Tajomstvá nehnuteľností #31: Aký záchod, taký developer

Ktorý developerský projekt alebo ktorú novostavbu by sme nám odporučili? Túto otázku dostávame od ľudí, ktorí chcú kúpiť novostavbu často. Posledná časť nášho seriálu bude o odpovedi práve na túto otázku. Aj keď sme skontrolovali stovky domov a bytov, a dôverne poznáme situáciu na trhu, odpoveď nie je ani pre nás jednoduchá.

Skreslený pohľad na novostavby produkujú marketingové oddelenia. Niektoré lákajú na americké, holandské, fínske či mediteránske bývanie, v ktorých nie je nič americké, holandské, fínske ani mediteránske. Na ďalšej adrese sa dozviete, že všetci vám budú závidieť, keď si kúpite byt práve v ich projekte (minimálne my rozhodne nebudeme). Potom sú ponuky, kde čítame názvy ako „vilabyty", „luxus", prípadne „najlepšia investícia".

Naozaj môže kvalitu developerského projektu definovať obyčajný záchod?

V Bratislave a jej okolí sme za takmer 20 rokov praxe preverili technický stav asi všetkých známejších developerských počinov. O viacerých sme napísali aj verejné recenzie, no odporučiť nejaký konkrétny projekt je naozaj ťažké, pretože okrem prekuknutia marketingového pozlátka každému vyhovuje niečo iné, a najmä, každý kupujúci má iný rozpočet.

Niekto má limit 200.000 €, za čo si ledva kúpi 2-izbový byt o výmere 50 m². Druhý má k dispozícii 480.000 €, za čo si chce kúpiť rodinný dom v satelite. Ten s vyšším rozpočtom pritom vôbec nemusí v konečnom účtovaní získať kvalitnejšiu novostavbu. Ďalší chce bývať na 24. poschodí a rodičov s malými deťmi zaujíma blízkosť školy, pričom technické prevedenie nie je pre nich dôležité.

Avšak jeden ukazovateľ, podľa ktorého by sa dala odhadnúť celková kvalita novostavby, by sa predsa len našiel. Prekvapujúco – je to záchod. Zvyčajne najmenšia miestnosť v dome/byte. Po analýze našich interných štatistík sme zistili, že záchod neradno podceniť. Môže to vyznieť neakceptovateľne zovšeobecňujúco, ale práve záchod odhaľuje celkovú kvalitu developerského počinu. Zaiste, nie je to železné pravidlo.

Ak sú záchody navrhnuté a vyhotovené zle, veľmi podobné to bude aj ďalšími oblasťami. Naraz si uvedomíte, že vo výťahu nepreveziete chladničku, do garáže vedie bludisko schodov, smetné nádoby sú priďaleko, funkčnosť protipožiarnych systémov je sporná, sekčné brány na vjazd do garáže majú slabé motory, dispozície bytov sú typologicky nevhodné, nie sú správne vyhotovené zámočnícke a klampiarske prvky, v rodinných domoch nefunguje odvod dažďových vôd atď.

Toto všetko sa prejaví na nepohodlí a zvýšených nákladoch na opravy. A naopak – rozumne naprojektované toalety s precíznym vyhotovením našepkávajú, že na danej adrese sa použili odolné materiály, technický dozor sa dobre zhostil svojej úlohy a developer môže oprávnene používať slovo kvalita.

Dobrý developer pracuje s dobrými projektantmi

Dobrý projektant – to nie je iba architekt. Okrem neho sú to projektanti vykurovania, vzduchotechniky, zdravotechniky, elektroinštalácií a ďalší špecialisti. Z našich inšpekcií vyplýva, že keď je všetko na záchode naprojektované podľa technických noriem a zdravého rozumu, veľmi podobne to bude zvládnuté aj v ďalších priestoroch.

^{Normatívne nedostatočná šírka pre WC – chyba projektanta. Zdroj: Kvalitnebyvanie.sk}

Dobrý developer ponúka slušný materiálový mix

Talianska umývadlová batéria za 8 tisíc eur nie je dôkaz o kvalite. Tým je celkový materiálový mix použitých obkladov, dlažieb, sanity a doplnkov. Mal by byť vyvážený a ergonomicky vhodný (toto býva v praxi častý problém). Lacný splachovací mechanizmus z Turecka, ktorý nevidíte, kombinovaný s vyššou radou sanity, ktorú vidíte, odhaľuje tajomstvo, že na skrytých veciach sa tvrdo šetrilo, pričom predajca nahlas komunikuje nadštandardné prevedenie. Práve skryté komponenty obyvateľov horko dobehnú; neprekvapivo pár mesiacov po skončení záruky.

^{Neprakticky malé rozmery umývadielka pre ruky dospelého. Zdroj: Kvalitnebyvanie.sk}

^{Nesprávna voľba splachovacieho systému, nízke umiestnenie tlačidla. Zdroj: Kvalitnebyvanie.sk}

Inštalácie, ktoré si laik nevšimne

Sadli ste si pri obhliadke na WC misu? Takmer nikto to nespraví a to je chyba. Možno by ste zostali prekvapení, keby ste zistili, že misa je nainštalovaná privysoko/prinízko, že vám prekáža umývadielko (prípadne úplne chýba), že nikde v dosahu nie je priestor na toaletný papier. A že spod umývadla trčia nejaké hadičky v dosť zúfalom stave.

Príbehy o tom, ako zlyhali práve vodovodné hadičky (a vytopilo kvôli nim 15 bytov) sú v dnešnej dobe až podozrivo časté. Prečo sa to deje? Najčastejšie preto, lebo sa používajú lacnejšie hadičky, ktoré nie sú schopné odolať premenlivo vyššiemu tlaku vody. Druhou častou príčinou býva ich lajdácka montáž.

Že sa WC splachuje teplou vodou a že namiesto teplej tečie v umývadle studená (a naopak) – to je pre zmenu indikácia, že developer šetril na vlastnom technickom dozore. Nedôslednosť kontroly nad remeselníkmi si pozorné oko profesionála následne všimne aj na balkónoch, povalách, pri montážach izolácií, v kuchyniach, rozmerových intoleranciách atď.

^{Byt kupovaný v štádiu holopriestor s tzv. kolaudačným minimom. Tri chyby. Umývadlo má uzatvárateľnú piletu, a chýba mu bezpečnostný prepad. Stena je omietnutá a vymaľovaná, náter sa bude musieť pred nalepením obkladačiek odstrániť/upraviť. Síranový podlahový poter je prerušený na vnútornom okraji dverného ústupku, avšak kvôli umývadlu sa nemôžu namontovať dvere s otváraním dnu. Všetko sú to opraviteľné chyby, avšak kto opravu zaplatí? Zdroj: Kvalitnebyvanie.sk}

^{Vypínač osvetlenia na záchode zostal zabudnutý zvnútra za dverami. Príklad zmätku pri manažovaní klientskych zmien. Zdroj: Kvalitnebyvanie.sk}

Ako by malo fungovať odvetranie na záchode?

Odvetranie by malo na záchodoch fungovať separátne od osvetlenia. Ideálny je riadený systém. V rodinných domoch sa celé roky stretávame s „nápadmi“, že okno vyrieši svetlo aj zápach. V skutočnosti nevyrieši. V dnešnej dobe honby za znižovaním energetickej náročnosti je to amaterizmus.

Prvý problém je, že kľučka okna býva často privysoko a druhý, že človek namiesto automatického vetrania (v trvaní napr. 3 min.) musí ísť v zime to okno následne zatvoriť. Čo veľakrát spraví až o hodinu, pretože v návale iných povinností zabudne. Keď má dom A-čkový certifikát energetickej náročnosti, tak je to nepríjemný paradox.

Stretli sme sa aj s prípadom, kedy bol v rodinnom dome príkladne zrealizovaný rekuperačný a vetrací systém, no bez miestností záchodov. Na našu otázku prečo, sme dostali odpoveď, že veď v prípade potreby sa otvorí okno... V skutočnosti išlo o flagrantné šetrenie, ktoré sme pri pokračovaní kontroly odhalili aj pri montáži bleskozvodu, kanalizačnej prípojke, vsakovacích košoch na dažďovú vodu a pri zámene materiálov rúrok podlahového vykurovania. Opäť rovnaký scenár: prezentovaný materiálový nadštandard, v skutočnosti zavádzanie spotrebiteľa.

^{Bežný pohľad na odsávač vzduchu a stúpačkovú šachtu. Na ďalšom obrázku odhalíme tajomstvo... Zdroj: Kvalitnebyvanie.sk}

^{Odsávač nie je pripojený k vetracej stúpačke. Zdroj: Kvalitnebyvanie.sk}

Ako sa majú správne otvárať dvere na toaletu?

Dvere do záchodov sú veľká téma. Nie je jedno, či sa otvárajú dnu alebo von. A už vôbec nie je jedno, ako ďaleko končí krídlo od okraja WC misy; o podrobnostiach hovorí príslušná technická norma. Niektorí projektanti riešia zámok BB rozetou, iní použijú štandardnú WC rozetu (orech).

Dvere sú v našich očiach lakmusový papierik. Ak sú naprojektované a namontované v rozpore s požiadavkami technickej normy, takpovediac do 5 minút odhalíme v interiéri ďalšie vážne nedostatky, napríklad prefukujúce okná, silnoprúdovú elektroinštaláciu s vysokým požiarnym rizikom, krivé podlahy, skúpy priestor na stolovanie atď.

^{V tomto záchode bolo všetko zle. Umývadlo je natlačené k mise, ktorej chýba obslužný priestor a korunu zmaru nasadili dvere, ktoré namontovali ešte pred umývadlom a nedali sa zatvoriť. Zdroj: Kvalitnebyvanie.sk}

^{Naozaj takto? Zdroj: Kvalitnebyvanie.sk}

Úložný priestor na záchode

Troj a viacizbové byty majú mať podľa STN samostatný záchod. Je vhodné, keď je v tejto miestnosti nejaký úložný priestor na hygienické potreby. Aspoň skrinka pod umývadielkom. Pri pozornej obhliadke prázdneho záchodu sa nám stáva, že sa zvolilo umývadielko, pod ktoré sa žiadna skrinka nezmestí a žiadny iný úložný priestor sa nebude dať vytvoriť. Obdobnú logiku potom vidíme na ďalších úložných priestoroch v interiéri. Buď majú problém s hĺbkou, alebo sú celkovo poddimenzované.

Iné šarže obkladačiek a verzie bez obkladačiek

Až pričastým folklórom je použitie odlišných šarží dlažieb a obkladov. Vo výsledku je badateľný farebný posun, čo pri niektorých dekoroch môže byť žiadúce, avšak pri iných (tých je drvivá väčšina) je to vyslovene nežiadúce. Toto je zlyhanie logistiky stavebnej firmy, prípadne – ako vidíme na nasledujúcom obrázku – kostrbatá snaha o opravu inej vady.

^{Oprava dverného ústupku nedopadla podľa očakávania. Na podlahe je evidentný farebný posun dlaždíc v dôsledku inej výrobnej šarže. Geometrická presnosť rezných línií tiež nie je esteticky vyhovujúca. Zdroj: Kvalitnebyvanie.sk}

Niektorí developeri šetria na samotných obkladoch v štýle non plus ultra – žiadne nedajú a nazvú to „moderné“ riešenie. Ďalší obložia iba niečo a niektoré steny ponechajú holé s bielym náterom. Pri splachovaní WC (pokiaľ nie je zakryté poklopom) vylietavajú čiastočky vody (nie práve najčistejšej) do dvoch metrov od misy. Niektoré skončia, prirodzene, aj na stenách, ktoré po mesiacoch/rokoch používania adekvátne tomu vyzerajú. Namontovať umývadlo na stenu, ktorá je iba natretá na bielo, je tiež „moderné“ riešenie – to tvrdí predávajúci.

^{Príklad z Rakúska. Umývadlo namontované na stene, ktorá je iba vymaľovaná na bielo. Ani na Západe nerastie zelenšia tráva. Zdroj: Kvalitnebyvanie.sk}

Celková remeselná kvalita vyhotovenia

Krivosť či rovinnosť obkladov, chýbajúce silikónové tmely na sanite s výhovorkami na degradáciu UV žiarením, komplikovaný prístup k meračom spotreby vody, nedostatočné vyčistenie po maliaroch, mechanické poškodenia na sanite a v krajnom prípade aj zaschnutý ľudský exkrement v stúpačke na polystyréne – áno, aj s týmto sa stretávame pri novostavbách.

Summa summarum

Za roky praxe sme si všimli zaujímavý úkaz: podľa stavu záchoda môžeme odhadnúť, akých ľudí poveril developer projektovaním a výstavbou. S prijateľnou mierou nadsadenia by sa dalo povedať: aký záchod, taký developer a taká celková kvalita projektu. Kvalitný záchod vo všetkých ohľadoch (naprojektovanie, materiály, výrobky, realizácia) dáva predpoklad na obdobnú kvalitu ďalších častí – okná, strecha, podlahy, akustické parametre, elektroinštalácie, spoločné priestory bytového domu, oplotenia pozemkov rodinných domov atď. Neplatí to doslova, ale je to naša odpoveď na otázku z úvodu tohto článku. Novostavby sú odrazom developerskej kultúry a tá je odrazom doby, v ktorej spoločnosť žije.

Odporúčanie

Pri prehliadke novostavby venujte záchodu viac ako trojsekundový pohľad. Vyplatí sa to a veľa to napovie!

Ak sa chcete dozvedieť viac, o toaletách sme sa zmienili aj v podcaste a keď sa chcete o novostavbách dozvedieť ešte viac, prečítajte si knihu Pozor, novostavba!

Všetkým čitateľom ďakujeme za priazeň, ktorú ste venovali nášmu seriálu. Nižšie uvádzame link na všetky časti a možno sa stretneme priamo na stavbách a obhliadkach. Prajeme vám kvalitné bývanie a správne rozhodnutia pri investovaní do nehnuteľností.

Seriál Tajomstvá nehnuteľností vám priniesla firma Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností.

_{Vyhlásenie o zodpovednosti}

_{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

_{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

_{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Všetky časti seriálu Tajomstvá nehnuteľností na jednom mieste.

Autor
Jozef Ilčík

Jozef Ilčík je odborne spôsobilý stavebný inžinier SKSI. V roku 2006 zaviedol do slovenskej realitnej praxe službu preverovania stavebno-technického stavu nehnuteľností pred ich kúpou, takzvanú inšpekciu nehnuteľností. Preveril technický stav viac ako tisíc nehnuteľností – od garsónok v novostavbách, cez gotické domy, luxusné rezidencie až po priemyselné objekty. Od roku 2012 je riaditeľom firmy Kvalitné bývanie.