Tajomstvá nehnuteľností #14: Aj rodinné domy môžu mať genetické poruchy

Pri výstavbe rodinného domu sa môže stať všeličo a niektoré chyby dokážu naozaj nahnevať. Krivé steny, prefukujúce okná, problémy s akustikou. To všetko, a ešte omnoho viac, je stále nič oproti zanedbanému IGP. Čo táto skratka znamená a prečo ju radíme takpovediac ku „genetickým“ rizikovým faktorom si povieme v dnešnom článku.

Ak sa zamyslíme na tým, ako dom vzniká, napadnú nám najmä:

• požiadavky investora,
• územná regulácia a legislatívne obmedzenia,
• kvalita projektanta,
• kvalita výstavby.

Samozrejme, tých faktorov je viac, ale vari žiaden nie je tak dôležitý ako tajomná skratka IGP. S touto skratkou sa stretnete v každej (normálnej) technickej správe v časti statika. Znamená inžiniersko-geologický prieskum. Čo to je, prečo je to také dôležité a prečo sa v mnohých prípadoch flagrantne zanedbáva?

^{Obr. 1  Bežný bungalov na dedine. Prekvapenie sa skrýva v zadnej časti pozemku}

^{Obr. 2  Zmáčaný terén. Dodatočné vsakovacie jamy nemusia postačovať}

Statik pri návrhu predpokladá nejakú únosnosť podložia. Jednoducho povedané, podklad musí uniesť ťarchu domu. V niektorých prípadoch dostane statik ešte pred začiatkom výsledky podrobného IGP, no sú to ojedinelé situácie. Väčšinou sa situácia „rieši“ univerzálnou vetou: Na dotknutej parcele nebol vykonaný IGP, po zrealizovaní výkopov je potrebné prizvať na miesto stavby statika alebo inžinierskeho geológa, ktorý kvalifikovane rozhodne, či sú základové pomery vyhovujúce.

^{Obr. 3  Bahno v uliciach, vľavo sekcia rodinných domov. Dôsledok geologických faktorov}

Najčastejšie výhovorky, prečo sa IGP nevykonal, sú finančné dôvody (pritom je to pár stoviek eur), lenivosť, umelá fabrikácia časového stresu, nevedomosť a zlé návyky stavbárskej praxe (výhovorky typu: veď nestaviame mrakodrap, to je iba rodinný dom a pod.).

IGP sa realizuje formou vŕtaných sond „do zeme“. Výsledná správa nám poskytne informáciu o skladbe podložia, mechanických vlastnostiach, únosnosti, hrúbkach vrstiev atď. Je to veľmi dôležitý krok, ktorým znižujeme riziko postavenia domu na „slabých základoch“. Statik podľa nálezu potom vypočíta a navrhne nosné konštrukcie. Znižuje sa tým riziko časového zdržania pri samotnej výstavbe (pozri bod 2 nižšie). V niektorých prípadoch môžu byť zistenia z prieskumu také závažné, že rodinný dom ani nebude možné na parcele postaviť a z drahého stavebného pozemku sa tak stáva roľa na pestovanie zemiakov...  IGP nie je absolútna istota, ale jeho pridaná hodnota je veľmi vysoká.  

^{Obr. 4  Výkopová jama pre rodinný dom so suterénom – udrží tento „podklad“ celý dom a kto si to zoberie na zodpovednosť?}

Čo sa deje v praxi

1. Po výkopoch kvalifikovaný inžinier potvrdí, že základové pomery sú vyhovujúce, a môže sa pokračovať vo výstavbe podľa projektovej dokumentácie.
2. Základové pomery vyhovujúce nie sú a je potrebné vykonať zmeny v projektovej dokumentácii, konkrétne v statike. Pokračovanie bez adekvátnych úprav by mohlo znamenať vážne riziká, kolaps nevynímajúc. Statik upraví projektový návrh podľa skutočných pomerov (hladina podzemnej vody, stlačiteľnosť zemín, únosnosť hornín, atď.). V niektorých prípadoch postačí doplniť do betónových základových pásov oceľovú výstuž, inokedy treba úplne prepracovať statický návrh domu. Zdržanie môže byť pár dní alebo aj pár týždňov.
3. Základové pomery nikoho nezaujímajú a vo výstavbe sa v dobrej nálade plynulo pokračuje bez toho, že by sa na miesto stavby prišiel osobne pozrieť kvalifikovaný inžinier.

Čo myslíte, ako často sa postupuje podľa bodu č. 3?

Máme za sebou stovky skontrolovaných rodinných domov. Podobne ako pri zdraví, aj pri domoch môže „genetická výbava“ zlyhať. Nestáva sa to často, ale ak tak stane, takmer vždy to znamená enormné finančné straty. Ak si vari myslíte, že developerská výstavba rodinných domov musí takéto dôležité parametre odborne ustrážiť, alebo nebodaj by takéto rodinné domy nemohli byť skolaudované, je načase do života zapojiť kritické uvažovanie.  V praxi sa vyskytujú aj skutočné traumy. Jednu takú sme podrobne opísali v našom článku Pec nám spadla.

Naše odporúčania

• Investujte do IGP ešte pred projektovaním domu, príp. pred kúpou samotného pozemku. Aj zdanlivo vyhovujúce parcely môžu byť problémom.
• Ak nie je (z akýchkoľvek dôvodov) možné vykonať vopred IGP, trvajte na prizvaní odborníka (s pečiatkou) na tzv. prevzatie základovej škáry a zápise do stavebného denníka.
• Kto rozhodne o tom, že základové pomery (výkopy) vyhovujú statickým parametrom? Stavbyvedúci, stavebný dozor, ani „majster“, či nebodaj konateľ developera nemá na to kvalifikáciu!
• Kam je/bude odvedená zrážková voda zo strechy a okolia domu – nemôže neskôr negatívne vplývať na napätie v základovej škáre a celkovo na statiku domu?
• Nemôžu byť základy domu ovplyvnené susednou blízkou stavbou?
• Niekedy sa predávajú stavebné pozemky spolu s projektom rodinného domu – dôkladne sa zaujímajte o „genetické parametre“ takejto nehnuteľnosti. Jedným z nich je IGP a súvisiace faktory podložia (blízkosť vodného toku, stabilita svahu, plošná homogenita zemín/hornín a ďalšie).

Seriál Tajomstvá nehnuteľností vám prináša firma Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností. 

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zdroj: Kvalitné bývanie

Foto: Kvalitné bývanie