Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies. OK
Viete, aké má povinnosti správca domu a ako ho zvoliť či odvolať? Poradíme vám

Viete, aké má povinnosti správca domu a ako ho zvoliť či odvolať? Poradíme vám

Správu domu môže vykonávať buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správca. Zákon jasne určuje ich zodpovednosť, ale aj povinnosti vlastníkov bytov.

Správu domu upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.  Ten stanovuje, že správu domu môže vykonávať buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (spoločenstvo) alebo správca, ktorým môže byť iná fyzická alebo právnická osoba. Povinnosť správy pritom vzniká už dňom, keď došlo k prvému prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. Jeden dom však môže mať uzavretú iba jednu zmluvu o výkone správy - buď so správcom alebo zmluvu o spoločenstve. V prípade, ak by došlo ku kumulatívnemu uzatvoreniu viacerých zmlúv, podľa zákona platí tá zmluva, ktorá bola uzatvorená ako prvá, ostatné zmluvy sú neplatné.

Kto môže byť správcom domu

Podmienkou v prípade správcu je uzavretie písomnej zmluvy o výkone správy. Zákon na výkon tejto funkcie vyžaduje, aby správca disponoval oprávnením na činnosť správa a údržba bytového fondu a zároveň spĺňal aj podmienky zákona o správcoch bytových domov. Ten uvádza podrobnosti týkajúce sa odbornej spôsobilosti, povinného zriadenia kancelárie správcu, povinného poistenia zodpovednosti za škodu či zápisu do zoznamu správcov.

Ako zvoliť či odvolať správcu

K tomu, aby bol zvolený nový správca bytového domu je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov. Podpísaná zmluva sa uzatvára na dobu neurčitú a musí byť následne doručená každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome v lehote 30 dní od jej schválenia. Jediným spôsobom, ktorým je možné zmluvu o výkone správy vypovedať, je hlasovanie o výpovedi zmluvy a rozhodnutie nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov. Výpovedná doba sú 3 mesiace, pokiaľ nebolo dohodnuté inak. Zmluvu o výkone správy môže vypovedať aj správca. Ten však nemôže ukončiť výkon správy, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú ku dňu skončenia výpovednej doby uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo. Ak to vlastníci nevyriešia do uplynutia výpovednej doby, vzťahy medzi pôvodným správcom a vlastníkmi sa stále riadia zmluvou o výkone správy. Až po uplynutí jedného roka je správca zbavený povinnosti, podľa zákona sa vytvára fikcia vzniku spoločenstva.

Povinnosti správcu domu

Z obsahová hľadiska má zmluva o výkone správy obsahovať najmä označenie zmluvných strán, vymedzenie vzájomných práv a povinností tak správcu ako aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov, spôsoby hospodárenia s prostriedkami fondu, platenia úhrad, určenia výšky platieb na správu, či rozsah a obsah správy. Podľa zákona je správca domu povinný obstarávať služby a tovar, ktorými sa zabezpečuje údržba a opravy spoločných častí domu, vymáhať nedoplatky vo fonde prevádzky, údržby a opráv či vykonávať iné činnosti, ktoré súvisia s užívaním domu.

Medzi ďalšie povinnosti správcu môžeme zaradiť:

- vedenie samostatných analytických účtov pre každý spravovaný dom,

- vedenie samostatných účtov pre prostriedky prevádzky, údržby a opráv pre každý spravovaný dom,

- využívanie majetku vlastníkov len v prospech vlastníkov bytov, nie pre vlastný prospech alebo prospech tretích osôb,

- zodpovednosť za všetky škody, ktoré vzniknú v dôsledku neplnenia svojich povinností,

- každoročné predloženie správy o činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, ktorej obsahom sú najmä údaje o finančnom hospodárení, stave spoločných častí domu, či iných významných skutočnostiach - každoročne do 31.05.,

- každoročné predloženie plánu opráv na nasledujúci kalendárny rok – do 30.11.,

- v deň skončenia správy previesť zostatok finančných prostriedkov na účte v banke na nového správcu alebo spoločenstvo, inak je povinný zaplatiť úroky z omeškania,

- hospodárenie s majetkom s odbornou starostlivosťou,

- uprednostňovanie záujmov vlastníkov bytov a nebytových priestorov pred záujmami vlastnými,

- zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo veciach náhrady škody,

- vymáhať vzniknuté nedoplatky za fond opráv a iné,

- zvolávať schôdzu vlastníkov minimálne raz za rok, alebo vždy, keď o to požiada minimálne 1/4 vlastníkov bytov a nebytových priestorov,

- povinnosti súvisiace s výkonom dobrovoľnej dražby a návrhom na začatie exekúcie,

- odstrániť poruchu technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozuje život, zdravie alebo majetok v dome,

- uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov vrátane povinnosti viesť dokumentáciu súdnych sporov,

- umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru nahliadnutie do dokladov týkajúcich sa správy domu vždy, keď o požiada, 

- iné povinnosti, ktoré priznáva zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Vyčiarknutý správca

Osobitné povinnosti sa vzťahujú na správcu, ktorý bol vyčiarknutý zo zoznamu správcov. Po vyčiarknutí je správca najmä povinný do 7 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia informovať o tom vlastníkov bytov a zrealizovať nevyhnutné činnosti smerujúce k ukončeniu výkonu správy. Po skončení správy v dome je správca tiež povinný odovzdať celú dokumentáciu týkajúcu sa správy domu, najmä dodávateľské zmluvy, pracovné zmluvy, poistné zmluvy a ďalšiu dokumentáciu novému správcovi.

Oprávnenia správcu domu

Medzi základné oprávnenia správcu zaraďujeme:

- disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu,

- spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zákonom určenom rozsahu,

- zverejniť zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí majú nedoplatky na preddavkoch do fondu opráv v úhrne aspoň 500 EUR.

 

Zástupca vlastníkov bytov

Vlastníci bytov a nebytových priestorov komunikujú so zvoleným správcom prostredníctvom zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zástupcom môže byť jednak vlastník bytu alebo nebytového priestoru, prípadne aj iná osoba. Zástupca je povinný informovať ostatných vlastníkov o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu, ale nie je oprávnený rozhodovať o všetkých veciach týkajúcich sa bytového domu, nakoľko zákon niektoré oprávnenia priznáva priamo jednotlivým vlastníkom. Ide najmä o právo zúčastňovať sa na správe domu, hlasovať ako spoluvlastník či oprávnenia, ktoré vlastníci musia prijímať nadpolovičnou väčšinou hlasov t.j. hlasovanie o zmluve o spoločenstve, o určení výšky mesačných úhrad atď.

Povinnosti vlastníkov bytov

Zákon stanovuje aj práva a povinností vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Samozrejme, medzi základné práva vlastníkov bytov zaraďujeme najmä právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu a právo zúčastňovať sa na správe domu. Medzi povinnosti patria:

- držiavať byt alebo nebytový priestor na svoje náklady,

- nerušiť a neohrozovať výkon vlastníckych práv ostatných spoluvlastníkov,

- odstrániť závady a poškodenia na spoločných častiach domu,

- umožniť v nevyhnutnej miere a na nevyhnutný čas vstup do bytu osobe oprávnenej na údržbu alebo opravu,

- zachovávať vzhľad domu a nerealizovať v neprimeranom rozsahu opravy bez súhlasu ostatných vlastníkov,

- v prípade rekonštrukcie povinnosť umožniť vstup správcovi za účelom kontroly prípadného ohrozenia alebo poškodenia spoločných častí domu, či

- oznamovať zmeny v počte osôb užívajúcich byt.

 

Zdroj: Právnu poradňu pripravila advokátska kancelária AKMV www.akmv.sk

 

Prečítajte si tiež: 

Kedy je potrebné platiť daň z predaja nehnuteľností

Ak prenajímate nehnuteľnosť mali by ste toto vedieť

Chcete darovať nehnuteľnosť deťom? Poradíme vám, ako na to.

Diskusia

Podobné články

Sledujte Nehnuteľnosti.sk na Instagrame Sledujte Nehnuteľnosti.sk na Instagrame Sledujte Nehnuteľnosti.sk na Instagrame
Aká je hodnota vašej nehnuteľnosti? Bezplatné hodnotenie
icon