Slovensko by sa mohlo inšpirovať v Poľsku. Na tamojšom trhu prichádza k zlacňovaniu nehnuteľností

Poľský realitný trh zažíva boom v ponuke bytov. V niektorých mestách sa počet dostupných nehnuteľností zdvojnásobil, zatiaľ čo na Slovensku pretrváva bytová kríza Kým slovenský realitný trh sa stále trápi s nedostatkom bytov a vysokými cenami, v susednom Poľsku zaznamenávajú rekordný nárast ponuky nehnuteľností. V niektorých mestách sa počet dostupných bytov oproti minulému roku zdvojnásobil a ceny začínajú postupne klesať. Informuje o tom poľský portál Wyborcza.biz.

Nárast počtu stavebných povolení

Podľa analytikov však skutočný pokles cien príde až budúci rok. Tamojšie štatistiky hovoria jasnou rečou. Od januára do konca októbra 2024 poľskí developeri získali stavebné povolenia na výstavbu až 170,7-tisíc bytov, čo predstavuje medziročný nárast o 29,5 percent. Len v októbri dostali povolenie na 16,3-tisíc nových bytov. V porovnaní so septembrom ide o podobné číslo, ale oproti októbru 2023 je to mierny pokles.

„Nárast počtu vydaných stavebných povolení je významným faktorom, ktorý ovplyvňuje cenovú úroveň na trhu s nehnuteľnosťami," vysvetľuje Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.sk. „Keď sa na trhu objaví viac bytov a domov, vytvára sa konkurenčné prostredie, ktoré prirodzene tlačí ceny nadol alebo aspoň brzdí ich ďalší rast. Zlacňovanie v Poľsku však môže byť ovplyvnené aj ďalšími faktormi, ako je dostupnosť pozemkov, nižšie stavebné náklady alebo efektívnejšie povoľovacie procesy."

Na Slovensku je to inak

Situácia je výrazne odlišná od tej na Slovensku. „U nás momentálne čelíme výraznému nedostatku stavebných povolení, čo má viacero príčin. Medzi hlavné faktory patrí pomalý povoľovací proces, ktorý je často preťažený byrokraciou a administratívnymi prekážkami. Ďalším problémom je obmedzená dostupnosť stavebných pozemkov, čo ešte viac sťažuje výstavbu nových projektov," dodáva Pružinský.

V Poľsku medzitým developeri nezaháľajú ani so samotnou výstavbou. Za prvých desať mesiacov tohto roka začali stavať 132,9-tisíc bytov, čo je o 43,7 percent viac ako vlani. Len v októbri spustili výstavbu 15,9-tisíc bytov, čo predstavuje nárast o 29,6 percent oproti minulému roku, keď to bolo 12,2-tisíc bytov. V porovnaní so septembrom 2024, keď sa začalo stavať 11,7-tisíc bytov, ide o nárast až o 34,9 percent.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Pretlak predávajúcich

Pre kupujúcich sú to mimoriadne dobré správy - výber je väčší ako kedykoľvek predtým. Podľa portálu Otodom Analytics developeri v októbri 2024 dali na trh viac bytov, než sa predalo. V siedmich najväčších mestách (Varšava, Krakov, Vroclav, Lodž, Poznaň, Katovice a trojmestie Gdansk-Gdynia-Sopot) ponuka presiahla 53 tisíc bytov. Na realitných portáloch Olx a Otodom je momentálne na výber viac ako 227-tisíc ponúk, čo je o 68-tisíc viac ako pred rokom.

Väčšia ponuka začína tlačiť na ceny. Napríklad vo Varšave sa dvojizbový byt, ktorý bol pôvodne na predaj za 14-tisíc zlotých (približne 3 220 eur) za meter štvorcový, nakoniec predal za 10,5-tisíc zlotých (asi 2 415 eur). Ako uvádza Wyborcza.biz, pred rokom by pritom cena 14-tisíc zlotých bola považovaná za výbornú príležitosť. Predaj tohto bytu však trval až osem mesiacov.

Developeri sa snažia podporiť predaj rôznymi akciami. Napríklad skupina Murapol ponúka do polovice decembra zľavy až do výšky 20 percent na byty a investičné apartmány v 15 mestách. V Bielsko-Bialej developer Modulatio láka na zľavu 25 tisíc zlotých a bezplatné parkovacie miesta, zatiaľ čo Golden Lion Development v Lodži ponúka zľavu 30 tisíc zlotých.

Ako sú na tom developeri na Slovensku?

Zatiaľ čo v Poľsku je situácia priaznivá pre kupujúcich, na Slovensku je vývoj opačný. „Situácia slovenských developerov je momentálne rozdielna v závislosti od veľkosti a finančných možností. Väčší developeri s väčším kapitálom sú lepšie pripravení čeliť výzvam, ako je očakávané zvýšenie DPH od nového roka. Menší developeri však môžu byť nútení niektoré projekty pozastaviť alebo úplne odložiť. Zvýšenie nákladov na materiál a služby môže zásadne ovplyvniť ich schopnosť rozbiehať nové projekty," vysvetľuje Pružinský.

Podľa jeho slov by Slovensku pomohlo zjednodušenie stavebných povolení. „Rýchlejšie a menej komplikované povoľovacie procesy by developerom umožnili rýchlejšie reagovať na dopyt po bývaní. Aktuálna situácia, kde schvaľovanie trvá roky, spôsobuje, že projekty sa zdržujú, a to vytvára umelý tlak na ponuku. Okrem toho, zníženie administratívnej záťaže by mohlo motivovať viacerých investorov vstúpiť na trh, čo by zvýšilo konkurenciu a tým aj dostupnosť nehnuteľností," dodal. 

Najvýraznejší nárast ponuky v Poľsku zaznamenali v Krakove, kde je na predaj až o 110 percent viac nových bytov ako vlani. Vo Vroclave je to o 90 percent viac a vo Varšave o 52 percent. Práve v týchto mestách možno očakávať najväčšiu ochotu developerov vyjednávať o cenách.

Analytici poľskej banky Pekao S.A. predpovedajú, že výraznejší pokles cien príde v druhom štvrťroku 2025. Dovtedy by mali ceny ešte mierne rásť, približne o 2,5 percenta. Hlbšiemu poklesu cien bude brániť silný dopyt podporený rastúcimi mzdami a zlepšujúcou sa ekonomickou situáciou.