Realitný trh na Slovensku ožíva. V niektorých regiónoch sa však nehnuteľnosti ešte neodrazili od cenového dna

Slovenský realitný trh zaznamenáva obrat. Po období poklesu ceny nehnuteľností druhý štvrťrok po sebe stúpajú, pričom v lete 2024 dosiahol medziročný rast už viac ako 6 percent. Odborníci však varujú pred unáhlenými závermi z krátkodobých trendov a zdôrazňujú potrebu komplexného pohľadu na situáciu, nakoľko v niektorých regiónoch ešte nedošlo k zastaveniu zlacňovania.

Dramatické výkyvy medzi regiónmi

„Vývoj cien v krajoch počas jednotlivých kvartálov značne kolíše," upozorňuje Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR. „Ešte v 2. štvrťroku tohto roka sme videli v nitrianskom kraji medziročný rast 4,5 %, v banskobystrickom dokonca 5,6 %, pričom v bratislavskom kraji to bolo len 0,6 %." Tieto čísla jasne ukazujú, že realitný trh je výrazne fragmentovaný a každý región má svoje špecifiká.

Michal Pružinský z Nehnuteľnosti.sk dodáva, že pri Nitre treba brať do úvahy aj historický kontext: „Nitra zažívala pred rokom 2023 dynamický nárast, takže súčasné čísla za tretí kvartál, kedy došlo k medzikvartálnemu poklesu vychádzajú z inej pozície." Tento pohľad zdôrazňuje dôležitosť dlhodobej perspektívy pri hodnotení vývoja cien nehnuteľností.

^{Zdroj: Štatistický úrad Slovenskej republiky.}

Bratislava: Zdanlivý líder s otáznikom

Hoci bratislavský kraj zaznamenal v treťom kvartáli najvyšší nárast cien o 7 percent, analytici nabádajú k opatrnosti. „Ak sa pozrieme na medziročný rast, je bratislavský kraj v 3. štvrťroku spomedzi slovenských krajov so 6,0 % až na 4. mieste," vysvetľuje Kubrický. Tento fakt podčiarkuje potrebu opatrného prístupu k interpretácii krátkodobých trendov na realitnom trhu.

Bratislavský realitný trh však zostáva naďalej najdynamickejším na Slovensku, a to nielen z hľadiska cien, ale aj z pohľadu počtu transakcií a celkového objemu investícií. Vysoké ceny v hlavnom meste často motivujú kupujúcich k hľadaniu alternatív v okolitých regiónoch, čo následne ovplyvňuje ceny aj v týchto lokalitách.

Žilinský fenomén

„Za povšimnutie stojí medziročný rast v žilinskom kraji na úrovni 21 %, ktorý indikuje lokálny realitný boom," podotýka Kubrický. Tento dramatický nárast bol ťahaný najmä staršími nehnuteľnosťami, ktorých ceny vyskočili takmer o štvrtinu oproti minulému roku. Žilinský kraj sa tak stal skutočným prekvapením na realitnom trhu, pričom za týmto nárastom môže stáť kombinácia faktorov vrátane príchodu nových investorov a zlepšujúcej sa infraštruktúry v regióne.

Rekordné predaje v hlavnom meste

Najnovšie údaje realitno-poradenskej spoločnosti CBRE prinášajú prekvapivé zistenia. V treťom štvrťroku 2024 sa v Bratislave predalo v nových projektoch až 380 bytov, čo predstavuje medziročný nárast o viac ako 116 percent. „Vidíme jednoznačný rast predaja aj väčší dopyt na trhu, a to aj napriek pretrvávajúcim vysokým úrokovým sadzbám hypotekárnych úverov," vysvetľuje Peter Slovák z CBRE Slovensko.

Zaujímavým paradoxom je, že ceny nových projektov stagnujú už od polovice roka 2022. Znepokojujúci je však 21-percentný medziročný pokles dokončených bytov v bratislavskom kraji a až 36-percentný pokles rozostavaných projektov. V súčasnosti je na bratislavskom trhu k dispozícii 3 392 nových bytových jednotiek, čo môže v budúcnosti viesť k nedostatku ponuky a následnému rastu cien.

Dramatický rast nájomného

Na trhu s nájomnými bytmi došlo k výrazným zmenám. Zatiaľ čo celoslovenský medziročný nárast nájomného dosiahol 10 percent, v Bratislave stúpli ceny nájmov o výrazných 23 percent. „Priemerný mesačný nájom vo vyhľadávaných bratislavských štvrtiach ako Ružinov, Petržalka či Nové Mesto aktuálne predstavuje 16,90 €/m2. V centre mesta je to v priemere 17,30 €/m2," upresňuje Slovák. Tento nárast je čiastočne spôsobený aj klesajúcim počtom bytov na prenájom, ktorý medziročne klesol o približne 15 percent.

Optimistické vyhliadky do roku 2025

„Zastavenie poklesu cien nehnuteľností na Slovensku nie je nový fenomén, rastový trend vo väčšine segmentov sledujeme už od začiatku tohto roka," konštatuje analytik Realitnej únie. Zdražovanie nehnuteľností naprieč celým Slovenskom nás čaká aj v roku 2025. Priaznivý makroekonomický vývoj spojený s rastom zamestnanosti a miezd, poklesom úrokových sadzieb, ako aj pozitívna nálada na realitnom trhu, to všetko ťahá ceny bytov a domov hore.

Analytici však upozorňujú na viaceré faktory, ktoré budú v roku 2025 ovplyvňovať realitný trh. Jedným z nich je očakávaný pokles úrokových sadzieb, ktorý by mohol zvýšiť dostupnosť hypoték a tým podporiť dopyt po nehnuteľnostiach. Na druhej strane, Pružinský upozorňuje na možné krátkodobé výkyvy: „Od januára nadobudne účinnosť zvýšenie dane z pridanej hodnoty z 20 na 23 percent, ktoré zvýši už teraz vysoké ceny stavebných materiálov. Preto očakávame od začiatku nového roku útlm dopytu po novostavbách."

Vplyv ekonomických faktorov

Realitný trh v roku 2025 bude výrazne ovplyvnený aj celkovým ekonomickým vývojom. Očakávaný rast miezd a zamestnanosti by mal podporiť kúpyschopnosť obyvateľstva, zatiaľ čo predpokladané znižovanie inflácie by malo prispieť k stabilizácii stavebných nákladov. Tieto faktory by mohli pozitívne ovplyvniť ako dopyt, tak aj ponuku na realitnom trhu.