Ako sa vysporiadať so stavbou na cudzom pozemku?

Na Slovensku sa často stretávame s prípadmi, kedy vlastníkom stavby nie je tá istá osoba ako vlastník pozemku, na ktorom sa táto stavba nachádza. Treba však rozlišovať neoprávnenú stavbu od nepovolenej, teda tzv. „čiernej stavby“. Ako túto situáciu riešiť, nám priblížila JUDr. Veronika Michalíková z AKMV advokátskej kancelárie.

Stavby na cudzom pozemku nie sú ničím neobvyklým. Slovenský právny poriadok totiž neuplatňuje zásadu superficies solo cedit, ktorá v doslovnom preklade z latinčiny znamená „vrch ustupuje spodku“. Popretie tejto zásady nachádzame v Občianskom zákonníku, ktorý hovorí: „Stavby, vodné toky a podzemné vody nie sú súčasťou pozemku“.  Zákony však rozlišujú pojmy ako neoprávnená stavba a nepovolená stavba. Aké možnosti má v jednotlivých prípadoch vlastník pozemku a vlastník stavby, nám vysvetlila právnička z AKMV advokátska kancelária s.r.o. https://www.akmv.sk/.

Kedy je stavba neoprávnená

Neoprávnená stavba predstavuje takú stavbu, ktorú niekto zhotovil na pozemku, ku ktorému nemá žiadne právo, najmä nie je jeho vlastníkom, neužíva pozemok na základe nájomnej zmluvy, neuzatvoril dohodu o budúcej kúpnej zmluve alebo dohodu o budúcom vecnom bremene, z ktorých by mu vyplývalo právo zhotoviť stavbu. Taktiež nejde o právo, ktoré mu prislúcha na základe zriadeného vecného bremena alebo vyplývajúce z osobitných právnych predpisov alebo mu nebolo udelené užívacie právo.

Za neoprávnenú stavbu sa považuje aj stavba zriadená len z časti alebo stavba nachádzajúca sa pod povrchom pozemku, ak sa nachádza na cudzom pozemku. Preto aj rozostavaná stavba na cudzom pozemku je neoprávnenou stavbou a možno sa dožadovať napríklad jej odstránenia. Vlastníkom zriaďovanej stavby je od začiatku až po usporiadanie pomerov jej stavebník.

Ako sa môžu vlastníci „dohodnúť“

V prvom rade by malo byť v záujme oboch strán uzavrieť dohodu mimosúdnou cestou. Ak k takejto dohode medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom neoprávnenej stavby nepríde, možno sa obrátiť na súd, aby vo veci rozhodol.

Pri riešení problému s neoprávnenou stavbou prichádzajú do úvahy tri druhy žalôb. Prvou je negatórna žaloba. V zmysle § 135c ods. 1 OZ: „Ak niekto zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo, môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady toho, kto stavbu zriadil (ďalej len „vlastník stavby“)“. Stavba na cudzom pozemku predstavuje zásah do vlastníckeho práva a tak prostredníctvom tejto žaloby možno dosiahnuť odstránenie stavby. Takúto žalobu možno podať kedykoľvek, keďže sa právo na vyporiadanie neoprávnenej stavby nepremlčiava.

Ak by odstránenie stavby nebolo účelné, podľa § 135c ods. 2 OZ prichádza do úvahy jej prikázanie vlastníkovi pozemku za náhradu. Podmienkou, aby súd prikázal vlastníctvo neoprávnenej stavby vlastníkovi pozemku, je že vlastník pozemku s tým súhlasí a do úvahy neprichádza možnosť odstránenia stavby. Súd rozhodne aj o výške náhrady, ktorú je vlastník pozemku povinný zaplatiť.

Zriadenie vecného bremena

Podľa §135c ods. 3: „Súd môže usporiadať pomery medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby aj inak, najmä tiež zriadiť za náhradu vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe.“ Poslednou treťou žalobou možno požadovať zriadenie vecného bremena voči vlastníkovi pozemku, takúto žalobu však na rozdiel od prvých dvoch môže podať aj vlastník neoprávnenej stavby.

Nepovolenú stavbu rieši Stavebný zákon

Od neoprávnenej stavby treba odlišovať nepovolenú stavbu tzv. „čiernu stavbu“. Ide o takú stavbu, ktorá nebola zriadená podľa administratívnych predpisov, teda bola postavená v rozpore so stavebnými predpismi alebo bez udelenia stavebného povolenia. Postup riešenie takýchto stavieb upravuje Stavebný zákon.

Zdroj: AKMV

Zdroj foto: Dreamstime