Zdroj: Nehnuteľnosti.sk Investovanie do nehnuteľností cez dlhopisy: zlatá baňa alebo skrytá pasca?
Investovanie do nehnuteľností cez firemné dlhopisy láka mnohých, no skrýva aj vážne riziká. Pýtali sme sa piatich finančných expertov, ako rozoznať solídnu ponuku od potenciálnej pasce a na čo by mal byť investor obzvlášť pozorný. Ich rady pomôžu ochrániť vaše peniaze pred nesprávnymi investičnými rozhodnutiami, ktoré by mohli viesť k strate úspor.
V posledných rokoch zaplavili slovenský internet a sociálne siete lákavé ponuky na investovanie do nehnuteľností prostredníctvom firemných dlhopisov. Sľubujú atraktívne výnosy, minimálne starosti a "bezpečnú" investíciu krytú nehnuteľnosťami.
Pre mnohých Slovákov, ktorí hľadajú alternatívy k nízkym úrokom na bankových vkladoch, môžu takéto ponuky znieť ako ideálne riešenie.
Investície do nehnuteľností prostredníctvom firemných dlhopisov fungujú tak, že developerská spoločnosť vydá dlhopisy (cenné papiere), ktorými si požičiava peniaze od investorov na financovanie svojich nehnuteľnostných projektov. Ako investor kupujete tieto dlhopisy za určitú sumu a spoločnosť sa zaväzuje vrátiť vám túto sumu s úrokmi po stanovenom čase (splatnosti).
Realita je však oveľa komplexnejšia. Kým niektoré z týchto investícií môžu byť legitímne, mnohé skrývajú riziká, o ktorých sa v elegantných marketingových materiáloch nehovorí. Nejeden investor už bolestivo zistil, že za sľubmi vysokých výnosov sa skrývajú pochybné projekty, nedostatočné zabezpečenie či firmy bez reálneho majetku. Prípady ako krach spoločnosti Arca Capital pritom ukazujú, že straty môžu byť fatálne.
Preto sme sa rozhodli osloviť piatich finančných analytikov, aby nám pomohli zorientovať sa v problematike investovania do nehnuteľností prostredníctvom dlhopisov. Ich odpovede prinášajú cenný pohľad na to, čomu sa vyhnúť a na čo si dať pozor, ak vás takáto forma investovania láka.
Odborníci odpovedali na nasledujúce otázky:
1. Je investovanie do nehnuteľností vhodný spôsob, ako zhodnocovať svoje peniaze?
2. Považujete investovanie do nehnuteľností prostredníctvom dlhopisov za vhodný spôsob?
3. Na čo by si mali ľudia dať pozor, keď sa rozhodnú vložiť svoje peniaze do nehnuteľností prostredníctvom dlhopisov?
4. Do ktorých dlhopisov by ste za žiadnych okolností neodporúčali investovať?
5. Aký výnos pri takejto investícii považujete za adekvátny a aký je už príliš vysoký?
Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko
1. Najlepším spôsobom zhodnocovania úspor pre bežného človeka je rozhodne investovanie na kapitálových trhoch, ktoré je zároveň aj ochranou finančného majetku pred infláciou. Pri dlhodobom pravidelnom investovaní prinášajú jednoznačne najvyšší výnos s prijateľným rizikom akciové ETF a podielové fondy, ktoré podľa štatistík za posledné storočie priniesli ročné zhodnotenie 7-10 %.
Investovanie do realít – či už cez fondy alebo cez priamy nákup – nemá takýto výnosový potenciál. So samotnou nehnuteľnosťou sú okrem toho spojené dodatočné riziká, napríklad okolo prenájmu, nehovoriac o starostlivosti a čase, ktoré je treba údržbe a opravám nehnuteľnosti venovať. Zároveň však platí, že investičná nehnuteľnosť je vhodným doplnkom diverzifikovaného investičného portfólia za predpokladu, že hovoríme o dlhodobej investícii.
2. Dlhopisy na Slovensku vydávajú investičné spoločnosti a developeri ako alternatívny spôsob financovania svojich realitných projektov. Drvivá väčšina týchto dlhopisov, ktoré poznám zo slovenského trhu, je však riziková. Problémom je kombinácia SPV, čiže projektových spoločností s ručením obmedzeným zriadených výlučne pre konkrétny projekt a chýbajúce zabezpečenie.
To znamená, že v prípade problémov developerovi nič nebráni poslať túto spoločnosť do konkurzu, uspokojiť pohľadávky zabezpečených veriteľov, ako sú banky, a pokračovať v podnikaní bez akýchkoľvek dlhov. Prirodzene, takýto krok má negatívny dopad na reputáciu materskej spoločnosti, preto ide o poslednú možnosť, avšak dá sa realizovať na úkor drobných investorov v zásade bez akýchkoľvek prekážok. Preto chcem od nákupu dlhopisov developerov alebo investičných spoločností bez akéhokoľvek zabezpečenia ľudí radšej odhovoriť.
Iným spôsobom je investícia do realitného fondu, ktorý v rámci kolektívnej investície investuje do väčšieho množstva projektov a dosahuje výnos z prenájmov či prípadne z predaja podielov v maturujúcom projekte a nákupu podielov v nových projektoch. V tomto prípade ale ide o kolektívne investovanie, kde je riziková pozícia malého investora diametrálne lepšia ako pri individuálnom nákupe dlhopisov.
3. - 4. V každom prípade by som chcel ľudí odradiť od toho, aby kupovali dlhopisy, ktoré vydáva prázdna spoločnosť bez majetku, resp. ak dlhopisy nie sú nijako zabezpečené a pohľadávky iných investorov sú nadradené pohľadávkam drobného investora. Problematickou praktikou, ktorú niektoré skupiny používajú, je krížové financovanie iných firiem v rámci skupiny. To znamená, že investície môžu plynúť napríklad na záchranu iného projektu, na čo logicky dopláca projekt, do ktorého drobný investor vložil peniaze.
Ľudia by sa mali takisto pozrieť na hospodárenie skupiny, do ktorej patrí spoločnosť vydávajúca dlhopisy. Aj keď je fakt, že samotná účelová firma vydávajúca dlhopisy má s materskou firmou spoločnú len časť názvu, avšak žiadny majetok, história a ekonomická situácia skupiny je istým indikátorom. Rizikom je rozhodne prílišná celková zadlženosť skupiny, ak dosahuje viac ako 60-70 percent.
Polovičná zadlženosť je ešte akceptovateľná, ale ak je veľká väčšina majetku generovaná dlhom, je to rizikové nastavenie, ktoré môže kedykoľvek krachnúť. Rizikom sú tiež väčšie obchody skupiny na neštandardných a rozvojových trhoch, kde je platobná disciplína veľmi nízka.
Ak samotné dlhopisy a hospodárenie či investície materskej spoločnosti spĺňajú viacero spomenutých charakteristík, určite by som neodporúčal investovať do týchto dlhopisov. Oveľa bezpečnejším spôsobom je vkladať pravidelne úspory do ETF a podielových fondov podľa investičnej stratégie, ktorú vypracuje odborník na financie.
Tento spôsob umožňuje diverzifikovať investície a znížiť tak rizikovosť, samozrejme za predpokladu, že ide o dlhodobé investovanie. Kto chce investovať na obdobie 5 a menej rokov, môže siahnuť po dlhopisových ETF fondoch, ktoré investujú do dlhopisov ako konzervatívnejších nástrojov síce s nižším výnosom, ale aj zníženým rizikom.
5. Mám za to, že silné spoločnosti s novými projektami nevydávajú dlhopisy preto, že im banky odmietli poskytnúť úverové financovanie, ale pre iné dôvody, napríklad kvôli diverzifikácii úverových zdrojov či vstupu do segmentu, v ktorom daná firma ešte nemá priame skúsenosti. Prípadne sa emitent snaží financovať svoj projekt lacnejšie.
Preto by úrok mal byť mierne nižší ako bankové financovanie, čo znamená približne 4 až 5 % ročne. Úročenie nad 6 percent už vnímam ako neštandardné a úroky nad 8 % pri splatnosti v jednotkách rokov pokladám vyslovene za rizikové. Aj pri dlhopisoch jednoznačne platí klasická poučka, že s rastúcim výnosom adekvátne rastie aj riziko.
Martin Kalina, investičný analytik Brokerie
1. Investovanie do nehnuteľností stále mnoho investorov považuje za bezrizikovú investíciu. S kúpou investičnej nehnuteľnosti sa však spája viacero úskalí, ktoré si nie vždy všetci uvedomujú. Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti je potrebné vybrať vhodnú lokalitu, zvážiť cenu, situáciu na hypotekárnom trhu a, pokiaľ chcem nehnuteľnosť aj prenajímať, aj dopyt po nájomných bytoch či domoch v danom meste alebo štvrti.
Okrem toho, pri kúpe nehnuteľnosti musím mať pripravený väčší balík peňazí ako pri kúpe iných investičných nástrojov. Vlastníctvo takejto nehnuteľnosti zároveň zaväzuje majiteľa k ďalším povinnostiam – k starostlivosti o nehnuteľnosť, k daňovým povinnostiam a podobne.
A v neposlednom rade tu hrozia aj trhové riziká – ako sa bude vyvíjať trh s nehnuteľnosťami, ako sa bude vyvíjať trh s hypotékami. Hneď za hranicami máme vojnu – čo ak sem doletí nejaká „zblúdená" raketa? Akú hodnotu bude mať nehnuteľnosť potom a komu ju v prípade potreby predám? Mimochodom, likvidita pri tomto type investície je jedna z najnižších spomedzi ostatných investičných nástrojov, čo môže byť v niektorých prípadoch opäť problém.
2. Investovanie do nehnuteľností prostredníctvom dlhopisov oproti priamej kúpe nehnuteľnosti prináša jednu veľkú výhodu – investor nemusí mať taký veľký objem prostriedkov ako pri kúpe nehnuteľnosti. Na druhej strane však podstupuje ešte väčšie riziko ako pri priamej kúpe nehnuteľnosti.
Okrem rizík, ktoré sme už spomínali a súvisia priamo s kúpou nehnuteľnosti, podstupuje aj riziká viažuce sa na developera, respektíve emitenta dlhopisu (spravidla sú prepojení). Kúpa dlhopisu je zaujímavá jedine v prípade, ak dobre poznám developera, dobre poznám projekt a dlhopis ako taký má kvalitné zabezpečenie – spravidla pozemkom alebo inou nehnuteľnosťou s vyššou hodnotou, ako je objem emisie dlhopisov.
3. Je tu niekoľko základných vedomostí, ktoré by mal investor mať. Ako sa darí emitentovi dlhopisov? Je to jeho prvý projekt alebo ich už realizoval viac? Bude schopný vyplatiť kupóny (výnosy) dlhopisu a pri splatnosti aj istinu? V prípade, že sa jedná o výstavbu či zásadnú rekonštrukciu, musí sa investor to isté pýtať aj ohľadom developera. Developer a emitent bývajú spravidla tá istá spoločnosť, respektíve dve úzko previazané entity.
Ďalej by sa mal investor pýtať, ako je samotný dlhopis zabezpečený. Či je to nehnuteľnosťou, ručiteľským záväzkom alebo len majetkom emitenta. Čím menšie zabezpečenie, tým by mal byť vyšší výnos. Čím je vyšší výnos, tým je spravidla vyššie riziko. Tu by sme ešte upozornili na jeden závažný fakt. Niektorí developeri sa síce tvária, že si od investorov požičiavajú formou dlhopisu, no v skutočnosti sa jedná o zmluvy o pôžičke, ktoré sú ešte rizikovejšie. Toto sú základné veci, ktoré by si mal investor preveriť ešte predtým, ako vôbec začne uvažovať nad takouto investíciou.
4. Celkovo neodporúčame individuálnym investorom nakupovať korporátne dlhopisy, pokiaľ nie sú schopní preveriť si celú ekonomiku emitenta, jeho dodávateľské a odberateľské reťazce a podobne. V prípade developerských projektov si treba navyše preveriť dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, kvalitu a vhodnosť materiálov, kompetencie staviteľa a ostatné náležitosti.
5. Výška výnosu závisí od viacerých faktorov. Pokiaľ je dlhopis zabezpečený nehnuteľnosťou a emituje ho veľký a stabilný emitent, ročný výnos sa môže v súčasnosti pohybovať okolo štyroch až šiestich percent. Na trhu sú však aj dlhopisy, ktoré ponúkajú ročný výnos vyše desať percent.
Takýto vysoký výnos môže indikovať extrémne rizikovú investíciu, kde sa už treba zamyslieť, či je udržateľné vyplácať ročne takéto vysoké výnosy a k tomu ešte pri splatnosti vrátiť vloženú istinu. Pri každom dlhopise treba byť opatrný, no osobne by som odporúčal ešte väčšiu obozretnosť pri dlhopisoch s ročným kupónom šesť a viac percent.
Pavel Škriniar, investičný a úverový analytik Swiss Life Select Slovensko
1. Nehnuteľnosti ponúkajú tak ako akcie firiem možnosť inkasovať pravidelný výnos a zároveň profitovať z rastu ceny. Preto sú vhodnou súčasťou investičného majetku. Nie sú však zázračným riešením, a preto majú byť skôr doplnkom k akciám, dlhopisom a komoditám, avšak s podstatným a nie zanedbateľným podielom.
2. Foriem financovania nehnuteľností je množstvo a developer si môže vyberať podľa ceny, rýchlosti získania financií i trvania (prípadného) záväzku. Investor si však musí uvedomiť, že pri dlhopisoch nebude participovať na vývoji ceny nehnuteľnosti. Nehnuteľnosti by v takom prípade figurovali ako zábezpeka (určite nie garancia) výplaty úrokov a istiny dlhopisov. Takže nepôjde o investovanie do nehnuteľností, ale investovanie do dlhopisov, ktoré (možno) budú kryté nehnuteľnosťami.
3. Riziko je vždy v emitentovi dlhopisov - akým spôsobom je zabezpečené vyplácanie úrokov a istiny. Zákutí takejto investície je mnoho a riziko spočíva skôr v právnych postupoch (koho pohľadávky sú uspokojené ako prvé) než v dlhopise ako takom. Určite by som bežnému investorovi (z pohľadu výšky investície a znalostí o investovaní) odporúčal uprednostniť diverzifikované riešenie než len jeden cenný papier.
4. Vtipne by sa dalo odpovedať, že určite nekupujte dlhopisy, ktorých emitenti sa dostanú do platobnej neschopnosti. Úprimná odpoveď má však rovnaké posolstvo: zistite si o emitentovi, čo najviac informácií a vyhodnoťte ich v rámci investičného trojuholníka. Ak sa vám informácie zháňať nechce, prípadne sú nedostupné alebo ich neviete vyhodnotiť, poobzerajte sa radšej po inom investičnom nástroji. Začal by som podielovým fondom, ktorý je diverzifikovaný a výber cenných papierov do neho podlieha odbornému postupu.
5. Vnímanie výnosu je veľmi individuálne. Osobne by ma na investovanie do dlhopisu nepresvedčil žiadny výnos. Dôležitejšie je pre mňa zabezpečenie jeho vyplatenia. Pri nehnuteľnostiach je totiž dôležité mať platiacich nájomníkov, resp. nájsť kupcu, a to môže byť v určitých situáciách náročné až nemožné. Vtedy sa to prejaví aj na výnosoch dlhopisu. Pri veľkom počte dlhopisov v majetku podielového fondu sa neúspech jedného cenného papiera opticky stratí, čo sa nedá povedať o investícii do iba jedného dlhopisu.
Marek Sokol, odborný garant pre sektor kapitálového trhu UNIVERSAL maklérsky dom
1. Investovanie do nehnuteľností považujem za jeden z viacerých vhodných spôsobov, ako zhodnocovať svoje peniaze. Existuje množstvo komodít, do ktorých sa dá v dnešnej dobe investovať, avšak nehnuteľnosti patria medzi stabilné aktíva, ktoré si nielen držia svoju hodnotu, ale dlhodobo ju aj navyšujú.
Samotný sektor nehnuteľností však neprináša iba klasické byty či domy, ktoré nakupujú ľudia s investičným zámerom, ale celé spektrum možností, ako sú administratívne budovy, nákupné centrá či logistické parky, do ktorých môžu ľudia investovať napríklad aj cez dlhopisy či podielové fondy.
2. - 3. Investovanie prostredníctvom dlhopisov je samozrejme jedna z možností. Ako som už spomenul v predošlej otázke, možno investovať priamym nákupom danej nehnuteľnosti či práve prostredníctvom dlhopisov, alebo napríklad okrem iného aj cez podielové fondy, ktoré sú zamerané na trh s realitami. To, či je vhodné investovať práve prostredníctvom dlhopisov, resp. na čo si treba v takomto prípade dávať pozor, ovplyvňuje hneď viacero faktorov. Medzi tie najzákladnejšie body patrí overiteľnosť a hodnovernosť samotného emitenta, teda toho, kto tieto dlhopisy predáva.
Zároveň sa treba dôkladne zamyslieť nad tým, kde tieto zainvestované peniaze budú použité, respektíve aké nehnuteľnosti sa budú stavať či nakupovať. Dostatočná transparentnosť celého projektu je v tomto prípade nevyhnutná, aby sme mali všetky potrebné údaje, ktoré nám môžu signalizovať, či je daná investícia bezpečná. Okrem iného aj výnosnosť je jeden z hlavných parametrov, na ktorý sa treba pozerať s "chladnou hlavou" - príliš vysoký výnos spravidla prináša so sebou až príliš vysoké riziko, a to obzvlášť v krátkom investičnom horizonte.
Pozrite si aktuálne ponuky na Nehnuteľnosti.sk:
4. Do takých, o ktorých by som nemal dostatočné množstvo potrebných informácií a ktoré by vzbudzovali dojem vysokého a rýchleho zárobku pre investora bez dostatočnej transparentnosti. Treba si na začiatku dôkladne vyhodnotiť celý projekt a až potom sa rozhodovať, či do tejto príležitosti budem investovať. Pre predstavu to môžu byť napríklad korporátne dlhopisy spoločností, ktoré nemajú dlhú a stabilnú históriu na trhu, alebo sa rozhodnú vytvoriť až príliš veľký a rizikový projekt.
5. Keď vám niekto ponúkne pri 3-ročnom dlhopise výnos 10 % p.a. a viac, asi nie je všetko úplne bez rizika. Je to však veľmi subjektívne. Aj na prvý pohľad bežný 4 % či 6 % výnos môže v pozadí skrývať projekt, ktorý je predurčený na neúspech. Aj z toho dôvodu sa vynára otázka, či nie je niekedy lepšie rozhliadnuť sa napríklad po podielovom fonde, kde nestaviame všetko iba na jednu kartu, ale diverzifikujeme riziko medzi väčšie množstvo aktív, teda v tomto prípade dlhopisov. To isté platí aj pri akciovom trhu, kde volatilita je ešte výraznejšia.
Adrián Šajánek, investičný analytik finančnej skupiny SIMPLEA
1. Investovanie do nehnuteľností môže byť vhodným doplnkom širšieho investičného portfólia, keďže nárasty cien nehnuteľností nie sú natoľko závislé od diania na trhu, ako napríklad akcie spoločností. Vďaka tomu môžu aj v časoch poklesov alebo zvýšenej volatility poskytnúť stabilné zhodnotenie investovaných peňazí. Dôležité je však podotknúť, že táto stabilita výnosov je väčšinou vyvážená nižšími výnosmi na rozdiel od spomínaných akcií.
Pri investovaní do nehnuteľností je však zásadné, akým spôsobom investujeme. Bežný investor by mal využívať najmä podielové fondy a tak investíciu rozložiť do viacerých nehnuteľností, čím sa minimalizuje riziko, že sa jednej nehnuteľnosti zrovna nedarí. Taktiež tým predíde nutnosti nehnuteľnosti detailne preskúmať a vyhodnotiť, ako sa im bude dariť. Bežným investorom zároveň neodporúčam investovať len do nehnuteľností, ale svoje investičné portfólio rozumne rozložiť, s čím im môže pomôcť skúsený finančný konzultant.
2. Poskytovanie pôžičiek na výstavbu alebo nákup nehnuteľnosti nepovažujem za vhodnú formu investovania – aj napriek tomu, že je veľmi rizikové, klient nedostane dostatočný výnos a nemá výhodu diverzifikácie vo svojom portfóliu. Nákupom dlhopisu si investor obmedzuje výnos na vopred stanovenú úroveň a nezarába priamo na náraste ceny alebo nájmov nehnuteľností.
To znamená, že dlhopis investorovi poskytne vopred sľúbený výnos alebo v tom horšom prípade vyplatí menej peňazí, než do neho vložil. Ak investor kúpi dlhopis spoločnosti, spolieha sa nielen na to, že daná nehnuteľnosť nebude stratová, ale aj na to, že táto spoločnosť bude so svojimi peniazmi hospodáriť zodpovedne.
3. Ak sa investor rozhodne, že chce kúpiť dlhopis spoločnosti, ktorá nakupuje, prenajíma či stavia nehnuteľnosti, v prvom rade by mal správne vyhodnotiť, aké je riziko, že z dlhopisu nedostane svoje peniaze späť.
Máte už vlastné konto na Nehnuteľnosti.sk?
Vďaka nemu si môžete vyhľadávať nehnuteľnosti presne podľa vašich zadaných kritérií. Keď pribudne na našom portáli podobný inzerát, zašleme vám ho, aby ste o svoju prípadnú budúcu nehnuteľnosť neprišli a nepredbehli vás ostatní kupujúci.
Aj takto získate prehľad o realitnom trhu na Slovensku.
Bežný investor by mal pri zodpovednom investovaní do tohto typu dlhopisu zvážiť:
• aká zadlžená je spoločnosť, ktorej požičiava – nejedna spoločnosť, ktorá dlhopisy vydáva, si požičiava iba na to, aby uhradila predošlé pôžičky a nehnuteľnosti sú iba zámienkou.
• aký má nehnuteľnosť potenciál na to, aby jej cena v čase rástla, prípadne, ako by sa mohol prenájom, na ktorom nehnuteľnosť zarába, v čase meniť.
• aké má spoločnosť skúsenosti v oblasti nehnuteľností - ak spoločnosť nakupuje, stavia či prenajíma nehnuteľnosť bez predošlých skúseností, je pravdepodobné, že peniaze investor nedostane späť.
• porovnať náklady a príjmy spoločnosti – či sa nenachádza v obrovskej strate. Ak nevie vytvárať dostatočné príjmy, peniaze nesplatí.
4. Neskúseným investorom by som odporúčal investovať do dlhopisov len vo forme fondov alebo investovať do štátnych dlhopisov, inak by sa im mali vyhýbať úplne.
Najtypickejšiu investíciu do dlhopisov, kde investori prídu o peniaze, sú dlhopisy jednotlivých spoločností (nezáležiac v čom spoločnosť podniká).
Je dobré myslieť na to, že akokoľvek veľké sú firmy, aj tak môžu skrachovať. Neskúseným investorom, ktorí za bežných okolností nemajú dostatok priestoru na analyzovanie finančnej situácie danej spoločnosti, odporúčam, aby sa poradili so svojím finančným konzultantom, ktorý im pomôže so správnym nastavením investičného portfólia. Klient pri tomto type investície skoro nikdy nedostane dostatočný výnos za riziko, ktoré podstupuje, a často si ho ani poriadne neuvedomuje.
5. Výnos investície by mal vyvážiť riziko, ktoré investor podstupuje. Čím vyššie riziko, tým by mal byť výnos väčší. Ak investor kúpi dlhopis, najväčšie riziko je, že sa mu peniaze nevrátia, teda ak by bola veľká šanca, že peniaze späť nedostanete, tak adekvátny výnos by mohol byť pokojne aj cez 20 %.
Problémom je, že bežný investor pri dlhopisoch vie len málokedy správne vyhodnotiť riziko a je spokojný aj s výnosom, ktorý je neadekvátny riziku. Ak dlhopis ponúka výnos nad 10 % a potenciálny investor nemá priestor ani dostatok skúseností, odporúčal by som spozornieť a investíciu odmietnuť – ak by bola pôžička skutočne bezpečná, nemuseli by za ňu ponúkať taký veľký výnos alebo by im požičala banka.
Prečítajte si tiež:
Slováci by sa mali pripraviť na ďalšie zvyšovanie daní. Tentokrát majú platiť viac za nehnuteľnosti
Hypotéka ako nástroj na zisk? Len ak viete, ako správne počítať výnos. Ukážeme vám, ako na to
Štátne nájomné bývanie začalo fungovať. Aký to bude mať dopad na trh s nehnuteľnostami? (anketa)
Holíč 
Čiastočná rekonštrukcia • 
