Advokát radí: Čo robiť, keď spoluvlastník nehradí náklady za nehnuteľnosť

Ak vlastníte nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, môžete sa stretnúť s rôznymi komplikovanými situáciami. Aké práva a povinnosti majú spoluvlastníci nehnuteľnosti a čo robiť, keď si jeden zo spoluvlastníkov neplní svoje povinnosti? Poradíme vám.

Spoluvlastníci majú svoje práva, ale aj povinnosti

Ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, platí, že patrí súčasne viacerým osobám. Ich vzájomný spoluvlastnícky vzťah je vymedzený podielom, ktorý môže byť určený zlomkom alebo percentom. „Najčastejšie vzniká podielové spoluvlastníctvo dedičstvom. Veľa ľudí sa nevie dohodnúť na dedičskom konaní a skončí to tak, že daná vec pôjde do podielového spoluvlastníctva. To môže vzniknúť aj dohodou, keď sa dvaja ľudia rozhodnú, že si kúpia spoločnú nehnuteľnosť do podielového spoluvlastníctvo, alebo sa rodičia dohodnú, že svojim deťom darujú nehnuteľnosť a rozdelia ju medzi nich prostredníctvom podielov,“ vysvetľuje advokát a expert na majetkové právo JUDr. Milan Ficek. Spoluvlastníci majú právo svoj podiel nielen užívať, ale majú aj zodpovednosť starať sa oň, samozrejme podľa výšky podielu.

Čo robiť, keď spoluvlastník nehradí náklady

Prípad o tom, keď spoluvlastník užíval nehnuteľnosť, no odmietal hradiť náklady prišiel aj do Online právnej poradne advokátskej kandelárie Ficek & Partners. Znel takto: „Som vlastníčkou 3/4 rodinného domu. V spoločnej domácnosti so mnou žije druhý vlastník. Všetky náklady spojené s vedením domácnosti znášam ja, ide o 245 eur. Je to už 13 rokov od kedy som sa prisťahovala do domu. Je možné od druhého vlastníka vymáhať alebo žiadať časť nájomného?“

Advokát a expert na majetkové právo JUDr. Milan Ficek v tomto prípade zdôrazňuje, že s užívaním nehnuteľnosti vždy vzniknú aj náklady. „Môže to byť napríklad teplo alebo voda. Keď nemáte samostatné merače, tak niekedy sa veľmi ťažko určí, že koľko vody a tepla ste spotrebovali. Pri bytoch s meračmi je to jednoduchšie, niekedy sú v izbách merače teploty, tak sa dá povedať koľko dielikov tepla ste spotrebovali. No keď užívate jeden dom s jedným meračom vody, tak sa dá ťažko povedať, že niekto míňa polovicu vody alebo konkrétne číslo, takže hlavný problém vidím v tom, že sa bude komplikovane preukazovať koľko nákladov míňa ďalší spoluvlastník.“

Ak by ste podali žalobu na súde na spoluvlastníka, tak budete musieť preukázať, že naozaj míňa napríklad vodu na polovicu, ak žiadate, aby platil polovicu z nájomného. „On môže povedať, ja nemíňam vodu. Povedzme, že spoluvlastníčka má dve deti, oni sa tam stále kúpu, ja si maximálne umyjem zuby a nalejem si trochu vody do pohára. V takomto prípade sa to potom rieši svedkami, ktorí by to dokázali potvrdiť a súd to určí podľa odhadu, ale nie je to jednoduché. Nie je totiž automatické, že ak niekto vlastní ¼ nehnuteľnosti, tak automaticky míňa aj štvrtinu z energií,“ objasňuje Ficek.

Ďalším problémom v tomto prípade je, že spoluvlastníčka tolerovala neplatenie nájmu 13 rokov. Keďže ide o náklady spojené s užívaním, tak keď niekto za niekoho niečo zaplatí, platí tu štandardná premlčacia lehota pri bezdôvodnom obohatení 2 roky. „Ak by si klientka uplatnila tých 13 rokov spätne, ten spoluvlastník, ktorý to neplatil, by mohol namietať premlčanie s tým, že zaplatí len posledné dva roky. A naozaj súd by tú časť, ktorá prevyšuje dva roky, zamietol,“ hovorí Ficek na základe svojich dlhoročných skúseností v praxi.

Veľakrát sa podľa advokáta takéto prípady končia vysporiadaním podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti, pretože pre neustále spory nedokážu daní spoluvlastníci žiť pod jednou strechou. Buď sa na súde o vysporiadaní dohodnú alebo súd určí komu nehnuteľnosť pripadne. Viac sa o téme podielového spoluvlastníctva dozviete aj v podcastoch Právna poradňa.

Zdroj: Advokátska kancelária Ficek & Partners