Zvažujete kúpu staršieho domu či bytu? Tieto rady vám môžu ušetriť tisíce eur (rozhovor)

Staršie nehnuteľnosti lákajú nižšou cenou a atmosférou, ale môžu skrývať aj nečakané závady a s nimi spojené v budúcnosti i veľké problémy. Zistite, aké kroky podniknúť podľa audítora nehnuteľností, aby ste sa vyhli dlhoročným problémom a zbytočným nákladom na opravy.

Kúpa staršieho domu môže novému majiteľovi priniesť peknú lokalitu, masívnu konštrukciu i „zabývané“ prostredie, ale aj veľa prekvapení, ktoré môžu vyústiť do dlhoročných problémov a opráv. Ako postupovať a na čo si dať pozor pri kúpe „starinky“, nám prezradil Ján Čambal, revízny technik, stavebno-technický dozor a hlavný audítor spoločnosti Auditnehnutelnosti.sk.

Čo všetko treba skontrolovať na staršom dome predtým, ako si ho kúpime?

Keď si idete kúpiť nehnuteľnosť, potrebujete vedieť, v akom je technickom, ale aj právnom stave, aby ste nekúpili, ako sa povie, mačku vo vreci. Ľudia väčšinou nie sú v tomto smere technickí ani právni odborníci a nedokážu posúdiť stav domu alebo bytu sami. Predávajúci často tvrdí, že je všetko v poriadku, no kupci potrebujú vedieť názor niekoho skúseného, kto s nehnuteľnosťami robí roky. Treba skontrolovať elektrinu, tlak, plyn, bezpečnosť, ale ja stavbu komplexne, či už z pohľadu statiky, alebo vlhkosti.

Keďže som revízny technik, stavebno-technický dozor a mám viacero okrúhlych pečiatok, dokážem s mojím tímom dôkladne preveriť stav každej nehnuteľnosti. Najprv obhliadneme dom alebo byt vizuálne, vypýtame si potrebné dokumenty, projektovú dokumentáciu a revízne správy a všímame si indície, ktoré nám môžu napovedať, že niečo nie je v poriadku. Neskúsené oko často tieto technické nezrovnalosti nevidí. Pri rodinných domoch je však dôležitý aj právny stav  nehnuteľnosti, napríklad, aby ste mali zabezpečený prístup k nehnuteľnosti,  formou vecného bremena na prístupovú komunikáciu alebo spoluvlastníckeho podielu. V prípade nevlastníctva cesty môžu nastať komplikácie, ako sa vlastne dostať do svojej nehnuteľnosti.

Ak je potrebné, vieme pristúpiť aj k hĺbkovému auditu, ktorým dokážeme odhaliť nedostatky a spíšeme odborné vyjadrenie aj na právne účely.

^{Poškodená fasáda, cez ktorú zateká. Zdroj: Auditnehnutelnosti.sk}

Kedy je potrebný audit, respektíve kontrola nehnuteľnosti ?

Máme mnoho skúseností s tým, že laik nedokáže nehnuteľnosť správne posúdiť, pretože nevie, na čo sa má zamerať. Ľudia investujú do nového bývania často celoživotné úspory, väčšinou sa aj zaviažu hypotékou na 20 – 30 rokov. A teraz si predstavte, že sa nasťahujete a o pár rokov sa vám rozsype kúpeľňa, začne tiecť strecha, prípadne vám začnú vlhnúť steny.

Náklady na opravu dosahujú ďalšie tisíce. Keď si dáte nehnuteľnosť skontrolovať vopred, máte v ruke vyjadrenie odborníka, s ktorým sa môžete rozhodnúť, že od kúpy odstúpite, alebo zjednáte nižšiu cenu. Alebo viete, že je všetko v poriadku a  kúpou nehnuteľnosti urobíte dobré rozhodnutie. Veľmi dôležité je to hlavne pri kúpe staršej nehnuteľnosti v pôvodnom stave. Nekupujte mačku vo vreci a radšej oslovte odborníkov, pretože je lepšie byť informovaný a pripravený, ako neskôr prekvapený.

^{Nesprávne realizovaná hydroizolácia. Zdroj: Auditnehnutelnosti.sk}

Starší dom či byt v pôvodnom stave asi vždy potrebuje rekonštrukciu. Na čo si pri audite takejto nehnuteľnosti zameriavate?

Áno, v takýchto prípadoch je budúcemu majiteľovi síce vopred jasné, že bude musieť urobiť rekonštrukciu, je však veľmi dôležité vedieť vopred, čo bude rekonštrukcia zahŕňať, či ju bude vôbec možné zrealizovať a ak áno, v akom rozsahu, a koľko bude zhruba stáť. Pri bytoch sa zameriavame na posúdenie spoločných stúpajúcich vedení, stavu bleskozvodu, fasády domu či strechy. Pri rodinných domoch sa zameriavame na rozsah, statiku konštrukcií, prípojky inžinierskych sietí a celkové poradenstvo.

^{Poškodená fasáda - nedodržaný technologický postup. Zdroj: Auditnehnutelnosti.sk}

Kontrolujete teda aj bytové domy?

Odporúčame skontrolovať pred kúpou každú nehnuteľnosť, teda aj byty. Odborník vám môže povedať, že stupačky sú obnovené, takže si bez problémov môžete rekonštruovať kúpeľňu, alebo naopak – stupačky sú staré, kúpeľňu ešte nerobte, lebo o 2 roky ju možno budete musieť rozbiť, dajte si tam zatiaľ sadrokartón. Mali sme aj taký prípad, že byt vyzeral dobre, aj bytový dom, ale s dronom sme odhalili, že strecha je síce nová, ale stáli na nej jazierka vody a chýbala časť bleskozvodu. Znamenalo to, že rekonštrukcia strechy nebola kvalitná a o dom sa správca riadne nestará. Iný príklad je, ak bytový dom rekonštrukciu len plánuje, vlastníci si na to zobrali úver a nový majiteľ ho bude musieť splácať tiež. Treba si uvedomiť, že kúpou bytu v takomto dome, ktorý má nedostatky alebo plánuje obnovu, si všetky tieto problémy preberáte na svoje plecia.

^{Poškodený komín. Zdroj: Auditnehnutelnosti.sk}

Ako postupujete v prípade starých domov, ktoré majú neznámu históriu? Pri niektorých stavbách nie sú k dispozícii projekty, ani revízne správy. Čo s tým?

Práve pri kúpe starších domov, ku ktorým nie sú žiadne projekty, je veľmi dôležitý hĺbkový audit. Bez dokumentácie je síce oveľa komplikovanejšie posúdiť predmetnú nehnuteľnosti, ale keďže sme stavebno - technickí  odborníci, všetko si dokážeme odmerať alebo inak objektívne vyhodnotiť. Napríklad ak nemám projekt k plynovej inštalácií, ale pred domom mám plynomer, na ktorom si viem urobiť tlakovú skúšku, viem tým pádom overiť a preukázať, či je plynové potrubie tesné.

Funkčnosť vecí, ktoré nevidíme, dokážeme preukázať iba meraním, napríklad vodovodné potrubia, plynové či elektrické obvody. V týchto prípadoch bez dokumentácie to však nevieme skontrolovať za 2 hodiny. Len kým s dronom skontrolujeme strechu, rýny, komín a bleskozvod, trvá to aspoň pol hodiny. Okrem toho treba skontrolovať podlahy, steny, okná, dvere, kúrenie,  hydroizolácie, batérie, statiku, tvorbu plesní, vlhkosť, skrátka milión detailov. Takáto hĺbková kontrola u nás bežne trvá 8 – 12 hodín. Ak vám niekto starý dom skontroluje za 2 hodiny, nie je to dobrá poctivá kontrola. A bez kontroly preberáte riziko problémov na seba.

^{Únik plynu. Zdroj: Auditnehnutelnosti.sk}

Niektoré staršie domy sa predávajú po kompletnej rekonštrukcii. Aké s tým máte skúsenosti?

Takéto prípady môžu byť ešte nebezpečnejšie, ako pôvodný stav, pretože často sa stáva, že nehnuteľnosť sa lacno a nekvalitne zrekonštruuje, a potom sa predá s vidinou rýchleho zisku. Vám však môžu vzniknúť veľké problémy. Vždy keď vidím, že je niečo čerstvo vymaľované, rozbliká sa mi červená kontrolka. Je tu možnosť, že niečo chceli zakryť. Ku každej stavbe pristupujeme individuálne. Vypýtame si potrebné dokumenty a projektovú dokumentáciu. Keď niečo z toho chýba, je to ďalšia indícia, že ideme do niečoho neznámeho.

Keď si skúsení odborníci prejdú celú nehnuteľnosť, už tušia, v čom by mohol byť problém a ako ho odhaliť. Elektrina,  plyn, tlakové či zdvíhacie zariadenia sú vyhradené technické zariadenia, na ktoré potrebujete revízne správy, treba však pri nich, žiaľ, zistiť aj to,  či nebola revízna správa vydaná „od stola“. Na kachličky, maľovku, zámkovú dlažbu revízne správy nepotrebujete, no keď k nim nie je žiadna fotodokumentácia, nevieme, čo je pod nimi, musíme robiť skúšky, ak si to vyžaduje situácia. Pre nás sú signálom aj drobné nezrovnalosti, napríklad že elektrický rozvádzač nemá štítok, praská fasáda alebo vŕzga podlaha. Práve preto máme všetko naše špičkové vybavenie za niekoľko tisíc, aby sme dokázali všetky tieto odborné skúšky spraviť a tým riadne skontrolovať nehnuteľnosť.

^{Chýba vodiacia lišta žalúzií. Zdroj: Auditnehnutelnosti.sk}

Čo pre vás znamená revízna správa vydaná „od stola“?

Pri audite nehnuteľnosti vieme presne uviesť všetky závady, ktoré na stavbe sú, dokážeme aj zistiť, ktorá revízna správa je takpovediac „od stola“. Znamená to, že revízny technik osobne nevidel stav revidovaného zariadenia. Môže to mať veľmi nepríjemné následky. V prvom rade neviete, či je dané plynové alebo elektrické zariadenie bezpečné, pretože ho vlastne nikto neskontroloval a určite nechcete aby vám niekde unikal plyn.

Ak nastane poistná udalosť, súdny znalec zo strany poisťovne vám revíznu správu môže rozporovať. Poisťovňa preukáže, že sú v nej chyby a skrátia vám plnenie úhrady škody. Ďalšia vec je, že revíznym správam nerozumie každý. Videl som napríklad aj takú revíznu správu, kde bolo na prvej strane napísané, že elektrické rozvody sú schopné bezpečnej prevádzky, avšak chýbali merania, a na druhej strane bolo, že nefungujú ističe a rozvádzače treba vyčistiť. Samozrejme protokol o vyčistení nebol, lebo údržba sa nekonala. Keď nájdeme takéto chyby, vždy k tomu doložíme aj video, aby bolo úplne jasné, čo sme objektívne zistili.

^{Poškodená dlažba na terase. Zdroj: Auditnehnutelnosti.sk}

Čo sa dá robiť v prípade, že majiteľ už dom alebo byt kúpil a až neskôr zistil, že má nejaký problém?

Majiteľ domu alebo bytu, ktorému nejaké závady pri predaji zatajili, môže žiadať o odškodnenie. S naším odborným vyjadrením sa klient môže pokojne pustiť do súdneho sporu (aj keď my sa snažíme vždy o dohodu), pretože sú v ňom objektívne fakty a video dokumentácia, proti ktorým nemôže nikto namietať. Stojí to však čas aj peniaze, takže je lepšie skontrolovať nehnuteľnosť pred tým, ako podpíšete zmluvu a to nielen po technickej, ale aj po právnej stránke.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk

Zdroj foto: Freepik, Auditnehnutelnosti.sk

Autor
Ingrid Kántorová

Ingrid Kántorová je redaktorkou portálu Nehnuteľnosti.sk od roku 2018. Zameriava sa na dizajn nehnuteľností, energetickú efektívnosť stavieb, legislatívne témy a bývanie celebrít.