Pohľad do zákulisia realitného trhu: Čo plánujú najväčší slovenskí developeri v roku 2025? (anketa)

Rok 2024 priniesol na slovenský realitný trh viaceré výzvy aj príležitosti. Zatiaľ čo developeri pozitívne hodnotia postupné oživovanie dopytu po bývaní a mierny pokles úrokových sadzieb na hypotékach, trápi ich najmä zdĺhavý proces povoľovania stavieb a zvýšenie DPH.

Oslovili sme popredných predstaviteľov developerských spoločností na Slovensku, aby zhodnotili uplynulý rok 2024 a prezradili svoje plány a očakávania pre rok 2025. Zaujímalo nás najmä, ako vidia vývoj cien nehnuteľností, aké legislatívne zmeny by privítali a s akými novinkami prichádzajú v rámci svojich projektov.

Developeri odpovedali na nasledujúce otázky:

1. Ako hodnotíte rok 2024 z pohľadu nehnuteľností na Slovensku?

2. Čo očakávate od vlády v budúcom roku (aké legislatívne návrhy by ste privítali v oblasti nehnuteľností, ktoré by pomohli výstavbe na Slovensku)?  

3. Aký očakávate vývoj cien nehnuteľností v roku 2025?

4. Koľko bytov plánujete postaviť v roku 2025?

5. Čo inovatívne/nové chcete priniesť v rámci vašej výstavby tento rok?

Dominika Mihalcová, ATP Stavby

1. Pozitívne: Aj napriek tomu, že sa zvýšili úrokové sadzby a čaká nás zvýšenie DPH, záujem o byty neprestáva. Darí sa nám naďalej postupne predávať byty v jednotlivých našich projektoch. 

Negatívne : Jedným z negatív, ktoré vnímam s koncom roka 2024 je fakt, že sa predaj domov veľmi spomalil. Na domy dostávajú úvery ľudia oveľa ťažšie než predtým. Rovnako sa tiež sprísnili podmienky k schváleniu úveru, čo vnímame aj my. 

2. Privítali by sme, keby sa vláda v budúcom roku zamerala na zníženie DPH v oblasti nehnuteľností, čo by mohlo výrazne podporiť dostupnosť a atraktivitu výstavby. Zníženie tejto dane by mohlo znížiť náklady na výstavbu, čo by sa mohlo odraziť v nižších cenách pre konečných zákazníkov a zároveň podporiť oživenie trhu. Okrem toho by sme ocenili vytvorenie legislatívnych podmienok, ktoré by podporili vznik nových pracovných miest v stavebníctve. 

3. Vzhľadom na aktuálnu situáciu na Slovensku, ktorá je ovplyvnená rôznymi faktormi ako rastúce náklady na stavebné materiály, inflácia, zvyšovanie úrokových sadzieb a dopyt po nehnuteľnostiach, očakávame, že sa ceny nehnuteľností zvýšia o cca 10 až 20%. Tento rast cien bude pravdepodobne ovplyvnený aj regionálnymi rozdielmi, pričom v atraktívnych oblastiach s vysokým dopytom môže byť nárast ešte výraznejší. 

^{TatryPark Residence. Zdroj: Atpstavby.sk}

4. V roku 2025 plánujeme s výstavbou 56 bytov. Ide o zaujímavé projekty, ktoré sa nachádzajú v rôznych lokalitách v rámci Slovenska. Veríme, že jednotlivé projekty si nájdu svojich fanúšikov nakoľko ide o premyslené stavby so zameraním na detail.

5. V nadchádzajúcich projektoch ponúkame našim klientom vylepšené služby, ako je recepcia a wellness, čo predstavuje pridanú hodnotu v porovnaní s predchádzajúcimi projektmi. Okrem toho majú klienti možnosť vybrať si vyšší štandard, čím sa naše projekty odlišujú od konkurencie. Naša pozornosť sa zameriava aj na implementáciu nových technológií, ktoré zvyšujú komfort a kvalitu bývania, a zároveň kladieme dôraz na znižovanie energetickej náročnosti, čím prispievame k udržateľnosti a efektívnosti našich nehnuteľností.

Martin Mihalik, generálny manažér HI Residence

1. Rok 2024 bol pre realitný trh dynamický. Pozitívne hodnotíme rast dopytu, najmä v segmentoch moderného mestského bývania, kde je záujem podporený lepšou dostupnosťou hypoték. Zároveň sa začali prejavovať investície do projektov, ktoré zohľadňujú koncept bývania so službami.

2. Očakávame zefektívnenie povoľovacích procesov na úrovni miest a krajov, ktoré sú kľúčové pre plynulý priebeh výstavby. Privítali by sme aj väčšiu podporu pre digitalizáciu stavebných konaní a transparentnosť procesov, čo by uľahčilo koordináciu medzi developermi a úradmi. Privítali by sme aj stimul na podporu kúpy bytov pre mladých. 

3. Ceny novostavieb by mali zostať stabilné, s možnosťou mierneho rastu v lukratívnych lokalitách, kde dopyt pretrváva.

4. V roku 2025 neplánujeme začínať s novou výstavbou, pokračujeme v projekte s 86 bytami a doplnkovými službami.

^{HI Residence. Zdroj: Hiresidence.sk}

Filip Gulan, projektový manažér Corwin

1. Postupne došlo k oživeniu trhu. Tí, ktorí potrebujú nehnuteľnosť na bývanie, nemali dôvod odkladať svoje nákupné rozhodnutia, pretože stále mali komfort, ktorý tu roky nebol – kríza im poskytla možnosť vyberať si z viacerých bytov bez toho, aby za nimi stál zástup ďalších záujemcov. Keďže dopyt rastie a bytov sa povoľuje stále príliš málo, tento scenár sa nemusí v blízkej budúcnosti tak skoro opakovať.

Prospelo tomu aj uvedomenie si faktu, že návrat k 1-percentným úrokovým sadzbám na hypotekárnych úveroch je nereálny. A keďže komerčné banky začali postupne znižovať sadzby, ktoré v uplynulom období skokovo stúpli, zvyšuje sa aj dostupnosť úverov pre žiadateľov. Zdá sa teda, že to najhoršie má už realitný trh za sebou.

Negatívom zostalo opakované odkladanie modernizácie stavebného zákona a jeho ťažko predvídateľná podoba. Ten aktuálne platný je zastaralý a nielen že nepomáha, ale doslova škodí trhu s nehnuteľnosťami (nielen na bývanie). Ak sa nepodarí skrátiť a zjednodušiť povoľovacie procesy, tak bude neustále problém uspokojiť dopyt po bývaní. To so sebou nesie rast cien, umožňuje umelo naťahovať povoľovacie konania a tým deformovať celý systém. 

Ďalším negatívom zostáva neaktuálny územný plán a časovo i administratívne náročný proces zmien a doplnkov ako aj spracovania nového územného plánu. Ten je spolu so stavebným zákonom neraz najväčšou brzdou rozvoja miest, komplikuje napríklad revitalizáciu zanedbaných plôch, znižuje dostupnosť bývania a nepriamo vyháňa ľudí do satelitov. Mestá tak prichádzajú o daňové príjmy, zachovávajú schátrané areály na úkor zastavania úrodnej pôdy a komplikuje sa aj dopravná situácia na hlavných dopravných tepnách.

Problémom je aj podfinancovanie samospráv, ktoré sa následne prenáša do vysokého investičného dlhu v oblasti zveľaďovania a údržby verejného priestoru či údržby jestvujúcej a budovania novej dopravnej infraštruktúry vrátane rozvoja hromadnej dopravy. Tento investičný dlh sa logicky prenáša aj do oblasti územného plánovania.

^{Projekt Palma. Zdroj: Corwin.sk}

2. Veríme, že sa konečne podarí schváliť nový, lepší stavebný zákon, ktorý celý systém zjednoduší smerom k transparentnosti, predvídateľnosti a efektívnosti. Povoľovanie stavieb (a to nielen komerčných, ale aj verejnoprospešných) totiž v súčasnosti nielen že trvá celé roky z dôvodu množstva zbytočných a opakovaných úkonov či kvôli chronickému nedodržiavaniu lehôt zo strany úradov. Neraz je aj umelo naťahované rôznymi špekulatívnymi, ale aj vyslovene obštrukčnými námietkami, s ktorými sa musia stavebné úrady opakovane zaoberať. Tým sú už tak poddimenzované úrady neraz zbytočne zahltené. Výsledkom je, že povolenie projektu u nás trvá niekedy aj násobne dlhšie než samotná výstavba. 

Aj po prijatí už toľkokrát upravovanej novej stavebnej legislatívy však Slovensko bude musieť doháňať dlhoročne brzdenú ponuku. Ak k tomu pripočítame neraz neflexibilné územné plánovanie, častokrát je pri výstavbe plán projektu i dekádu starý. Mnohé projekty sa preto musia po ich povolení a zmene územných plánov upravovať, aby reflektovali zmenenú trhovú situáciu a požiadavky klientov. Inak hrozí, že na trh príde produkt, ktorý je už v čase svojho vzniku z pohľadu potrieb zákazníkov neaktuálny. 

3. Predpokladáme, že ak nedôjde k nečakanej zmene makroekonomickej situácie, tak oživenie trhu bude pokračovať. Môže byť síce čiastočne tlmené konsolidačným balíčkom, rastom daní a životných nákladov, no opačným smerom by mohlo pôsobiť očakávané znižovanie úrokových sadzieb pri hypotékach. Navyše, mnohí záujemcovia o nehnuteľnosti v minulosti svoje nákupné rozhodnutie odkladali, pričom dlhšie im už životná situácia neumožňuje čakať. To tiež môže generovať zvýšenú mieru dopytu po nových i starších bytoch.

Aj preto očakávame, že bude pokračovať aj rast cien. A to nielen pri novostavbách. Aj čísla Štatistického úradu SR naznačujú, že tempo a príprava nových projektov nie je na dostatočnej úrovni. Ak nebude v ponuke dostatok nových bytov a domov, bude to znamenať aj vyšší tlak na rast cien starších nehnuteľností. Nesmieme zabudnúť ani na vplyv vládnych opatrení, hlavne transakčnej dane a vyššej základnej sadzby DPH. Obe tieto zmeny sa premietnu do zdražovania bytov či rastu cien prenájmov.

4. Momentálne sú všetky naše projekty na Slovensku vo fáze zmien územného plánu alebo čakajú na povolenia. 

5. Sme prvým developerom na Slovensku, ktorý postavil uhlíkovo neutrálnu kancelársku budovu, dlhodobo kladieme dôraz na udržateľné a energeticky efektívne riešenia. Našim dlhodobým poslaním je tiež kvalitný urbanizmus zameraný na ľudí, ktorý na Slovensku často citeľne chýba. 

Príkladom môže byť projekt Palma, z ktorého chceme vytvoriť štvrť, ktorá bude ukážkovým príkladom revitalizácie brownfieldu, participácie a zároveň vytvorí príjemný a pestrý svet prepájajúci pokojné zóny určené na bývanie s  veľkorysými  priestormi na život, prácu, zábavu či šport. Veríme, že sa nám v roku 2025 podarí akcelerovať v spolupráci s mestom proces zmeny územného plánu a projekt Palma posunúť opäť o kus bližšie k realizácii. 

Pomáhať nám pri tom budú Jan Gehl a David Sim, dvaja svetovo uznávaní urbanisti a architekti, s ktorými sme nedávno podpísali exkluzívne zmluvy. Ich koncept mesta pre ľudí bude na slovenské pomery unikátny a pomôže posunúť Bratislavu bližšie k metropolám ako Kodaň či Viedeň – teda tým, ktoré sú celosvetovo vnímané ako najlepšie miesta pre život.

Daniel Suchý, senior PR manažér JTRE

1. Pre nás bol rok 2024 veľmi úspešný. Vďaka spusteniu výstavby a následne aj predaja Downtown Yards a dokončeniu Ovocných sadov Trnávka sme sa v prvom polroku stali najúspešnejším developerom v predaji bytov na Slovensku. Pozitívne teda hodnotíme oživenie dopytu po bývaní, ktoré podporilo aj postupné znižovanie úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch.

Negatívom zostáva odkladanie novej stavebnej legislatívy. Pôvodná legislatíva vzhľadom na ťažkopádnosť a opakovanie niektorých procesov totiž bráni developerom pružne reagovať na oživenie dopytu na trhu a samozrejme aj štátu v rýchlejšom budovaní verejných infraštruktúrnych projektov.

2. Privítali by sme schválenie nového stavebného zákon, na ktorý čaká celý sektor už dlhé roky. Očakávame od neho zjednodušenie a sprehľadnenie úradných procesov potrebných k povoleniu výstavby a flexibilnejšie územné plánovanie. Pomohlo by to zlepšiť dostupnosť bývania, zlepšiť podnikateľské prostredie a zvýšiť konkurencieschopnosť Slovenska a tiež zrýchliť napríklad aj budovanie verejnej infraštruktúry, obnovu pamiatok alebo výstavbu nájomného bývania.

^{Downtown Yards. Zdroj: JTRE.sk}

3. Ceny nehnuteľností ovplyvní najmä zvýšenie sadzby DPH, ktoré sa dotkne aj zostávajúcich platieb za už skôr zazmluvnené nehnuteľnosti. Toto konsolidačné opatrenie bude mať negatívny vplyv na dostupnosť bývania. Naopak, Európska centrálna banka pokračuje v trende postupného znižovania základnej úrokovej sadzby, čo bude následne tlačiť na znižovanie sadzieb komerčných bánk na hypotekárne úvery a to by mohlo tento efekt do istej miery vyvážiť.

4. Vo výstavbe máme 721 rezidencií v Bratislave v projektoch Downtown Yards a Ganz House a 150 bytov na dlhodobý prenájom v Berlíne v našom prvom nemeckom projekte Nordhafen Living & Office.

5. V rámci nášho aktuálneho vlajkového multifunkčného projektu Downtown Yards pripravujeme výstavbu zdravej materskej školy, ktorá bude ako jedna z prvých realizovaná z dreva v pasívnom štandarde. V Downtown Yards sme tiež po vzore nášho oceňovaného londýnskeho projektu Triptych Bankside vytvorili pre rezidentov „Community Hub“. 

Okrem spoločenského priestoru na stretnutia či workshopy tu nájdu komunitnú knižnicu, zónu na hry a premietanie filmov, jogovú miestnosť či posilňovňu. Ekologickú mobilitu podporia aj bohato vybavené bicykliarne s napojením na hlavné cyklotrasy. Naďalej tiež pripravujeme štvrť Nové Lido tak, aby bola vzorovým projektom z pohľadu environmentálnej udržateľnosti.