Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti?

Keďže kúpa bytu či domu je pre väčšinu ľudí významnou investíciu, je potrebné pristupovať k nej so zvýšenou obozretnosťou.

Čomu treba venovať pri kúpe nehnuteľnosti pozornosť nám priblížila Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.

Preverte si list vlastníctva

V prípade, že už máte vytypovanú nehnuteľnosť, o ktorej kúpu máte záujem, jedným z dôležitých krokov by malo byť preverenie, či na predmetnej nehnuteľnosti neviaznu ťarchy alebo akékoľvek iné práva tretích osôb. V tejto súvislosti je potrebné venovať pozornosť „časti C ťarchy“ na liste vlastníctva, ktorý je možné dohľadať cez www.katasterportal.sk/kapor/ alebo www.geoportal.sk/sk/sluzby/aplikacie/mapovy-klient-zbgis/. Odporúčame, aby si záujemca o kúpu list vlastníctva k nehnuteľnosti sám dohľadal a nespoliehal sa na list vlastníctva predložený predávajúcim, nakoľko tento môže byť napr. neaktuálny, prípadne aj upravený/pozmenený.

Medzi najčastejšie ťarchy viaznuce na nehnuteľnostiach patrí napríklad záložné právo v prospech financujúcej banky súčasného vlastníka. V takomto prípade je potrebné, aby bol prevod nehnuteľnosti dohodnutý tak, aby bol zostatok dlhu vyplatený (napr. z časti kúpnej ceny) a následne záložné právo vymazané, aby kupujúci nadobudol nehnuteľnosť bez tejto ťarchy. Tiež si treba dať pozor aj na záložné právo zapísané na liste vlastníctva v prospech iných subjektov ako bánk a ubezpečiť sa, že prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti neprejde ťarcha na kupujúceho ako nového vlastníka.

Častým je tiež exekučné záložné právo. Nadobudnutie nehnuteľnosti v prípade jej zaťaženia exekúciou odporúčame konzultovať aj s povereným exekútorom.
Nehnuteľnosť tiež môže byť zaťažená vecným bremenom, často napríklad právom
doživotného užívania nehnuteľnosti, čo tiež zistí budúci nadobúdateľ nazretím do listu vlastníctva. Upriamiť pozornosť je potrebné aj v prípade, ak na liste vlastníctva svieti poznámka, najčastejšie o prebiehajúcom súdnom konaní.

Spoluvlastníctvo

Komplikácie môžu nastať aj pri kúpe nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, či už podielovom spoluvlastníctve alebo bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (tzv. BSM). Zbystriť pozornosť je potrebné v prípade, že na liste vlastníctva je ako vlastník nehnuteľnosti uvedený iba jeden z manželov ako vlastník, a to aj napriek tomu, že nehnuteľnosť bola nadobudnutá počas manželstva a mohla by patriť do BSM. V takomto prípade je odporúčané vyžiadať si buď rozsudok o zrušení BSM počas manželstva, notársku zápisnicu o zúžení BSM alebo súhlas druhého manžela, nakoľko pri prevode nehnuteľnosti je vylúčené, že by sa jednalo o bežné
nakladanie s majetkom, na ktoré nie je súhlas druhého manžela potrebný.

V prípade podielového spoluvlastníctva je potrebné myslieť predovšetkým na zákonné predkupné právo spoluvlastníkov. Pokiaľ predávajúci ako spoluvlastník svoj spoluvlastnícky podiel pred predajom neponúkol ostatným spoluvlastníkom, môžu opomenutí spoluvlastníci ako oprávnení z predkupného práva napadnúť prevod spoluvlastníckeho podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka. Odporúčame preto požiadať predávajúceho, aby preukázal, že spoluvlastníci si predkupné právo neuplatnili.

Preverenie vlastníka

V zásade platí, že aby mohol kupujúci úspešne nadobudnúť vlastnícke právo k predmetu prevodu je potrebné, aby bol prevodca naozaj vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti. Pokiaľ je to možné, odporúčame si nechať po právnej stránke v súčinnosti s advokátom preveriť aj platné nadobudnutie vlastníckeho práva nielen samotným predávajúcim, ale aj jeho predchodcom a to aspoň 10 rokov spätne.

Okolie

V prípade kúpy domu alebo bytu je potrebné venovať pozornosť aj pozemku, na ktorom je dom alebo byt postavený a prípadne aj okolitým pozemkom. Okrem preverenia v rozsahu podľa predchádzajúcich bodov je potrebné zamerať sa na preskúmanie, či stavba náhodou nezasahuje aj na susedné pozemky alebo či je zabezpečený prístup k stavbe z prístupovej cesty.

Dôležitým faktorom pre rozhodovanie môže byť aj charakter okolitej zástavby. Informácie o možnostiach budúcej výstavby v okolí kupovanej nehnuteľnosti či stavebnej uzávere je možné získať na príslušnom stavebnom úrade a niektoré informácie sú dostupné aj z územného plánu danej obce, prípadne aj územného plánu zóny (ak je spracovaný). Viaceré obce majú územný plán zverejnený aj na svojej webovej stránke, prípadne je možné informovať sa na príslušnom stavebnom úrade.

Zdroj: Právnu poradňu pripravila advokátska kancelária AKMV www.akmv.sk
Foto zdroj: Envato Elements