Tajomstvá nehnuteľností #8: Sezóna chladu, plesní a vlhnutia – 2. časť

Zimné obdobie je sezónou stavebných starostí, ktoré súvisia s výskytom plesní, vlhnutím stien a problémami s vykurovaním. Pozrite sa, aké prípady v praxi rieši tím stavebných inžinierov Kvalitné bývanie.

Minule sme načali tému o plesniach a problémoch s vykurovaním. Uviedli sme, ako postupovať a neobchádzať dôležité teoretické pravidlá. Dnes pokračujeme ďalšími príkladmi z praxe špecialistov firmy Kvalitné bývanie. Možno riešite podobné starosti aj vy.

5-ročný problém vyriešený za 2 sekundy

Pred Vianocami nás oslovili manželia z obce neďaleko Nitry. Pred piatimi rokmi sa nasťahovali do nového bungalovu a každú zimu majú nervy z neustáleho rosenia okien. Prvý ranný pohľad po zobudení je na mokré okná a mláky vody na parapetoch. Situáciu reklamovali u stavebnej firmy. Jej zástupcovia sa boli na problém viackrát pozrieť, ale netušia, prečo sa okná rosia. Argumentujú, že to bude zostatkovou vlhkosťou z výstavby a časom sa problém stratí. Tento dôvod sa nám vôbec nepozdával.

Manželom sme poslali presné inštrukcie, ako majú dom pripraviť na náš príchod. Vyčkali sme na vyhovujúce počasie (teplota okolo -2 °C) a prišli vykonať termovízne meranie. Vstúpili sme do zádveria domu, nadýchli sa a za dve sekundy sme vedeli, v čom bude problém – neschopnosť udržať relatívnu vlhkosť vzduchu v intervale 45-55 %. Je to už profesionálna deformácia. Často dokážeme odhaliť príčiny rôznych porúch aj bez objektívneho merania. Zvýšená vlhkosť podporuje tvorbu plesní a kondenzuje na povrchoch s nižšou povrchovou teplotou. Typickým príkladom sú spodné časti sklenených plôch okien, najmä ak sú obvodové rámiky zasklení hliníkové alebo nerezové, čo bol aj tento prípad.

Napriek presvedčeniu, že problém je odhalený, sme vykonali podrobné merania, aby sme získali dôkaz.

Začali sme otázkami o spôsobe užívania domu jeho obyvateľmi. Prelúskali sme projektovú dokumentáciu. Vyšli na povalu a skontrolovali, v akom stave je tepelná izolácia, a ako sú riešené spoje parozábrany. V obývačke bola na jednej stene aplikovaná dekoračná omietka. Overili sme si jej parametre, najmä difúzny odpor. Potom nasledovala kontrola vetrania, konkrétne odsávačov pár v kúpeľni, WC a práčovni. Nevynechali sme ani kuchynský digestor, celoplošnú termografiu a meranie vlhkosti.

V čom bola primárna príčina problému? V projektantovi! Odsávanie vzduchu z práčovne nebolo žiadne (miestnosť nemala ani okno) a odvetrávanie kúpeľne malo fungovať otvorením okna. Lenže to malo kľučku vysoko nad vaňou, takže sa de facto vôbec neotváralo.

^{Obr. 1  Nesprávne riešenie odvetrávania kúpeľne. Kľučka okna je vo výške 2,5 metra od podlahy.}

Bežné fungovanie domácnosti (2 rodičia + 2 malé deti) potom v zimnom období spôsobuje, že množstvo pár sa akumuluje v interiéri. Keby projektant navrhol v kúpeľni okno v primeranej výške, bolo by možné aspoň aké-také vetranie.

Treba ale zdôrazniť, že okno v kúpeľni a WC slúži na presvetlenie. Na vetranie sa má vždy naprojektovať automatické zariadenie. Bohužiaľ, týmto problémom trpia tisíce bungalovov po celom Slovensku, ktoré sa projektujú s ohľadom na čo najmenšie náklady, a základné prvky sa počas výstavby „vynechávajú“. Situácia ústi do zúfalstva obyvateľov, stekaní vody po okenných sklách, vymýšľaní argumentov o zabudovanej vlhkosti a tápaní, v čom je problém. Pritom by stačilo, keby bol v kúpeľni a práčovni odsávač pár (ideálne s vlhkostným čidlom), ktorý by dokázal udržiavať adekvátnu vlhkosť.

Kúpeľňa v tomto dome mala aj ďalší problém. Vedľa vane sa nachádza aj samostatný murovaný sprchovací kút s problematickou cirkuláciou vzduchu. Ako nechcený bonus sme odhalili, že je zle zaizolovaný a z druhej strany, kde je detská izba, dochádza k zatekaniu. Po odtiahnutí detskej postele od steny vidíme na termosnímke vyhovujúce povrchové teploty, avšak s olúpaným náterom steny. Ide o jasné zlyhanie hydroizolácie sprchovacieho kúta.  

^{Obr. 2  Olúpaná maľovka na stene za detskou posteľou – dôsledok nefunkčnosti hydroizolácie v sprchovacom kúte}

Dlhodobá vysoká interiérová vlhkosť vyústila v tomto dome nielen do stekania vody po sklách okien, ale aj do tvorby plesní. V ďalšej izbe sme našli plesne v kúte pri podlahe. Teplota povrchu je aj tu plne vyhovujúca (obr. 3). Príčinou plesní je vysoká vlhkosť vzduchu (vyše 70 %). Treba pripomenúť, že údaje o priestorovej vlhkosti a teplote by nemali byť merané termokamerou, ako to niektorí nesprávne robia. Na presné meranie má slúžiť kalibrovateľná a úradne overená samostatná sonda, s ktorou dokáže termokamera komunikovať (wi-fi, bluetooth a pod.) a preberať od nej presné výpočtové hodnoty.   

^{Obr. 3  Z teplotnej mierky vidíme, že povrchová teplota v kúte pri podlahe je vyhovujúca (okolo 20 °C). Za výskyt plesní môže vysoká vlhkosť, ktorá bola nameraná samostatnou presnou sondou.}

Situáciu v dome sme začali riešiť akútnym prievanovým vetraním. Trvalo desiatky minút, kým vlhkosť klesla. Takéto veľké množstvo naakumulovanej vodnej pary sa nedá znížiť na počkanie. Bude trvať niekoľko dní, kým sa vlhkosť stabilizuje v štandardnom intervale. Majitelia budú musieť kategoricky vyriešiť celý systém vetrania domu. Najmä vetranie kúpeľne bude spojené s búraním.

Statika a termokamera. Že to nemá súvis?

Termovízne posúdenie sa dá využiť aj pre diagnostiku nosných prvkov statiky budov. Nie je to bežná aplikácia a nie vždy sa dá použiť. V niektorých situáciách ale dokáže termografický nález poskytnúť informáciu o geometrickom tvare nosného prvku bez nutnosti vŕtať alebo sekať sondy, čo bol aj prípad kontroly rodinného domu v Ivanke pri Dunaji.

Počas štandardnej inšpekcie nehnuteľnosti sme zistili, že rodinný dom má úplne inak riešený nosný systém, ako sa uvádza v projektovej dokumentácii (PD). Rozdielov bolo naozaj veľa. Podľa predloženej PD mal byť strop riešený ako železobetónová doska. Termograf ale jednoznačne indikoval prítomnosť trámov. Podrobnejším skúmaním sme odhalili, že namiesto železobetónu spravili robotníci nosnú konštrukciu drevenú. Vysoko pravdepodobne bez statického výpočtu. Len-tak, drevo sem, drevo tam.

To nás zaujalo a začali sme sa nosnému systému venovať podrobnejšie. V interiéri nemali byť podľa PD žiadne nosné steny, iba priečky hr. 125 mm. Jedna línia bola ale evidentne oveľa hrubšia. Namerali sme 180 mm.

^{Obr. 4  Priečka s kvázi nosnou funkciou}

Žiadna stavebná firma nedáva hrubší murovací materiál, keď nemusí. Tu sa nejaký „majster“ zrejme rozhodol, že ušetrí na streche. Namiesto železobetónu použil drevo a keďže potreboval v strede domu nejakú podperu, tak z obyčajnej priečky spravil niečo, čo má plniť nosnú funkciu. Vynára sa hrozivá otázka, čo je pod tou kvázi nosnou priečkou – je tam adekvátny základ? Pretože vo výkresoch statiky sa žiadny základ pod priečkami nenachádzal. Kto sa podpíše pod bezpečnosť tejto stavby?

Ďalšou termografickou snímkou v tomto dome sme zistili, že železobetónový preklad nad veľkým francúzskym oknom v obývacej izbe je o vyše meter dlhší, ako podľa PD mal byť. To by nemuselo byť na škodu, avšak ako je vystužený? Tiež svojvoľne?

^{Obr. 5  Spojený obrázok (infračervené spektrum aj reálny pohľad). Nadokenný preklad je na oboch koncoch dlhší asi o pol metra, ako by mal podľa projektu statiky byť.}

Vidíme teda, že zdanlivo nesúvisiace oblasti (tepelná technika a statika) môžu mať k sebe veľmi blízko a kontrola môže odhaliť problém v úplne nečakanom rozsahu. 

Tajomstvá nehnuteľností vám prináša Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností. 

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zdroj: Kvalitná termovízia

Zdroj foto: Kvalitná termovízia