Vedeli ste aké sú úskalia darovacej zmluvy oproti kúpnej?

Pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti medzi príbuznými sa často zvažujú obidve uvedené alternatívy – kúpna zmluva i darovacia. Výber vhodného zmluvného typu prináša rôzne špecifiká v oboch prípadoch. Ktoré z nich treba vziať do úvahy, nám priblížila Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.

Kúpna zmluva pre príbuzného

Kúpnou zmluvou predávajúci predáva predmet kúpy a zaväzuje sa ho previesť na kupujúceho a kupujúci predmet kúpy kupuje, zaväzuje sa ho prevziať a vyplatiť predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu. Je to teda odplatná zmluva za dojednanú cenu. V prípade, že predmetom kúpnej zmluvy je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je potrebné, aby kúpna zmluva obsahovala aj náležitosti vyžadované katastrálnym zákonom, v prípade prevodu bytu alebo nebytového priestoru aj náležitosti podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podrobnejšie sme sa im venovali v našom minulom článku. Častým dôvodom, prečo si takúto cestu príbuzní vyberú, býva to, že nehnuteľnosť získaná kúpou nie je započítaná do dedičského konania.

Kúpna cena len „naoko“

Určenie výšky kúpnej ceny je vecou dohody zmluvných strán. V praxi sa hlavne medzi príbuznými bežne vyskytujú situácie, kedy dochádza k uzavretiu kúpnej zmluvy s dojednaním kúpnej ceny vo výrazne nižšej výške, ako je trhová cena, napr. v symbolickej výške 1 euro a podobne. Zákon takéto dojednanie nevylučuje, avšak je potrebné poukázať na to, že podľa § 39 Občianskeho zákonníka je právny úkon neplatný, ak: „svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.“ V prípade, ak by túto kúpnu zmluvu napadol niekto, napríklad iný príbuzný, mohla by byť neplatná nie z dôvodu výrazne nižšej kúpnej ceny, ale kvôli rozporu s dobrými mravmi, ktorý by sa v súdnom konaní dokazoval. Rozhodovacia prax súdov to potvrdzuje v rozsudkoch, že v spojitosti s ďalšími okolnosťami môže byť zmluva posúdená ako „kolidujúca s dobrými mravmi“.

Darovacia zmluva

Darovacou zmluvou darca obdarovanému nehnuteľnosť bezodplatne prenecháva a obdarovaný dar prijíma. Podstatou darovacej zmluvy je teda prevod vlastníckeho práva bez odplaty. Aj darovacia zmluva musí obsahovať náležitosti vyžadované príslušnými zákonmi.

Zastretý právny úkon sa nemusí vyplatiť

Pri prevode nehnuteľností sa niekedy stáva, že zmluvné strany síce uzavrú zmluvu označenú ako kúpna zmluva, avšak ich skutočným úmyslom je darovanie. V praxi sa to deje napríklad z dôvodu povinnosti započítania daru získaného od poručiteľa v dedičskom konaní, o ktorom píšeme nižšie. Podľa § 37 Občianskeho zákonníka musí byť právny úkon vykonaný slobodne, vážne, určite, zrozumiteľne, inak je neplatný. Pokiaľ by bola kúpna zmluva uzavretá (simulovaný právny úkon), aby zastrela iný právny úkon - darovaciu zmluvu (disimulovaný právny úkon), došlo by k rozporu vôle s prejavom, čo by viedlo k neplatnosti simulovaného právneho úkonu. Za určitých podmienok by však mohol byť platný disimulovaný právny úkon. Podľa rozhodovacej praxe súdov musí byť skutočnosť, že ide o darovanie, vyjadrená v písomnej forme, inak darovacia zmluva platne nevznikne. Preto v prípade, že účastníci uzavreli simulovanú písomnú kúpnu zmluvu ohľadom nehnuteľnosti, ktorou chceli zastrieť darovanie tejto nehnuteľnosti, nie je darovacia zmluva platná, pokiaľ nebola uzavretá písomne a z jej znenia nie je zrejmé, že išlo o darovanie. Ak by teda bola kúpna zmluva kvôli dôkazom uznaná za neplatnú a nebola by vystavená platná písomná darovacia zmluva, obdarovaný by o právo na nehnuteľnosť prišiel.

Darca môže žiadať o vrátenie

V prípade darovania je v záujme právnej istoty vhodné zohľadniť aj možnosť, že darca bude v budúcnosti žiadať vrátenie daru. Podľa Občianskeho zákonníka sa darca môže domáhať vrátenia daru, ak: „sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.“

Započítanie daru do dedičstva

V súvislosti s prevodom vlastníckeho práva darovaním je tiež dôležité upozorniť na § 484 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho dedičského podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal. K započítaniu nedôjde v prípade, že sa jedná o obvyklé darovanie, čo je ale v prípade darovania nehnuteľnosti v zásade takmer vylúčené. Pokiaľ v prvej dedičskej skupine nededia deti poručiteľa, ale ich potomkovia, započítava sa im do dedičského podielu aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostali ich predkovia. V prípade dedenia zo závetu sa započítanie uskutoční, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by inak obdarovaný dedič bol neodôvodnene zvýhodnený oproti neopomenuteľnému dedičovi.

Zdroj: Právnu poradňu pripravila advokátska kancelária AKMV www.akmv.sk

Prečítajte si tiež:

Chcete darovať nehnuteľnosť deťom? Poradíme vám, ako na to 

Viete, aké má povinnosti správca domu a ako ho zvoliť či odvolať? Poradíme vám 

Ak prenajímate nehnuteľnosť, mali by ste toto vedieť