Nový stavebný zákon, ktorý sa nachádza v parlamente, sľubuje zrýchlenie výstavby. Experti však vidia aj riziká

Dlho očakávaná reforma stavebného zákona, by mohla priniesť významné zmeny v procese povoľovania stavieb na Slovensku. Poslanci sa ňou zaoberajú na aktuálnej parlamentnej schôdze. Podľa odborníkov z oblasti stavebníctva a developmentu by novela mohla zjednodušiť a zrýchliť stavebné konania, no upozorňujú aj na pretrvávajúce problémy.

Kľúčové zmeny v prospech stavebníkov

Najvýznamnejšou chystanou zmenou je zlúčenie územného a stavebného konania do jednotného konania o stavebnom zámere. „Aktuálne územné a následne stavebné konania trvajú celé roky," upozorňuje Marek Kundrát z developerskej spoločnosti Corwin. „Kým na Slovensku prebehne táto administratíva, úplne sa zmenia trhové podmienky, ceny materiálov, úrokové sadzby či dokonca geopolitická situácia."

Ďalšou významnou plánovanou novinkou je zavedenie tzv. fikcie súhlasu. Ak sa dotknutý orgán nevyjadrí v zákonom stanovenej lehote (30, 60, respektíve v odôvodnených prípadoch 90 dní), bude sa to považovať za súhlas. Tento mechanizmus by mal eliminovať chronické nedodržiavanie lehôt zo strany úradov.

Zákon by mal tiež obmedziť priestor na špekulatívne námietky, ktoré často na mesiace či roky brzdia povoľovanie projektov. „Účastníkovi konania zostane právo pripomienkovať stavbu, no na opätovne uplatnené námietky správny orgán nemusí prihliadať," vysvetľuje Kundrát. Toto opatrenie by malo zabrániť umelému naťahovaniu procesov prostredníctvom opakovaných námietok k tej istej veci.

Digitalizácia ako krok vpred

Významným posunom je aj možnosť elektronických podaní. „Veľkým prínosom bude možnosť podávať žiadosť a projektovú dokumentáciu elektronicky, čo bude zárukou väčšej transparentnosti konaní a rovnako to ušetrí náklady," vysvetľuje Juraj Suchánek z Inštitútu urbanného rozvoja. „Dnes elektronické podanie nie je prakticky možné, projekty sa stále doručujú na úrady v papierovej podobe."

Experti však upozorňujú, že digitalizácia mohla ísť ešte ďalej. „Podľa predloženého zákona bude možné podať žiadosť elektronicky a projektovú dokumentáciu nahrať na úložisko. Ďalšia komunikácia s dotknutými orgánmi ako aj stavebným úradom bude ale prebiehať dnes obvyklým spôsobom," dopĺňa Suchánek.

Pretrvávajúce výzvy

Napriek pozitívnym zmenám odborníci identifikujú aj oblasti, ktoré zostávajú problematické. Pavol Kováčik, prezident Zväzu stavebných podnikateľov Slovenska, považuje za problematické politické rozhodnutie ponechať prvostupňové stavebné úrady na obciach v pôvodnom rozdrobenom počte. „To objektívne bude prinášať komplikácie v riešení doterajších problémov: odbornosti rozhodovania, zastupiteľnosti u menších úradov, digitalizácie, a v neposlednom rade aj systémovej podjatosti," varuje. „Som toho názoru, že tento stav bude strednodobo neudržateľný a v budúcnosti bude musieť vláda pristúpiť k riešeniu problému rozdrobenosti verejnej správy na Slovensku, nízkej výkonnosti a profesionality a vysokých nákladov," dodáva Kováčik.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Územné plánovanie ako kľúčový faktor

Experti upozorňujú, že samotný stavebný zákon je len jedným z faktorov ovplyvňujúcich výstavbu. „Neaktuálnosť územných plánov a roky trvajúce procesy ich zmien sú veľmi vážny problém," vysvetľuje Kundrát s tým, že neraz sú územné plány staré desiatky rokov a nereflektujú zmenenú situáciu.

Zastaralé územné plány podľa neho vedú k trom hlavným problémom: odchodu ľudí za hranice mesta a rastu satelitov, chátraniu nevyužitých území v mestách (brownfieldov) a v neposlednom rade k rastu cien nehnuteľností.

Vplyv na trh s nehnuteľnosťami

Či sa nové pravidlá skutočne prejavia v nižších cenách nehnuteľností, zostáva otázne. Podľa expertov bude kľúčové, ako sa s novými pravidlami vysporiadajú zodpovedné orgány. „Plánovaný efekt novej legislatívy sa často líši od jej aplikácie v realite,“ pripomína Kundrát.

Suchánek dodáva, že pri cenách bytov zohrávajú významnú úlohu aj iné faktory, napríklad sadzba DPH, ktorá bude od januára 23%, čo je výrazne viac ako v ostatných krajinách V4 (5% v Maďarsku, 8% v Poľsku a 12% v ČR).

„Nový stavebný zákon je len základným kameňom stavebnej legislatívy, na ktorý nadväzujú desiatky ďalších špecializovaných zákonov," pripomína Kováčik. Ich novely budú predmetom prípravy v najbližších mesiacoch v tzv. zbernom zákone. Dôležitá bude aj kvalita vykonávacích vyhlášok a reálna digitalizácia všetkých agend a procesov.

Napriek výhradám sa odborníci zhodujú, že nová stavebná legislatíva je potrebná. Jej skutočný prínos však ukáže až čas a praktická aplikácia. Pokiaľ sa podarí odstrániť existujúce problémy, skrátenie doby prípravy by malo priniesť aj zníženie nákladov na prípravu a zvýšenie počtu pripravených stavieb, čo by mohlo vytvoriť priestor pre zvýšenie ponuky na trhu a postupné znižovanie cien nehnuteľností.