Všetko o spoluvlastníctve nehnuteľností. 11 otázok a odpovedí

Slovenský právny poriadok umožňuje, aby nehnuteľnosti mohli vlastniť aj viacerí majitelia. So spoluvlastníctvom sa tak záujemcovia o pozemky, byty či domy stretávajú pravidelne. Ako funguje tento inštitút si vysvetlíme v nasledujúcich otázkach a odpovediach. 

Čo je podielové spoluvlastníctvo?

Naša legislatíva definuje podielové spoluvlastníctvo ako právny stav, pri ktorom je jedna vec súčasne vlastnená viacerými osobami, respektíve subjektmi. Spoluvlastníkmi môžu byť fyzické aj právnické osoby. 

Právo nadobudnúť spoluvlastnícky podiel má aj štát, ktorý v súvisiacich právnych úkonoch vystupuje ako právnická osoba. Všetci spoluvlastníci disponujú určitým podielom na predmetnej veci, z ktorého im vyplývajú práva a povinnosti v rozsahu na základe veľkosti spoluvlastníckeho podielu.

Ako vzniká spoluvlastníctvo nehnuteľnosti?

Tento inštitút vzniká v prípade, keď si právo na spoluvlastníctvo uplatnia minimálne dve osoby na nejakú predmetnú vec. Tieto osoby nemusia byť v žiadnom vzájomnom vzťahu. Majetok sa zveruje do ich spoluvlastníctva na základe oprávneného spôsobu. Ten vyplýva z právneho predpisu alebo z konkrétneho právneho úkonu.

Ako hovorí Milan Ficek z advokátskej kancelárie Ficek & Partners, spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti vzniká najčastejšie zmluvou o prevode nehnuteľnosti (napríklad kúpna zmluva), dedením alebo rozhodnutím súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva. Pre vznik podielového spoluvlastníctva je podmienkou písomná forma zmluvy a zápis do katastra nehnuteľností. 

Okrem toho môže vzniknúť spoluvlastnícky podiel aj špecifickým spôsobom, a to formou dražby alebo vydržaním. 

^{Podielové spoluvlastníctvo má svoje výhody aj nevýhody. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Aké sú práva a povinnosti spoluvlastníkov?

Každý jeden spoluvlastník má rovnaké práva a povinnosti. Ide najmä o právo držať a užívať predmet svojho spoluvlastníctva, používať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, prípadne sa domáhať aj ochrany prostredníctvom vlastníckych žalôb.

Čo v skutočnosti vlastní spoluvlastník?

Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť, pokiaľ sa nedohodnú inak. V praxi to znamená, že ak máte 1/10 spoluvlastnícky podiel, nie ste vlastníkom desatiny vymedzenej výmery tejto nehnuteľnosti, ktorú by ste mohli výlučne využívať. 

Ako sa vypočítva  spoluvlastnícky podiel?

Každý spoluvlastník má právny podiel, ktorý môže byť presne kvantifikovaný a nezávislý od podielov ostatných spoluvlastníkov. „Výpočet podielu závisí od dohody medzi spoluvlastníkmi alebo od právnych predpisov, ak je majetok získaný dedením alebo darovaním. Podiely nemusia byť vždy rovnaké a môžu byť pridelené podľa vkladu jednotlivých spoluvlastníkov do majetku alebo podľa ich vzájomnej dohody,“ vysvetľuje Ficek. 

Podľa neho, ak dohoda alebo právny nárok na väčší podiel na základe dedičstva alebo daru neexistuje, pristúpi sa k určeniu podielu v rovnakom rozsahu. Na základe rozsahu spoluvlastníckeho práva všetkých vlastníkov sa vypočíta výška podielov prislúchajúcich oprávneným osobám. Spoluvlastnícky podiel sa vyjadruje zlomkom, prípadne aj percentom.

Akým spôsobom sa dá narábať so spoluvlastníckym podielom?

Každý spoluvlastník môže so svojim podielom nakladať, ako mu umožňuje zákon. To znamená, že ho môže previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom.

S tým súvisí aj hospodárenie so spoločnou vecou. Pod týmto výrazom sa myslí najmä údržba, oprava, úprava veci, rovnako však aj užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou na základe veľkosti podielov, prípadne podľa spoločnej dohody. V prípade rovnosti alebo ak sa väčšina nevie dohodnúť, tak rozhoduje až súd. 

Pokiaľ menšinový spolupodielnik bol prehlasovaný, avšak nesúhlasí so schváleným spôsobom hospodárenia so spoločnou vecou, môže sa obrátiť na súd. 

„Spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti môže spoluvlastník predať, darovať alebo zaťažiť (napríklad zriadením vecného bremena). Pri jeho predaji však musí rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov,“ približuje odborník. 

^{Predkupné právo spoluvlastníka pri predaji nehnuteľnosti. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Kedy sa vzťahuje na spoluvlastnícky podiel predkupné právo?

Predkupné právo sa vzťahuje na každý prevod spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti tretej osobe, ktorá nie je blízkou osobou pôvodného spoluvlastníka. Podľa Ficeka spoluvlastník musí ponúknuť svoj podiel na odkúpenie ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok ako tretej osobe. 

Dá sa nejakým spôsobom obísť predkupné právo?

Obísť predkupné právo je možné predajom spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe, ako napríklad príbuzní. Taktiež môžu spoluvlastníci podpísať dohodu o vzájomnom vzdaní sa predkupného práva. Každý takýto úkon však musí byť vykonaný v súlade s platnými právnymi predpismi a zapísaný v katastri nehnuteľností. 

„Obchádzanie sa robí často tak, že sa dá do zmluvy iná suma ako v realite (najčastejšie vyššia, aby to ostatní za tu sumu nekúpili). Vtedy riskuje najmä predávajúci, pretože ak by došlo k odstúpeniu od zmluvy, môže nadobúdateľ žiadať vrátiť sumu, ktorú nedostal,“ dodáva Ficek. 

Ako sa brániť v prípade, že bude porušené vaše právo spoluvlastníka?

Ak je predkupné právo porušené, spoluvlastník má právo domáhať sa od nadobúdateľa, aby mu nehnuteľnosť prenechal za rovnakých podmienok. Môže podať žalobu na súd, kde sa domáha náhrady. Tým by získal spoluvlastnícky podiel za rovnakých podmienok. 

Môže byť spoluvlastník neznámy? A ako v takom prípade postupovať a narábať s nehnuteľnosťou?

„V prípade neznámeho alebo nekontaktovateľného spoluvlastníka je vhodné vykonať písomné vyhlásenie alebo verejné oznámenie o úmysle predať spoluvlastnícky podiel. Môže sa to uskutočniť aj oznámením na úradnej tabuli obce,“ radí Ficek. 

Týmto spôsobom sa zvýši šanca, že niekto zo spoluvlastníkov by sa mohol dožadovať porušenia svojho predkupného práva. Aj keď takéto riziko vždy existuje. Predkupné právo však zaniká po uplynutí troch rokov od prevodu nehnuteľnosti. 

Dá sa zrušiť spoluvlastnícky podiel?

Podľa slovenskej legislatívy sa podieloví spoluvlastníci môžu kedykoľvek dohodnúť na zrušení ich vzťahu a následnom vysporiadaní. Zákon takýto spôsob dokonca uprednostňuje pred súdnym zrušením podielového spoluvlastníctva.

Dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala detailne pokryť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky medzi stranami. Kľúčovým bodom je, ako presne bude podielové spoluvlastníctvo zrušené a ako sa majetok spravodlivo rozdelí. Ak sa dohoda týka nehnuteľnosti, je nevyhnutné, aby spĺňala všetky zákonom stanovené náležitosti, bola vyhotovená v písomnej forme a riadne zavkladovaná na katastri, aby bola právne záväzná a platná.