Zdroj: Nehnuteľnosti.sk Správca bytového domu: Čo môže a čo je už za hranicou? Komplexný prehľad práv a povinností
Novela bytového zákona výrazne zmenila pravidlá hry pre správcov bytových domov – priniesla povinnosť väčšej transparentnosti, no zároveň jasnejšie vymedzila hranice ich kompetencií.
V článku sa dozviete:
• akými zákonmi sa riadi správa bytového domu,
• čo patrí medzi základné povinnosti správcu bytovky,
• aké sú kompetencie správcu a čo medzi ne nepatrí,
• k akým konfliktom v praxi dochádza medzi vlastníkmi a správcom,
• aké zmeny priniesla novela bytového zákona.
Správa bytového domu je súbor činností a opatrení, ktoré zabezpečujú riadnu prevádzku, údržbu, opravy, modernizáciu a hospodárenie so spoločnými časťami a zariadeniami bytového domu, ako aj správu finančných prostriedkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
V skratke – ide o komplexnú úlohu, ktorá si vyžaduje profesionálny prístup a jasné vymedzenie kompetencií.
Správa bytového domu sa po novele bytového zákona z januára 2025 síce stala oveľa transparentnejšou, avšak mnohí vlastníci stále nerozumejú tomu, čo všetko správca môže a musí riešiť a kde už zasahuje do kompetencií iných. Preto prinášame komplexný prehľad práv a povinností správcov, ako aj odpovede na to, čo od nich môžete očakávať a kedy už ide o nereálne požiadavky.
Akou legislatívou sa riadi správa bytového domu?
Správa bytového domu sa na Slovensku riadi dvoma kľúčovými právnymi predpismi: zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a zákonom o správcoch bytových domov.
Tieto zákony určujú, kto môže vykonávať správu, aké má povinnosti, ako sa prijímajú rozhodnutia vlastníkov a aké sú práva a povinnosti všetkých zúčastnených strán. 
Kto môže byť správcom bytového domu?
Správcom bytového domu môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba – podnikateľ. Výber správcu je plne v kompetencii vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Správca musí zároveň spĺňať podmienky stanovené zákonom o správcoch bytových domov, a teda je povinný:
• byť zapísaný v oficiálnom zozname správcov, ktorý vedie ministerstvo dopravy,
• mať odbornú spôsobilosť, ktorú získa absolvovaním akreditovaného vzdelávacieho programu zameraného na právo, administratívu, techniku a financie správy bytových domov a ktorú dokladuje osvedčením,
• mať živnostenské oprávnenie na predmet podnikania „správa a údržba bytového fondu”,
• byť dôveryhodný, čo znamená, že za posledných 5 rokov nebol vyčiarknutý zo zoznamu správcov z dôvodov závažného porušenia povinností, je bezúhonný a nesmie uviesť nepravdivé údaje v čestnom vyhlásení,
• mať zriadenú kanceláriu vo verejne dostupnej budove, ktorá je označená ako „Správca bytových domov” a otvorená aspoň 2 pracovné dni v týždni, minimálne 4 hodiny v kuse,
• mať uzavreté poistenie zodpovednosti za škodu, ktorá môže vzniknúť pri výkone správy.
Aký je rozdiel medzi spoločenstvom vlastníkov bytov a správcom?
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu, a to jedným z dvoch možných spôsobov.
Buď má bytový dom zriadené spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré je právnickou osobou a samo vykonáva správu domu, alebo má uzatvorenú zmluvu o výkone správy so správcom, teda fyzickou alebo právnickou osobou, ktorá podniká v oblasti správy bytových domov.
Aké sú hlavné povinnosti správcu bytového domu?
Povinnosti správcu bytového domu možno rozdeliť do niekoľkých kľúčových oblastí – od administratívnych a finančných úloh až po technickú správu a komunikáciu s vlastníkmi.
Novela bytového zákona z januára 2025 priniesla významné sprísnenie a spresňovanie týchto povinností, pričom hlavný dôraz kladie na transparentnosť hospodárenia a aktívnu komunikáciu.
Administratívne a finančné povinnosti:
• transparentné hospodárenie a zverejňovanie všetkých nákladov a výdavkov týkajúcich sa správy domu,
• vedenie osobitného bankového účtu pre každý bytový dom, čo zabezpečuje presnejšie sledovanie finančných tokov,
• sprístupnenie účtovných dokladov a faktúr vlastníkom,
• spracovanie a zverejňovanie uzatvorených zmlúv a zostatkov na účtoch spojených so správou,
Technické a prevádzkové povinnosti:
• zabezpečenie pravidelných revízií technických zariadení v zákonných lehotách,
• operatívne riešenie havarijných situácií,
• koordinácia údržby a opráv spoločných častí a zariadení,
• vedenie technickej dokumentácie bytového domu.
Komunikačné a informačné povinnosti:
• aktívna komunikácia s vlastníkmi o podstatných záležitostiach,
• informovanie o výsledkoch hlasovania a prijatých uzneseniach,
• umožnenie elektronického hlasovania,
• vybavovanie reklamácií v zákonných lehotách.
Právne a zmluvné povinnosti:
• dodržiavanie podmienok zmluvy o výkone správy,
• zodpovednosť za škody spôsobené zanedbaním povinností,
• ochrana práv a záujmov všetkých vlastníkov,
• dodržiavanie relevantných právnych predpisov.
K akým konfliktom najčastejšie dochádza medzi vlastníkmi a správcom?
Konflikty medzi vlastníkmi bytov a správcom sú bežnou súčasťou života v bytových domoch. Vznikajú najmä tam, kde sa stretávajú rôzne predstavy o kvalite bývania, hospodárení s financiami, tempe a kvalite opráv či o transparentnosti správy.
Vlastníci bytov najčastejšie vnímajú nasledovné problémy:
• Nezrozumiteľné alebo netransparentné vyúčtovanie nákladov: Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú často problém s tým, že správca nedokáže jasne vysvetliť, za čo vlastníci platia alebo prečo im vznikli nedoplatky.
Podľa Slovenskej obchodnej inšpekcie (SOI) patria práve podnety súvisiace s dodržaním zákonnej lehoty na vybavenie reklamácie vyúčtovania nákladov za služby spojené s bývaním medzi najčastejšie, s ktorými sa spotrebitelia na inšpekciu obracajú.
• (Ne)odbornosť správcu: Ďalšie podnety sa týkajú konania správcu, či postupuje s odbornou starostlivosťou. Vlastníci sa tiež sťažujú na pomalé alebo nekvalitné opravy a údržbu.
• Nedostatočná komunikácia správcu: Ďalším úskalím, s ktorým sa musia vlastníci popasovať, býva slabá komunikácia správcu o plánovaných prácach či investíciách. Sťažujú sa tiež na nedostatočný prístup k informáciám o hospodárení domu či rozhodnutiach správcu. 
S množstvom úskalí, ktoré môžu ovplyvniť plynulý chod správy bytového domu, sa stretávajú aj správcovia bytových domov. Podľa 2. viceprezidentky Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku (ZSVB) Janky Desiatnikovej medzi najčastejšie patria:
• Finančné otázky: Najväčším problémom býva nesúhlas vlastníkov s výškou príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Podľa Desiatnikovej vlastníci často požadujú kvalitnú správu a údržbu, avšak nie sú ochotní prispievať dostatočnými sumami.
Chýbajúci systém pre určenie výšky príspevkov do fondu, ktorý by bol naviazaný na technický stav bytového domu, je podľa viceprezidentky ZSVB jednou z najväčších medzier v súčasnej legislatíve. „Výška príspevku často nezodpovedá skutočným potrebám prevádzky a údržby,” hodnotí Desiatniková.
• Technické výzvy: Nedostatok financií na údržbu vedie k zhoršovaniu technického stavu budov. Správca síce môže navrhovať riešenia, ale bez súhlasu a finančných prostriedkov od vlastníkov ich nemôže realizovať.
„Vlastníci často nesúhlasia s opravami a investíciami, ktoré sa týkajú spoločných častí a zariadení domu, bez ohľadu na stav a potreby bytového domu,” komentuje Desiatniková. Podľa jej slov si vlastníci mnohokrát neuvedomujú svoju zodpovednosť za spoločné vlastníctvo, čo vedie k následným nedorozumeniam v komunikácii, ako aj očakávaniam výsledkov bez participácie.
Podľa viceprezidentky by pomohlo lepšie legislatívne zadefinovanie práv a povinností vlastníkov v prípade, že spôsobujú škody na spoločných častiach a zariadeniach v bytovom dome, napríklad zanedbávaním údržby, renovácií, opráv a revízií.
• Komunikačné problémy: Jedným z častých problémov je podľa ZSVB aj nedôvera a podozrievanie správcu z netransparentnosti. Dobrou správou je, že novela bytového zákona sa to snaží riešiť povinnosťou zverejňovania všetkých podstatných informácií.
Desiatniková v tomto kontexte spomína aj konflikty, ktoré vznikajú, keď vlastníci od správcu očakávajú riešenie problémov a situácií, ktoré sú nad rámec povinností správcu zadefinované v zmluve o výkone správy a ktorých riešenie mu neprislúcha. Ide napríklad o riešenie susedských sporov či medziľudské vzťahy.
• Nezáujem a pasivita vlastníkov: Nízka účasť na schôdzach, problémy s dosiahnutím kvóra či neznalosť hlasovacích mechanizmov podľa Desiatnikovej komplikuje rozhodovanie v dôležitých otázkach.
• Problémy s neplatičmi: Vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí pravidelne meškajú s platbami, môžu spôsobiť vážne finančné ťažkosti celému bytovému domu. Podľa Desiatnikovej sú problémy s dlhodobým a zložitým vymáhaním dlhov, ako aj komplikácie a problémy pri exekúciách veľmi časté.
Na koho sa môžu vlastníci obrátiť, keď majú problém so správcom?
Najskôr podajte písomnú reklamáciu alebo sťažnosť priamo správcovi. Ten je povinný vybaviť reklamáciu do 30 dní od jej doručenia.
Ak správca nereaguje alebo ste nespokojný s vybavením reklamácie, môžete sa obrátiť na príslušný inšpektorát Slovenskej obchodnej inšpekcie (SOI).
SOI kontroluje dodržiavanie povinností správcov, správnosť vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu v prípade rozúčtovania studenej vody, nákladov na výťahy, elektrinu spoločných priestorov, upratovania, odvozu smetí a podobne. Zároveň ukladá opatrenia na ochranu trhu a pokuty za porušenie povinností vyplývajúcich z právnych predpisov v jej dozornej pôsobnosti.
Ak sa domnievate, že správca bytového domu nepostupuje v zmysle zákona, môžete podať podnet na SOI na e-mailovú adresu podnety@soi.sk. Nezabudnite uviesť identifikáciu správcu a taktiež priložiť potrebnú dokumentáciu.
Zhrnutie
Novela bytového zákona z januára 2025 výrazne spresňuje práva a povinnosti správcov bytových domov. Kľúčovým trendom je zvýšenie transparentnosti a digitalizácia komunikácie.
Úspešná správa bytového domu však aj naďalej vyžaduje aktívnu spoluprácu medzi správcom a vlastníkmi, pričom každá strana musí rešpektovať svoje kompetencie a zodpovednosti.
Pre efektívne fungovanie je potrebné, aby vlastníci chápali, že správca nie je „čarodejník”, ktorý vyrieši všetky problémy bez ich súhlasu a finančnej podpory. Zároveň správca musí byť transparentný, profesionálny a rešpektovať zákonné limity svojej pôsobnosti.
Nitra 
Čiastočná rekonštrukcia • 
