V strednej a východnej Európe v roku 2022 objem súkromných nájomných bytov výrazne vzrástol

V minulom roku došlo k výraznému medziročnému nárastu ponuky bytov v sektore súkromného nájomného bývania v krajinách strednej a východnej Európy. V Poľsku, Rumunsku a Maďarsku bol nárast takmer trojnásobný. Na Slovensku sa počet súkromných nájomných bytov zvýšil o 173 %. Potvrdzuje to správa spoločnosti Colliers.

^{Zdroj: AdobeStock}

V krajinách západnej Európy je oveľa väčší podiel nájomného bývania, ako v strednej a východnej časti, kde obyvatelia majú historicky snahu byty skôr vlastniť. Mladšie generácie však prinášajú iné trendy aj k nám. Súkromné nájomné bývanie v správe developerov a súkromných investorov je zároveň pre mnohých výhodnejšie, ako nájom u súkromných osôb či hypotéka. 

„Trh s bývaním (najmä súkromné nájomné bývanie, študentské bývanie a spolubývanie) v strednej a východnej Európe je menej rozvinutý ako v západnej Európe. Väčšina bytového fondu v regióne je stále vo vlastníctve súkromných osôb alebo obcí. V posledných rokoch došlo v regióne k nárastu inštitucionálneho nájomného trhu, najmä v hlavných mestách Varšava, Praha, Budapešť a Bukurešť, ale v menšej miere aj v Sofii a Bratislave. Regionálne trhy tiež začali rásť, predovšetkým v Poľsku a v Českej republike," komentuje Dorota Wysokinska-Kuzdra, Senior Partner, Corporate Finance & Living pre strednú a východnú Európu spoločnosti Colliers.

V porovnaní s koncom roka 2021 narástla ponuka bytov v sektore súkromného nájomného bývania (PRS - private rented sector)  najviac v Maďarsku (+301 %), Rumunsku (+244 %), Poľsku (+217 %) a Bulharsku (+173 %). Uvádza to správa spoločnosti Colliers „Sektor bývania v krajinách CEE-6 : Objavme potenciál tohto segmentu trhu“.

Faktorov, ktoré formujú trh s nájomným bývaním v strednej a východnej Európe, je niekoľko.

Urbanizácia a migrácia - S pokračujúcim rozrastaním sa miest v strednej a východnej Európe sa v nich zvyšuje dopyt po nájomnom bývaní. Mnoho ľudí, ktorí sa sťahujú do miest za prácou, vzdelaním a ďalšími príležitosťami hľadá flexibilné a kvalitné nájomné bývanie.

Nedostatok ponuky - Ďalším faktorom rastu trhu v strednej a východnej Európe bol nedostatok ponuky bytov, a tiež rastúci počet inštitucionálnych investorov, ako sú súkromné kapitálové spoločnosti alebo špecializované fondy, ako aj realitné investičné fondy, ktoré začínajú investovať v regióne. Lákadlom sú pomerne nižšie náklady a vyššie potenciálne výnosy v porovnaní so západnou Európou, ako aj rastúci dopyt po nájomnom bývaní.

Rastúca stredná trieda - Keďže stredná trieda v krajinách strednej a východnej Európy neustále rastie, čoraz viac ľudí si môže dovoliť prenajať byty z fondov PRS. Zvyšuje sa aj ochota zaplatiť za kvalitnejšie služby, interiérový dizajn a lepšiu lokalitu. Inštitucionálny prenájom prináša viacero výhod, hoci je drahší ako prenájom ponúkaný individuálnymi prenajímateľmi.

Cenová dostupnosť - Rastúce náklady úverov na bývanie spôsobujú, že časť obyvateľstva si jednoducho nemôže dovoliť kúpiť byt alebo sa nechce viazať dlhodobými úverovými záväzkami. Inštitucionálny nájom je často lacnejší ako splátka úveru a pre jednotlivcov oveľa pružnejší a flexibilnejší.

^{Zdroj: AdobeStock}

Vojna na Ukrajine - Prebiehajúca vojna na Ukrajine má významný vplyv na dopyt po projektoch bývania v strednej a východnej Európe. Náhly nárast počtu obyvateľov spôsobený vysídlenými osobami výrazne zvýšil dopyt po nájomných bytoch vrátane projektov PRS, ako aj študentského bývania, najmä v krajinách ako Rumunsko, Poľsko a Maďarsko. Hoci sa mohlo zdať, že nárast dopytu bude dočasný, zostáva na vysokej úrovni. To má za následok obmedzenú dostupnosť bytov a pretrvávajúce vysoké ceny nájomného vo veľkých mestách. Očakáva sa, že táto situácia bude pretrvávať dlhodobo.

Spoločné služby - Stredná a východná Európa je najvýznamnejším regiónom pre sektory BPO (outsorcing obchodných procesov), SSC (strediská zdieľaných služieb), IT a R&D (výskumu a vývoja), ktoré naďalej rastú z hľadiska investícií a pracovných miest. Prispievajú k tomu najmä nižšie prevádzkové náklady, ako aj dostupnosť zodpovedajúco vzdelaných zamestnancov. Uvedené skutočnosti majú vplyv na dopyt po rezidenčných projektoch v najväčších mestách regiónu CEE.

Prechod na prenájom - V krajinách strednej a východnej Európy je historicky veľmi silný trh kupujúcich, ktorý je výrazne väčší ako v krajinách západnej Európy, kde vidíme vyšší podiel nájomcov. Očakáva sa, že tento trend sa postupne obráti. Mladšie generácie majú tendenciu uprednostňovať nájom pred vlastníctvom - rozhodujú sa pre životný štýl, ktorý umožňuje mobilitu a oceňujú koncepty zdieľanej ekonomiky. Prenájom sa môže stať jedným z najdôležitejších trendov, ktoré budú v nasledujúcich rokoch formovať trh s bývaním.

Česká republika je lídrom na trhu PRS

Ak sa pozrieme na ponuku existujúcich jednotiek prenájmu vo vlastníctve developerov/investorov, vedúcim trhom je stále Česká republika s takmer 62 500 jednotkami (+10 % v porovnaní s rokom 2021), za ktorou nasleduje Poľsko s približne 10 000 jednotkami (+217 % v porovnaní s rokom 2021). Za zmienku stojí, že v minulom roku sme zaznamenali výrazný nárast ponuky jednotiek v krajinách, ako je Maďarsko (+301 %), Rumunsko (+244 %), Slovensko (+173 %) a Bulharsko (151 jednotiek v priebehu posledných dvoch rokov).

Tuzemský stav sektoru súkromného nájomného bývania približuje Richard Urvay, riaditeľ Colliers na Slovensku: „Na slovenskom trhu taktiež evidujeme nárast dopytu v sektore súkromného nájomného bývania. Stúpajúci trend na jednej strane  spôsobuje nárast úrokových sadzieb, ktorý má za následok horšiu disponibilitu hypotekárnych úverov a výrazne ovplyvňuje predaj bytov, a na druhej strane ho podporuje rastúci záujem investorov o tento segment.“ 

^{Zdroj: AdobeStock}

Študentské ubytovanie a  co-living na vzostupe

Trh súkromného študentského ubytovania po spomalení počas pandémie opäť naberá na dynamike. Trh so študentským bývaním v krajinách CEE-6 je z veľkej časti zložený zo študentských internátov patriacich univerzitám. Ubytovanie v súkromnom vlastníctve je stále relatívne novým a rastúcim segmentom trhu. Trh segmentu co-living je tiež novým fenoménom, ktorý pomaly rastie. Zo šiestich analyzovaných krajín je táto forma bývania známa len v Českej republike, Poľsku a na Slovensku.

Ceny domov stále rastú

Ceny domov v Európskej únii majú za posledných 10 rokov stabilne rastúci trend. V rokoch 2015 až 2021 došlo v krajinách EÚ-27 k nárastu celkovo o 38 %. Niektoré z najväčších nárastov boli zaznamenané v strednej a východnej Európe, v Maďarsku (+108 %), v Českej republike (+84 %) a na Slovensku (+54 %), po ktorých nasledovalo Bulharsko (+49 %), Poľsko (+48 %) a Rumunsko (+34 %). Najnižší nárast spomedzi krajín EÚ bol zaznamenaný v Taliansku (+3 %) a na Cypre (+4 %).

Rastúce postavenie energeticky účinných budov

Význam zelených a energeticky úsporných budov pre nájomcov výrazne rastie, a to nielen ako súčasť výsledkov usmernení ESG, ale aj pre ich finančné prínosy. V dôsledku toho môžeme čoskoro očakávať rastúci rozdiel v preferenciách zelených a energeticky efektívnych budov vo všetkých krajinách strednej a východnej Európy. To by sa malo týkať všetkých sektorov nehnuteľností vrátane rezidenčného sektora.

Zdroj: Colliers

Zdroj foto: Getty Images, AdobeStock