Bratislava patrí medzi najdrahšie mestá na bývanie. Naopak, najlacnejší je Rím

Za vlastné bývanie v našom hlavnom meste si relatívne poriadne priplácame. Z pohľadu takzvanej dostupnosti bývania sa Bratislava umiestnila v rámci medzinárodného porovnania na nelichotivom mieste. Vyplýva to z najnovšej analýzy poradenskej spoločnosti Deloitte, ktorá porovnávala ceny nehnuteľností a priemerné ročné zárobky vo vybraných hlavných mestách EÚ.

Bratislava skončila v tomto rebríčku na štvrtom mieste, keď na kúpu bytu o rozlohe 70 metrov štvorcových potrebujete takmer 13 priemerných ročných platov. Horšie sú už na tom len obyvatelia Atén, Prahy a Amsterdamu. 

Problémový Amsterdam

Ak túžite po vlastnom bývaní v hlavnom meste Holandska, pripravte sa na to, že budete musieť našetriť až 15,1 priemerných hrubých ročných miezd. Aj keď je to o niečo menej než v minulom roku, kedy táto suma dosiahla 15,8. Amsterdam stále zostáva mestom s najmenej dostupným bývaním v pomere k hrubému príjmu na meter štvorcový. 

„Holandsko však ponúka rôzne finančné výhody, ktoré môžu túto ťažkú cestu k vlastnému bývaniu uľahčiť – napríklad možnosť získať hypotéku až do výšky 100 % hodnoty nehnuteľnosti a využiť daňové odpočty úrokov z hypotéky," hovorí Dagmar Yoder, lokálna partnerka a advokátka Deloitte na Slovensku. 

Na opačnom konci rebríčka sa umiestnila metropola Nórska a Talianska. Medzi mestami s najdostupnejším bývaním sa Oslo umiestnilo na druhom mieste, avšak víťazom zostáva Rím. V talianskej metropole si nový byt môžete dovoliť už za 6,9 priemerných ročných miezd, čo z neho robí najdostupnejšie hlavné mesto pre kúpu nehnuteľnosti.

^{Zdroj: Deloitte}

Nezmyselné regulácie brzdia vznik nových bytov

Prečo je v našom hlavnom meste tak ťažké si kúpiť vlastné bývanie? Okrem nízkych miezd za to môžu často aj nezmyselné regulácie. Podľa Michala Hájka, Head of Marketing & PR developerskej spoločnosti CORWIN SK sú to predovšetkým dve kľúčové veci. Prvým sú veľmi komplikované povoľovacie konania. O tomto probléme sa pritom vie veľmi dlho, bohužiaľ, rovnako tak dlho trvajú aj zmeny, ktoré by ho mali vyriešiť.

„Mnohí ľudia si neuvedomujú, že práve neraz neopodstatnené, opakujúce sa a často účelové námietky rôznych účastníkov stavebného konania dokážu proces výstavby, ale napríklad aj kolaudácie zbrzdiť o celé roky," približuje Hájek. 

Mimochodom, netýka sa to len komerčných projektov, narážajú na to aj stavby ako materské školy, domovy pre seniorov a podobne. Do toho vstupujú ďalšie zdržania na strane úradov, ktoré sa opakovane musia vysporiadať s už v minulosti odmietnutými podaniami, zároveň však často trpia nedostatkom kvalifikovaného personálu.

A to všetko vedie k tomu, že napríklad v hlavnom meste chýbajú desiatky tisíc bytov v novostavbách, čo logicky viedlo a aj v budúcnosti povedie k nedostatočnej ponuke. A previs dopytu nad ponukou tlačí na rast cien.

Výstavbu komplikujú aj neaktuálne územné plány 

Druhým faktorom sú neaktuálne územné plány. „Ak v našom projekte, akým je Palma na Račianskej ulici v Bratislave, územný plán povoľuje postaviť miesto dávno zavretej a zdevastovanej továrne opäť len priemyselný podnik, tak my ako developer nemáme inú možnosť, len čakať na zmenu územného plánu. A tá, napriek snahe mesta vysporiadať sa s týmto problémom, opäť trvá roky," vysvetľuje Hájek. 

V Bratislave podobne existuje množstvo podobných pozemkov, ktoré sú nevyužívané, avšak na zmeny čakajú celé roky. A to opäť s pribúdajúcim časom nielen znižuje ponuku bytov, ale aj tlačí na rast ich cien.

Ako poukazuje Hájek, v samotnej Bratislave sú stovky hektárov brownfieldov, ktoré by mohli poskytnúť miesto pre výstavbu desiatok tisíc bytov. Našťastie aj magistrát si to uvedomuje a z koncepcie rozvoja mesta práve tieto územia definuje ako ideálne na revitalizácie. Opäť tu však, podobne ako v Palme, developer neraz naráža na neaktuálny územný plán.

Podľa Hájka nemenej negatívny je ale aj dopad na udržateľnosť mesta samotného. Spomaľovanie či znemožňovanie výstavby v meste totiž logicky vedie k rozmachu satelitných obcí, ktoré v posledných rokoch rastú rýchlejšie než Bratislava samotná.

Dôsledky vidíme každý deň napríklad na cestách – množstvo ľudí, ktorí bývajú v satelitoch, upcháva každé ráno a podvečer hlavné príjazdové cesty do mesta a produkuje enormné množstvo emisii. Bratislava navyše prichádza o množstvo daňových poplatníkov.

Poklesla ponuka a ceny

Ako vyplýva z údajov portálu Nehnuteľnosti.sk, od novembra 2022 došlo do mája 2024 v Bratislave k výraznému dvojcifernému poklesu ponuky trojizbových bytov. Zároveň však aj zlacneli tieto nehnuteľnosti. Z priemernej ceny 260-tisíc eur poklesli na aktuálnych 245-tisíc eur.

„Zníženie ponuky spolu s poklesom cien môže naznačovať, že trh s trojizbovými bytmi v Bratislave sa snaží nájsť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Z dlhodobého hľadiska môžeme očakávať, že trh sa postupne stabilizuje," povedal Michal Pružinský z portálu Nehnutelnosti.sk. 

^{Zdroj: Trhovereporty.sk}

Podľa neho bude však dôležité sledovať ekonomické faktory, ako je úroveň úrokových sadzieb, hospodársky rast a demografické zmeny, ktoré môžu ovplyvniť dopyt po bývaní v Bratislave. Celkový vývoj na trhu nehnuteľností bude závisieť od mnohých faktorov, vrátane politických rozhodnutí a globálnych ekonomických trendov.