Banskobystrickí realitní klienti sú opatrní, špekulácie sú však na ich škodu

Intenzívnym rozvojom realitného trhu sa obvykle mení aj správanie klientov realitných kancelárií. Aké sú požiadavky klientov v Banskej Bystrici a akým chybám by sa mali vyhnúť, nám povedali odborníci Adrian Kapustik, konateľ Kings Reality, Bohuš Kratochvíl, riaditeľ Reality Market, Natália Ďurišová z Petra-Real s.r.o. a Juraj Astaloš, konateľ AstonReal.

Prvú časť rozhovorov s realitnými kanceláriami v Banskej Bystrici nájdete tu.

_{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Keď sa ľudia rozhodujú pre spoluprácu s realitnou kanceláriou, na čo by sa mali zamerať?

Bohuš Kratochvíl, Reality Market: Ľudia by sa mali zamerať na renomé realitnej kancelárie na trhu a jej skúsenosti. Bohužiaľ, stále pribúda sprostredkovateľov, ktorý sa tlačia na trh s nižšími províziami, ako sú obvyklé (3 %), ale primerane tomu poskytnú klientovi chabé služby, inzerciu a vôbec celé spracovanie zákazky. Neraz sa stretávame s tým, že takéto „realitky“ nemajú s klientom ani zmluvu (čo je porušovanie zákona). Klient, ale ani realitka, tak nemajú žiadnu istotu v stabilite ponúkanej ceny, v tom, že nie je nehnuteľnosť už predaná, ale aj v korektnosti poskytnutých údajov o nehnuteľnosti, ktoré bývajú zavádzajúce, ba až celkom nepravdivé.
Juraj Astaloš, AstonReal: Klienti by mali hľadať „živú“ realitnú kanceláriu, ktorá neustále pracuje, ktorá svoju ponuku neustále dopĺňa a refreshuje ponuky na serveroch. Dobrá realitka investuje do toho, aby bola viditeľná na daných realitných serveroch, lebo len vďaka tomu bude inzerát nehnuteľnosti klienta na prvej viditeľnej strane a nie na predposlednej, ku ktorej sa už žiadny potencionálny kupujúci ani nepreklikne.
Natália Ďurišová, Petra-Real: Ľudia nevedia na čo sa majú zamerať a mnohým je to v zásade jedno, hlavne, že predajú nehnuteľnosť za čo najvyššiu cenu. Berú realitné kancelárie často ako zbytočnosť, ktorá im odčerpáva peniaze. Myslia si, že to zvládnu bez pomoci. Príčinou je aj prístup niektorých maklérov, nemali by klamať klienta, za akú obrovskú cenu nehnuteľnosť predajú a tak získať exkluzivitu a potom tlačiť cenu dole, ale nehnuteľnosť zodpovedne oceniť, klienta informovať o svojom názore o výške ceny nehnuteľnosti a vedieť si ju obhájiť. Pretože na každú nehnuteľnosť vždy máme klientov dvoch. Klient by mal požadovať od realitnej kancelárie zodpovedný prístup a vedomosti, a to z katastrálneho a daňového práva, ale aj znalosti zo stavebnej oblasti. Pri pozemkoch by mal mať maklér znalosti o sieťach, prístupe, povoleniach, geológii, pri domoch o dokladoch, ktoré sú dôležité pri odovzdaní nehnuteľnosti. Mal by byť schopný pomôcť pri vybavovaní napr. čiernej stavby alebo pri vybavení geodeta.
Adrian Kapustik, Kings Reality: Klienti by sa mali zamerať na konkrétneho makléra, značka je síce nejakou garanciou, ale všetko je to o konkrétnych ľuďoch. Základným minimom by malo byť členstvo v NARSK (Národná asociácia realitných kancelárií) a licencovaní makléri.

Čo zabezpečujete pre svojich klientov, aké služby môže klient od vás očakávať?

Adrian Kapustik: Ako asi mnohí, ponúkame kompletný servis. Patrí doňho úhrada kolkov na katastri, poplatky u notára, kompletné dokumenty z katastra na právne účely. Poskytujeme tiež developerské činnosti, inžiniering, poradenstvo pre investorov, správa nehnuteľností v prípade prenájmu.
Bohuš Kratochvíl: Ako najstaršia a v podstate najväčšia realitná kancelária poskytneme naše skúsenosti a zabezpečujeme úplne kompletné služby týkajúce sa predaja a prenájmu nehnuteľností. Právne preverenie nehnuteľnosti, zistenie jej technického stavu, nafotenie, profesionálny marketing a profesionálny a korektný prístup k zákazníkom.
Juraj Astaloš: Ponúkame starostlivosť o daného klienta. Maklér sa stáva klientov „osobným maklérom“ a klientovi reportuje stav nehnuteľnosti na realitnom trhu – pozitívne, ale aj negatívne správy, lebo aj to je práca realitného makléra. K našim službám patrí, samozrejme, kompletný právny servis – návrhy kúpnej zmluvy, návrhy na vklad, spoluúčasť pri podpise záložnej zmluvy, servis na katastri, následné odovzdanie nehnuteľnosti.
Natália Ďurišová: Poskytujeme všetko, od zohnania dokladov, cez vypracovanie zmlúv, vybavenie stavebného povolenia, kolaudáciu, zastupovanie na úradoch alebo aj u správcu nehnuteľnosti až po geodetov, znalecké posudky a finančné poradenstvo.

Ako sa v priebehu rokov zmenili požiadavky vašich klientov? Aké nehnuteľnosti vyhľadávajú vaši klienti najčastejšie?

Adrian Kapustik: Požiadavky sa asi nezmenili, ľudia akurát prišli na to, že sa dá zjednávať s cenou, to predtým nerobili.
Bohuš Kratochvíl: Prvotný hlad po nehnuteľnostiach koncom 90-tych rokov a kupovanie ešte nepostavených bytov v rokoch 1996 až 2006 (byty boli len na výkresoch) sa rokmi zmenil na prezieravé vyberanie toho, čo si záujemcovia kupujú. K zmluvnej viazanosti dochádza až vo fázach tesne pred kolaudáciou alebo až po nej. Takže vyberavosť a opatrnosť sa za posledných 15 rokov výrazne zvýšila. A naopak, z pôvodného nárastu rozlôh novopostavených bytov najmä 2- až 4-izbových sa po kríze v 2008 začali opäť najviac stavať malé 1- a 2-izbové byty, o ktoré je stále záujem.
Natália Ďurišová: Požiadavky sa nezmenili, ale klienti sa vracajú, lebo všetko vybavíme a nemajú starosti. Najčastejšie vyhľadávajú byty a pozemky.
Juraj Astaloš: Klienti vyhľadávajú jednoznačne byty, byty, byty... To je gro obchodov v našej realitnej kancelárii.

Aké sú najčastejšie chyby pri predaji/kúpe nehnuteľnosti, ktorých sa ľudia dopúšťajú?

Adrian Kapustik: Predaj cez viacero realitných kancelárií, vtedy sa stane z nehnuteľnosti takzvaná „realitná prostitútka“, ktorú každý ponúka na predaj, väčšinou za rôznu cenu, a to v kupujúcich vyvolá pocit, že s tým niečo nie je v poriadku. Ďalej býva problém pri prezentácii nehnuteľnosti, sú často špinavé a neupratané, niekedy sa v nich nedajú urobiť ani fotky.
Bohuš Kratochvíl: Základnou chybou býva nepreverenie si realitnej kancelárie. Niektorí klienti zas ponúkajú svoju nehnuteľnosť cez viacero realitných kancelárií, čo spôsobí že práve tá ich nehnuteľnosť sa ponúka všade, ale vôbec nie je zrejmé, kde sa nachádza, a to je pritom najdôležitejšie. Ak je niečoho veľa a všade, prečo by som o to mal mať záujem? Iba ak by cena bola veľmi výhodná... A presne takýto pocit vyvolávajú u potenciálnych kupujúcich. Klienti by si tiež mali uvedomiť, že realitný maklér, ktorý má s nimi uzatvorenú nevýhradnú zmluvu a musí tajiť pred verejnosťou, kde sa ponúkaná nehnuteľnosť nachádza (aby ho záujemca o kúpu nemohol obísť), nebude venovať tejto zákazke takú pozornosť, ako nehnuteľnosti, kde predávajúci zveril predaj len jemu a tak je nehnuteľnosť prezentovaná tak, ako to má byť – so všetkým a jasne. Takže predávajte alebo kupujte výhradne cez známu a korektnú realitnú kanceláriu, oplatí sa to.
Juraj Astaloš: Pri predaji nehnuteľnosti predávajúci vychádzajú z ceny, za ktorú predal sused, alebo ktorú im poradili kamaráti „z krčmy“. Nespoliehajú sa na názor skúseného realitného makléra, resp. pred predajom nehnuteľnosti si nedajú vypracovať znalecký posudok, ktorý im reálne podloží nimi požadovanú cenu.
Natália Ďurišová: Pri kúpe bytov si klienti často nepýtajú doklady od rekonštrukcie či revíznu správu od elektriny. Pri kúpe pozemkov neriešia podložie, nepýtajú sa na radón, riešia síce, či je prípojka vody, ale aký je tlak, ich nenapadne. Klienti robia chyby predovšetkým pri starších domoch, neuvedomujú si nákladnosť opravy starého domu. Ale v poslednej dobe sa to výrazne zlepšuje. Problémom býva aj to, že často nevedia, čo chcú, a nevedia si určiť základné priority, čo by ich nehnuteľnosť mala spĺňať.

Čo všetko by mal mať človek ujasnené predtým, ako sa rozhodne pre kúpu nehnuteľnosti?

Bohuš Kratochvíl: Hlavne si musí ujasniť, čo chce, kde to chce a koľko má na to finančných zdrojov. Profesionálny maklér ho rád vyspovedá a navedie na varianty, ktoré v rámci svojich predstáv a finančných možností má. Neobracajte sa na maklérov, ktorí len chcú predať to, čo majú v ponuke, ale zvažujte možnosti a upravujte svoje požiadavky podľa svojej reálnej situácie.
Juraj Astaloš: Kupujúci by mal mať vytipovanú lokalitu, ktorá mu najviac vyhovuje, veľkosť bytu, prípadne domu, a hlavne maximálny cenový strop.
Natália Ďurišová: Klient by mal hlavne vedieť, ako ide nehnuteľnosť financovať. Dôležité je aj to, či chce byt alebo dom a ak dom, či ho chce hotový, alebo chce stavať. Z požiadaviek sú najdôležitejšie lokalita, veľkosť nehnuteľnosti a maximálna cena.

Prvú časť rozhovorov s realitnými kanceláriami v Banskej Bystrici nájdete tu.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk