Zdražovanie nehnuteľností. To prinesú podľa odborníkov konsolidačné opatrenia

Schválené konsolidačné opatrenia vlády prinášajú zásadné zmeny na realitnom trhu, ktoré zasiahnu nielen developerov, ale aj bežných kupujúcich a predávajúcich. Kombinácia vyššej DPH, transakčnej dane a vyššej dane z príjmu pre právnické osoby spôsobí nárast cien nehnuteľností, najmä novostavieb. Okrem toho ovplyvní aj ďalšie aspekty stavebníctva a trhu s nehnuteľnosťami, čo bude mať dopad na celý reťazec účastníkov trhu, od dodávateľov až po konečných spotrebiteľov.

V článku sa dozviete:

• ako ovplyvnia konsolidačné opatrenia realitný trh,

• ako sa konsolidačné opatrenia prejavia priamo v praxi,

• ako je možné reagovať na nové konsolidačné opatrenia.

Ako ovplyvnia konsolidačné opatrenia realitný trh?

Podľa Ivana Kahanca, senior analytika spoločnosti Brokeria, práve kombinácia opatrení – zvýšená DPH, transakčná daň a vyššia daň z príjmov právnických osôb – bude mať najväčší vplyv na rast cien nehnuteľností. „Zvýšenie DPH o 3 percentuálne body sa priamo prejaví na cene novostavby. Byt, ktorý teraz stojí 200 000 eur, bude po novom stáť 205 000 eur," vysvetľuje Kahanec. Tento priamy dopad sa okamžite pretaví do zvýšených nákladov pre kupujúcich, čo môže mať za následok pokles dostupnosti bývania pre širšiu skupinu ľudí, ktorí si už teraz nemôžu dovoliť drahšie nehnuteľnosti.

Transakčná daň a vyššia daň z príjmov právnických osôb sa však prejavia nepriamo, pretože developeri budú musieť tieto náklady preniesť na konečných spotrebiteľov. Kahanec upozorňuje, že tieto dodatočné finančné bremená sa budú nevyhnutne odrážať vo zvýšení cien nehnuteľností. „Developeri majú len dve možnosti: buď si ukroja zo zisku, alebo zvýšia predajné ceny. Očakávame, že vo väčšine prípadov sa rozhodnú pre to druhé," dodáva Kahanec. Tým sa vytvára reťazová reakcia, ktorá zasahuje nielen novostavby, ale aj staršie nehnuteľnosti na sekundárnom trhu.

Róberta Mecková z FinGO recloud tiež upozorňuje, že nielen novostavby, ale aj staršie byty pravdepodobne zdražejú. „Cenotvorba funguje často na princípe, že ak sused predal za 205 000 eur, ja predám za rovnakú cenu," hovorí Mecková. To znamená, že aj ceny starších nehnuteľností budú časom nasledovať trend zvyšovania cien novostavieb. Trh so staršími bytmi sa tak postupne prispôsobí novým cenovým hladinám a stúpne aj ich hodnota, hoci nie tak výrazne ako pri novostavbách. Inflácia a drahšie poplatky budú ďalej tlačiť ceny nahor, čím sa kupujúci dostanú pod ešte väčší tlak.

Róbert Mitterpach, finančný riaditeľ developerskej spoločnosti Corwin, tiež vidí zásadný vplyv transakčnej dane na sektor stavebníctva: „Stavebníctvo je odvetvím s dlhým dodávateľským reťazcom, preto bude daňou z transakcií zaťažené pomerne významne. Tieto náklady sa nevyhnutne prejavia v koncovej cene bytu," vysvetľuje. Každá fáza dodávateľského reťazca je ovplyvnená, od materiálov až po subdodávateľov, čo zvyšuje náklady, ktoré musí developer pokryť, a tým aj ceny nehnuteľností.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Ako sa konsolidačné opatrenia prejavia priamo v praxi? 

Podľa Daniely Rážovej z Bond Reality môžu konsolidačné opatrenia spomaliť trh, keďže zvýšené náklady a drahšie financovanie znížia dostupnosť nehnuteľností. „Aktuálne ceny narastajú a realitné transakcie sa naozaj realizujú. Došlo k oživeniu trhu, no konsolidačné opatrenia môžu dopyt opäť utlmiť alebo spomaliť," vysvetľuje Rážová. 

Ozdravný balíček verejných financií môže priniesť pokles záujmu o kúpu nehnuteľností, najmä kvôli zvýšeným úrokovým sadzbám a vyšším nákladom na financovanie bývania. Rážová odporúča reálne nastaviť cenu nehnuteľnosti, aby predajcovia nečakali na výrazné zvyšovanie cien, ktoré sa nemusí v takom rozsahu prejaviť.

Mecková ďalej upozorňuje, že aj rast cien energií a ďalšie zvýšené náklady developerov sa nevyhnutne premietnu do cien novostavieb. „Musíme si uvedomiť, že aj elektrárne budú chcieť na svojich odberateľov preniesť svoje náklady, takže k nejakému zvýšeniu nákladov dôjde takmer všade," dodáva. Tento efekt zvýšených nákladov ovplyvní celý sektor, čo môže viesť k všeobecnému zdražovaniu. Ceny nehnuteľností preto porastú, čo môže spôsobiť spomalenie trhu, keďže dopyt po nehnuteľnostiach bude klesať v dôsledku nedostupnosti financovania.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Ako reagovať na nové konsolidačné opatrenia?

Vzhľadom na očakávaný rast cien všetci experti odporúčajú konať čo najskôr. Kahanec radí, aby si kupujúci zabezpečili novostavbu predtým, než začnú platiť nové opatrenia, pretože čakanie na nižšie úrokové sadzby sa nemusí vyplatiť. „Pre kupujúcich bude výhodnejšie zaobstarať si novostavbu ešte predtým, ako začnú platiť opatrenia z konsolidačného balíka," hovorí Kahanec. Na druhú stranu zvýšenie DPH sa dotkne hlavne novostavieb a nie prevodov medzi fyzickými osobami, preto kupujúci starších nehnuteľností nemusia konať s rovnakou urgenciou.

Ako však dodáva, je vysoko nepravdepodobné, že sa DPH v dohľadnom čase zníži na pôvodnú úroveň, preto kupujúci, ktorí potrebujú bývať, by nemali s nákupom otáľať.“ Kupujúci by nemali počítať s tým, že sa tieto opatrenia v budúcnosti zmiernia alebo zrušia, pretože tlak na verejné financie je vysoký a daňové opatrenia sú jedným z hlavných nástrojov na konsolidáciu štátneho rozpočtu.

Rážová na záver odporúča, aby predajcovia nastavili cenu nehnuteľností realisticky a nezdržovali transakcie. „Asi by som sa snažila dohodnúť na predaji a kúpe do konca roka, kedy sa čaká najväčšie oživenie," radí Rážová. Po zavedení opatrení bude trh pravdepodobne spomalený, čo môže predĺžiť dobu predaja a znížiť objem transakcií. To môže mať za následok dlhšie vyčkávanie kupujúcich aj predajcov, čím sa predaj môže skomplikovať.