Kedy má majiteľ nehnuteľnosti povinnosť oplotiť pozemok?

Na Slovensku nemáme v právnych predpisoch zákon, ktorý by vo všeobecnosti prikazoval oplotiť pozemok. Keď si majiteľ nehnuteľnosti plot postaví na svojom pozemku, stáva sa jeho vlastníkom, urobiť to je však povinný len v niekoľkých prípadoch. Kedy nastanú, nám objasnila JUDr. Veronika Michalíková z AKMV advokátskej kancelárie.

Samotné pojmy oplotenie alebo plot nemajú legálnu definíciu v žiadnom právnom predpise SR. V akých prípadoch však pozemok musí byť oplotený, nám v tomto článku upresní právnička z AKMV advokátska kancelária s.r.o. 

Povinnosť oplotiť pozemok vyplýva napríklad z § 12 Vyhlášky č. 532/2002 Z. z., podľa ktorej:

„Pozemok zastavaný stavbou musí byť oplotený, ak:

a) stavba môže pôsobiť nepriaznivo na životné prostredie,

b) treba zamedziť voľný pohyb osôb alebo zvierat,

c) stavbu treba chrániť pred okolitými vplyvmi,

d) stavbu treba chrániť pred vstupom neoprávnenej osoby.“

Kto si ho postaví, tomu patrí

V slovenskom práve nie sú stavby súčasťou pozemku, na ktorom stoja, preto oplotenie sa považuje za samostatnú vec a jeho vlastníkom tak nemusí byť vlastník pozemku, na ktorom plot stojí. Vlastníkom je teda stavebník – osoba, ktorá plot postavila. V určitých prípadoch, napríklad v záhradkárskych osadách, má často oplotenie viacero vlastníkov.

Oplotenie je v zmysle Stavebného zákona považované za drobnú stavbu a pred jeho výstavbou postačuje ohlásenie stavebnému úradu – obci.

Pozostatok z minulosti

Pravidlo zo Všeobecného občianskeho zákonníka z roku 1811, že vlastník nehnuteľnosti je povinný oplotiť svoj pozemok po pravej strane pri pohľade z ulice, u nás zostalo zaužívané do súčasnosti. Dnešný zákon žiadne podobné pravidlo neobsahuje, ale garantuje nárok na uloženie povinnosti oplotiť pozemok v zmysle § 127 ods. 2, kedy sa možno na základe žaloby domáhať na súde o ustanovenie povinnosti oplotiť pozemok. V zmysle § 127 ods. 2 tak môže súd uložiť povinnosť oplotiť pozemok („Ak je to potrebné a ak to nebráni účelnému využívaniu susediacich pozemkov a stavieb, môže súd po zistení stanoviska príslušného stavebného úradu rozhodnúť, že vlastník pozemku je povinný pozemok oplotiť.“).

V žalobe je nevyhnuté špecifikovať dané oplotenie, najmä rozmery a druh plota. Súd skúma len občianskoprávne nároky na stavbu plotu, nie stavebnoprávne, toto hľadisko rieši obec. Taktiež je povinný prednostne skúmať, či nemožno radšej riešiť daný spor prostredníctvom negatórnej žaloby, teda „zapieracej“, ktorá smeruje k odstráneniu iných zásahov do vlastníckeho práva. Táto žaloba je miernejšia, napríklad sa dá riešiť uložením povinnosti zdržať sa obťažovania susedov imisiami  v zmysle § 127 ods. 1.

Súd pristúpi k uloženiu povinnosti oplotiť pozemok za splnenia nasledujúcich podmienok:

1. Súd zistí, že je oplotenie potrebné: skúma objektívne hľadiská, ako napríklad, či tomu kto žiada o oplotenie, niečo bráni, aby pozemok sám oplotil alebo či vôbec možno oplotiť daný pozemok podľa zákona o ochrane prírody a krajiny alebo či zdroj rušenia vychádza z daného pozemku, ktorý sa má oplotiť

2. Oplotenie nebude brániť účelnému využívaniu susediacich pozemkov a stavieb, napríklad aby nebránilo vlastníkom pozemkov v prístupe k nim

3. Stanovisko stavebného úradu je kladné: súd je povinný si vyžiadať stanovisko od obce, ktorá posúdi stavebnoprávne hľadisko výstavby plotu podľa stavebných predpisov, súd však nie je týmto stanoviskom viazaný, musí naň len prihliadať a preto v prípade záporného stanoviska súd zváži, či uloží povinnosť pozemok oplotiť

Ak súd uloží povinnosť oplotiť pozemok, nerozhoduje o druhu plotu, preto sa otázka, či povinný splnil povinnosť oplotiť pozemok rieši pribratím znalca, buď výkonom rozhodnutia alebo v exekučnom konaní. 

Stavebník, ktorý si postavil oplotenie na vlastnom pozemku sa stáva jeho vlastníkom. Je povinný udržiavať ho v riadnom stave a opravovať ho. Zato vlastník susednej nehnuteľnosti je povinný zdržať sa akéhokoľvek poškodenia tohto oplotenia.

Ako donútiť suseda postaviť plot

Povinnosť postaviť oplotenie sa použije subsidiárne, teda dodatočne, v prípade, ak nepomôže súdom uložená povinnosť zdržať sa obťažovania susedom imisiami. No je tu aj tretia možnosť, ktorá prichádza do úvahy v krajných prípadoch, a to v zmysle § 417 ods. 2 Občianskeho zákonníka („Ak ide o vážne ohrozenie, ohrozený má právo sa domáhať, aby súd uložil vykonať vhodné a primerané opatrenie na odvrátenie hroziacej škody.“). Pre jej použitie musí nastať vážne ohrozenie, napríklad, ak by hrozilo vážne ohrozenie psom. Na druhej strane pri opakovanom prenikaní hydiny na susedný pozemok sa bude postupovať podľa § 127 ods. 2. V zmysle judikatúry prichádza v žalobe do úvahy aj kumulácia oboch nárokov.

Zdroj: AKMV

Zdroj foto: Dreamstime