Ako zistím, čo vlastním? List vlastníctva pod lupou

Vlastniť nehnuteľnosť znamená viac než len mať kľúče od domu či pozemku. Každá nehnuteľnosť má svoj právny príbeh, ktorý je zaznamenaný na liste vlastníctva. Tento dokument, prístupný na katastrálnom portáli, ukrýva informácie o vlastníckych právach, právnych bremenách a rôznych obmedzeniach, ktoré môžu ovplyvniť jej hodnotu a využitie.

V článku Ako vám katastrálny portál uľahčí orientáciu vo svete nehnuteľností sme priniesli prehľad o tom, aké informácie sa môžete dozvedieť z katastrálneho portálu - ZBGIS. V tomto texte sa detailnejšie pozrieme na to, čo všetko môžeme vyčítať z listu vlastníctva a aké dôležité detaily obsahuje.

^{Po načítaní webovej stránky https://zbgis.skgeodesy.sk/ potrebuje zadať konkrétne katastrálne územie a kliknúť na ikonu zámku. Zdroj: Zbgis.skgeodesy.sk}

^{Následne sa vám zobrazí mapa daného katastrálneho úradu. Mapu si môžete zväčšovať a zmenšovať. Pokiaľ chcete zistiť informácie o nejakej parcele, tak musíte na ňu kliknúť. Potom sa vám zobrazia vľavo na stránke informácie o konkrétnom pozemku. Zdroj: Zbgis.skgeodesy.sk}

^{V základných informáciách vľavo na stránke môžete kliknúť na ikonu - listu vlastníctva. Zobrazí sa vám celý prehľad majiteľov k danej nehnuteľnosti. Zdroj: Zbgis.skgeodesy.sk}

List vlastníctva sa delí na tri základné časti (A, B, C), pričom každá prináša iné údaje:

Časť A

„Táto časť listu vlastníctva obsahuje údaje o samotnej nehnuteľnosti (majetkové teleso), a to výmeru, druh pozemku, parcelné číslo, súpisné číslo, kód spôsobu využívania pozemku, príslušnosť k zastavanému územiu obce a iné údaje obsahujúce bližšie vysvetlenia," približuje Mojmír Plavec, realitný advokát a tajomník Realitnej únie SR.

^{Zdroj: Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky}

Časť B

Druhá časť má tri sekcie - titul nadobudnutia, iné údaje a poznámky. Podľa Plavca ako titul nadobudnutia je zapísaná skutočnosť, na základe ktorej osoba zapísaná ako vlastník nehnuteľnosť nadobudla. Môže to byť napríklad zmluva (kúpna, darovacia, zámenná, dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, dohoda o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva), rozhodnutie o dedičstve, rozhodnutie súdu (rozhodnutie o určení vlastníctva, rozhodnutie o potvrdení vydržania), oznámenie o určení súpisného čísla, ak sa zapisuje stavba, osvedčenie o priebehu dobrovoľnej dražby. „Táto informácia dáva vedomosť o tom, na základe akého právneho titulu vlastník nehnuteľnosť získal," hovorí Plavec.

V sekcii iné údaje sú napríklad zmeny trvalého pobytu alebo priezviska, označenie parkovacieho stojiska v garáži, informácia o zápise geometrického plánu. Táto časť obsahuje aj práva z vecného bremena, ktorými vlastník disponuje – napríklad ak vlastník bytu má právo prechodu pešo a prejazdu vozidlami cez pozemok priľahlý k bytovému domu, ktorý vlastní developer.

„V sekcii poznámky sú zapísané poznámky týkajúce sa vlastníka nehnuteľnosti. V zmysle vyhlášky 461/2009 Z. z. sa rozlišujú dva druhy poznámok – informatívne a obmedzujúce," pokračuje Plavec. Tieto poznámky môžu obmedziť vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou. Napríklad, ak by na kataster bol doručený návrh na vklad vlastníckeho práva a vlastník by chcel previesť nehnuteľnosť, pričom by na liste vlastníctva bola zapísaná obmedzujúca poznámka, kataster by daný prevod nepovolil.

Príklady obmedzujúcich poznámok:

- Uznesenie súdu o neodkladnom opatrení – napr. predbežné opatrenie zakazujúce nakladať s nehnuteľnosťou.

- Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti.

- Zriadenie daňového záložného práva.

- Duplicitné vlastníctvo – môže znamenať, že rôzne osoby sú zapísané ako vlastníci tej istej nehnuteľnosti na rôznych listoch vlastníctva.

Okrem obmedzujúcich poznámok sa môžu v liste vlastníctva nachádzať aj informatívne poznámky. Tie neobmedzujú možnosti vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, ale informujú potenciálnych záujemcov o kúpu, že s nehnuteľnosťou sa niečo deje, čo by mohlo neskôr ovplyvniť ich záujem.

Príklady informatívnych poznámok:

- Poznámka o prebiehajúcom súdnom spore, napr. o určení vlastníckeho práva.

- Poznámka o začatí vyvlastňovacieho konania.

- Oznámenie veriteľa o začatí výkonu záložného práva.

^{Zdroj: Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky}

Časť C

V tejto časti sa uvádzajú ťarchy – informácie o tom, že právo vlastníka je obmedzené v prospech inej osoby. Typickým príkladom je záložné právo v prospech banky alebo inej osoby, čo môže viesť k predaju nehnuteľnosti na dražbe. Medzi ťarchy patrí aj exekučné záložné právo, tzv. nútené záložné právo, keď veriteľ môže podať návrh na jeho zriadenie.

Okrem toho sa v prospech konkrétnych osôb alebo nehnuteľností môžu zriadiť aj vecné bremená. „Vecné bremeno sa často zriaďuje, keď rodičia darujú nehnuteľnosť deťom, ale zároveň chcú v nej dožiť," vysvetľuje Plavec. Takto sa zriaďuje doživotné vecné bremeno bývania a užívania nehnuteľnosti pre rodičov. Vecné bremeno môže byť aj v prospech vlastníka určitého pozemku, napríklad právo prechodu pešo alebo prejazdu vozidlami cez pozemok vo vlastníctve inej osoby.

Pri čítaní listu vlastníctva sa môžete stretnúť aj s takzvanou plombou, ktorá býva zvýraznená červenou farbou. „Tento údaj informuje, že vo vzťahu k nehnuteľnosti (alebo jej vlastníkovi) prebieha určité katastrálne konanie, a to vkladové konanie (napr. pri prevode vlastníctva na základe kúpnej zmluvy), záznamové konanie (napr. pri zápise rozhodnutia o dedičstve), konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte (napr. ak kataster chybne prepísal údaje z kúpnej zmluvy) alebo konanie o proteste prokurátora (prokurátor môže podať proti rozhodnutiu katastra tzv. protest a na základe tohto protestu sa preskúma zákonnosť rozhodnutia)," dodáva Plavec.

Údaje na liste vlastníctva zapisuje Okresný úrad, katastrálny odbor príslušný podľa toho, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Cieľ zápisu závisí od druhu informácie – napríklad zápis vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy do časti B mení vlastnícke práva, zatiaľ čo cieľom zápisu záložného práva do časti C je zabezpečiť uspokojenie veriteľovej pohľadávky v prípade neplnenia záväzkov.

„Pokiaľ ide o hodnovernosť a správnosť údajov v katastri, tak pre väčšinu údajov platí jedna dôležitá právna domnienka. Platí, že údaje sú hodnoverné, ak sa nepreukáže opak. Preukázať opak možno v súdnom alebo v správnom – napríklad stavebnom konaní," uzatvára Plavec.

Prečítajte si tiež:

List vlastníctva – ako získať výpis z katastra nehnuteľností zadarmo

Od vlastníka až po výmeru: Ako vám katastrálny portál uľahčí orientáciu vo svete nehnuteľností? Tu je podrobný návod

Všetko o spoluvlastníctve nehnuteľností. 11 otázok a odpovedí