Dobrovoľná dražba nehnuteľnosti – cena, priebeh, účastníci

Dražba ponúka záujemcom o kúpu bytu alebo rodinného domu možnosť nadobudnúť nehnuteľnosť za nižšiu cenu ako pri kúpe na základe kúpno-predajnej zmluvy. Zákon umožňuje vydražiť nehnuteľnosť v nútenej alebo v dobrovoľnej dražbe.

Rozdiel medzi nútenou a dobrovoľnou dražbou

Rozdiely medzi nútenou a dobrovoľnou dražbou definuje právny poriadok. Nútená dražba je jedným zo spôsobov vedenia exekúcie. Jej iniciátorom je súdom poverený exekútor, ktorý formou dražby nehnuteľnosti plní pohľadávku vymáhanú na základe exekučného titulu. Zisk z predaja nehnuteľnosti slúži na zaplatenie neuhradených dlhov, ktoré má dlžník voči banke, poisťovni alebo inému veriteľovi. Splatenie dlhov býva cieľom aj pri dobrovoľnej dražbe. Jej priebeh určuje zákon o dobrovoľných dražbách, podľa ktorého nie je k iniciovaniu dražobného konania potrebný exekútor. Celý proces je časovo a finančne menej náročný ako v prípade nútenej (exekučnej) dražby.

Výhody dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti:

- vydraženie nehnuteľnosti bez exekučného titulu
- rýchlejší priebeh dražobného konania
- administratívne menej náročný proces
- nižšie náklady spojené s dražobným konaním
- rýchlejší prevod vydraženej nehnuteľnosti^{Foto: freepik.com}

Účel dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti

Dražba nehnuteľnosti je v našom právnom poriadku definovaná ako verejné konanie, ktoré prebieha za účelom zmeny vlastníckeho práva alebo iného práva, ktoré sa priamo vzťahuje k predmetu dražby. Výsledkom dražobného konania je prevod bytu, domu alebo pozemku do vlastníctva vydražiteľa. Ten zaplatí vydraženú čiastku v stanovenej lehote. Vydražená suma smeruje na konto navrhovateľa dražby, ktorým môže byť vlastník nehnuteľnosti alebo osoba disponujúca záložným právom k predmetnému nehnuteľnému majetku. Navrhovateľom je často banka so záložným právom, ktorá iniciuje dražbu nesplácanej nehnuteľnosti v snahe uspokojiť pohľadávku. Právo navrhnúť dobrovoľnú dražbu majú aj iné osoby, ktorým to prináleží na základe osobitého zákona.

Kto je vykonávateľ dobrovoľnej dražby?

Vlastník nehnuteľnosti alebo osoba či inštitúcia, ktorá disponuje záložným právom, môže dražbu iba navrhnúť. Za jej vykonanie zodpovedá dražobník. Na rozdiel od nútenej dražby nejde o súdom povereného exekútora. Dražobníkom sa stáva osoba, ktorá spĺňa podmienky vyplývajúce zo zákona o dobrovoľných dražbách a na vykonávanie dražobných konaní má živnostenské oprávnenie. Ak je predmetom dražby majetok patriaci do vlastníctva štátu alebo samosprávy, ako dražobník zodpovedný za priebeh dražby môže vystupovať aj štát, resp. samospráva, ktorá sa postará o celý priebeh dražby vrátane zverejnenia oznámenia o dražbe.

Oznámenie o dražbe pred dražobným konaním

Povinnosť zverejniť oznámenie o dražbe vyplýva dražobníkovi zo zákona. V zákone sú stanovené aj podmienky, ktoré musí dražobník pri príprave dražobného oznámenia dodržať. Jednou z nich je zverejnenie potrebných údajov a informácií priamo v oznámení, v ktorom nesmie chýbať označenie dražobníka a navrhovateľa dražby, dátum a miesto dražobného konania aj označenie a opis predmetnej nehnuteľnosti. V oznámení o dražbe musí byť tiež uvedená výška najnižšieho podania doplnená o výšku minimálneho prihodenia. Dražobník určí aj výšku dražobnej zábezpeky a spôsob jej zloženia. Do oznámenia sa zakomponuje aj meno a sídlo notára zodpovedného za zhotovenie notárskej zápisnice osvedčujúcej dražbu. Dražobník zverejní oznámenie o dražbe v Notárskom centrálnom registri dražieb a v Obchodnom vestníku. Oznámenie sa zverejňuje aj inými elektronickými prostriedkami a na úradnej tabuli obce, kde dražba prebehne. Zverejnené musí byť aspoň 15 dní pred konaním dražby.^{Foto: pixabay.com}

Kto môže byť účastníkom dobrovoľnej dražby?

Oznámenie o dražbe plní informačnú funkciu pre možných účastníkov dražby. Dražobného konania sa môže zúčastniť každá osoba, ktorá spĺňa podmienky vyplývajúce zo zákona o dobrovoľných dražbách. Podmienkou je vek nad 18 rokov a spôsobilosť na právne úkony. K účasti je potrebné aj zloženie dražobnej zábezpeky, ktorá slúži ako "záloha". Jej výšku aj spôsob zloženia určuje dražobník. Maximálna výška dražobnej zábezpeky nesmie prekročiť 30 % z ceny draženej nehnuteľnosti. Dražobná zábezpeka bude po ukončení dražby vrátená všetkým účastníkom, ktorí nehnuteľnosť nevydražili. Vydražiteľ doplatí zvyšnú časť sumy zníženej o túto zábezpeku.

Ako sa počíta cena draženej nehnuteľnosti?

Základom pre výpočet ceny draženej nehnuteľnosti je približná trhová cena predmetného bytu alebo domu. Tú určí odborný znalecký posudok. Z odhadovanej ceny v znaleckom posudku sa vypočíta vyvolávacia cena, ktorá je o 20-30 % nižšia. Jej maximálna výška závisí od toho, či má dlžník v nehnuteľnosti vedený trvalý pobyt. Ak draženú nehnuteľnosť využíva na bývanie, vyvolávacia cena nesmie klesnúť pod 75 % z ceny v znaleckom posudku. Pri nehnuteľnosti, v ktorej v čase vyhlásenia a konania dražby nie je evidovaný trvalý pobyt dlžníka, sa môže znížiť aj pod 75 % z ceny v znaleckom posudku.

Priebeh dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti

Po zverejnení oznámenia o dražbe a zložení dražobnej zábezpeky sa pripraví dražobné konanie. Dražba oficiálne začína vyvolaním, pri ktorom sú účastníci dražby oboznámení s predmetom dražby, s vyvolávacou cenou aj s výškou najnižšieho možného prihodenia. Po úvodnom vyvolaní sa pristupuje k podaniam zo strany účastníkov. Ak na najvyššie podanie ostatní účastníci nereagujú, licitátor trikrát vyzve na ďalšie podanie. V prípade nepodania vyššej ponuky priklepne nehnuteľnosť účastníkovi dražby s najvyšším podaním.

Koniec dražby a prevod nehnuteľnosti

Príklep licitátora uzatvára dražobné konanie. Vydražiteľa zaväzuje splniť povinnosti, ktoré mu z vydraženia nehnuteľnosti vyplývajú. Do 15 dní odo dňa príklepu musí zaplatiť sumu, za ktorú nehnuteľnosť vydražil, zníženú o vopred zloženú dražobnú zábezpeku. Jej zaplatením bude potvrdené nadobudnutie vydraženej nehnuteľnosti a jej prevod do osobného vlastníctva vydražiteľa. Momentom nadobudnutia bytu alebo domu nie je deň zaplatenia zvyšnej sumy, ale deň príklepu, ktorý sa ako deň nadobudnutia vlastníckeho práva eviduje aj v katastri nehnuteľností. Návrh na vklad do katastra nemusí podávať vydražiteľ. Za splnenie tejto povinnosti zodpovedá dražobník.^{Foto: pexels.com}

Dražba je bezpečný spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti aj vďaka prítomnosti notára, ktorý dohliada na jej priebeh. Po ukončení dražobného konania vydá notársku zápisnicu, ktorou osvedčí dražbu. Napriek tomu sa s dražbou bytov a domov spája niekoľko rizík, na ktoré si vydražiteľ musí dať pozor. Odporúčame absolvovať obhliadku nehnuteľnosti stanovenú v oznámení o dražbe, pri ktorej je možné preveriť stav majetku. Experti na realitný trh zároveň odporúčajú preveriť, či nehnuteľnosť nie je zaťažená ťarchami. Pri záujme o vydraženie je potrebné disponovať vlastnými finančnými zdrojmi, nakoľko banky neposkytujú hypotéky na kúpu nehnuteľnosti formou dražby.

Zdroj: nehnutelnosti.sk
Foto: freepik.com, pixabay.com, pexels.com