho pohľadávky presahuje 2000 €, prípadne sa rovná hodnote nehnuteľnosti, exekútor má podľa zákona právo uspokojiť pohľadávku práve jej predajom. V takom prípade nastupuje dražba nehnuteľnosti, ktorá sa pripraví na základe dražobnej vyhlášky vydanej exekútorom. Tú následne exekútor rozposiela všetkým potrebným inštitúciám a dotknutým osobám vrátane dlžníka, ktorý musí v stanovenom termíne uvoľniť nehnuteľnosť a umožniť jej obhliadku.^{Zdroj: pixabay.com}

Ako sa dá zabrániť exekúcii nehnuteľnosti?

Šanca zastaviť exekúciu nehnuteľnosti je stále aj po začatí exekučného konania. Dlžník má možnosť pokúsiť sa zvrátiť stratu viacerými spôsobmi. Jednou z možností je odklad exekúcie, ktorý môže so súhlasom exekútora nastať zo sociálnych dôvodov zapísaných v Exekučnom poriadku. Možnosťou je aj návrh na zastavenie exekúcie, ktorý dlžník podá po tom, čo v čase jej priebehu uhradil dlžnú sumu. Stihnúť to ale musí do 15 dní od doručenia upovedomenia o začatí exekúcie.

Prepis majetku počas exekúcie nie je možný

Ak sa dlžníkovi nepodarí zastaviť alebo odložiť exekúciu, exekútor bude pokračovať krok po kroku podľa zákonného postupu. Ten vedie k príprave spomínanej dražby, na ktorej sa môže nehnuteľnosť predať. Počas obdobia, kedy je nehnuteľnosť v exekúcii, nemôže dlžník s týmto nehnuteľným majetkom nakladať inak ako za účelom bežného využitia na bývanie alebo na podnikanie. Prepis majetku počas exekúcie nie je možný, takže dlžník nemôže zachrániť nehnuteľnosť žiadnym špekulatívnym prepisom na blízku osobu.

Rozvrhnutie zisku z dražby nehnuteľnosti

Ak sa nehnuteľnosť podarí vydražiť, exekútor spíše zápisnicu a odošle ju súdu na schválenie. Ak budú mať osoby, v (ne)prospech ktorých bola vedená exekúcia nehnuteľnosti, námietky k výsledkom dražby, všetky sa zapíšu do zápisnice. Súd ich preskúma a vydá rozhodnutie o (ne)uznaní výsledkov dražby. V prípade kladného posúdenia exekútor zaplatí veriteľovi dlžnú sumu. Pokiaľ je zisk z predaja nehnuteľnosti vyšší ako pohľadávka vrátane trov a poplatkov spojených s exekúciou, zvyšnú čiastku poukáže dlžníkovi.^{Zdroj: pixabay.com}

Všetky náležitosti ohľadom exekúcie nehnuteľnosti a priebehu konkrétneho exekučného konania sa v súčasnosti riešia iba elektronicky. Deje sa tak na základe zmeny v zákone, ktorá platí od roku 2017. Žiadosť o odklad exekúcie, návrh na zastavenie exekúcie alebo námietky voči výsledkom dražby tak môže dlžník komunikovať len elektronickou formou.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk

Zdroj foto: twmoves.com, law.com, pixabay.com

Autor
Róbert Bosák

Róbert Bosák je redaktorom portálu Nehnuteľnosti.sk od roku 2019. V rámci redakčnej činnosti sa špecializuje na svetovú architektúru, udržateľné stavby a nové stavebné projekty z domova a z ČR.