Na aké úskalia môžete naraziť pri kúpe novostavby

Kúpa novostavby so sebou prináša určité špecifiká a riziká, s ktorými sa pri staršej nehnuteľnosti nestretnete. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV vám poradí, na čo sa zamerať, aby vám radosť z nového bývania nepokazili nečakané problémy.

V predchádzajúcom článku sme sa zamerali, na čo je potrebné myslieť pri kúpe nehnuteľnosti. Hoci odporúčania, ktoré sú zahrnuté v minulom článku, sa vzťahujú na všetky prípady kúpy nehnuteľnosti, v tomto príspevku si priblížime špecifiká a riziká spojené s kúpu novostavby, teda stavby nie staršej ako päť rokov.

Rizika pri kúpe novostavby

V prípade kúpy novostavby je časté, že developer uzavrie so záujemcom zmluvu, na základe ktorej požaduje preddavkové platby zväčša viazané na stupeň rozostavanosti stavby. Výstavba však často trvá aj niekoľko rokov a kým sa záujemca stane vlastníkom nehnuteľnosti (čo je až zápisom na liste vlastníctva), môže developer skončiť v úpadku, prípadne môžu nastať iné pôvodne nepredvídané okolnosti a nehnuteľnosť už nebude mať kto dokončiť. Avšak značnú časť peňažných prostriedkov už záujemca do nehnuteľnosti, ktorá nie je ešte jeho, investoval. Nemá tak ani svoje peniaze ani nehnuteľnosť.

Preverte si developera

Riziko možných komplikácií je väčšie hlavne pri menej známych developeroch. Odporúčame preto pred kúpou preverenie developera minimálne z verejne dostupných zdrojov ako obchodný register, obchodný vestník, register účtovných závierok, FinStat a podobne. V tejto súvislosti odporúčame, aby bola v zmluve dojednaná aj zmluvná pokuta, ako aj možnosť odstúpenia od zmluvy pre prípad omeškania zhotoviteľa s odovzdaním nehnuteľnosti, prípadne pre iné závažné prípady, ktoré by mohli nastať.

Zmluva o budúcej zmluve a rezervačná zmluva

Stretávame sa aj s tým, že developer či realitná kancelária tlačia kupujúceho do uzavretia zmluvy o budúcej zmluve, hoci byty sú už skolaudované a nič nebráni priamo uzavretiu kúpnej zmluvy. Dôvody sú rôzne, napríklad dokončiť niektoré zmeny na byte. Veľa podobných situácií sa dá ošetriť priamo v kúpnej zmluve, na základe ktorej sa záujemca už stane vlastníkom nehnuteľnosti. V niektorých prípadoch nedochádza k uzavretiu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ale k uzavretiu rezervačnej zmluvy. Upozorňujeme, že rezervačné zmluvy skoro vo všetkých prípadoch obsahujú zmluvné pokuty pre prípad, ak záujemca už budúcu kúpnu zmluvu neuzavrie. Aj keď vo väčšine prípadov nie je právny základ na ponechanie takejto zmluvnej pokuty, jej následné vymáhanie môže byť prinajmenšom časovo náročnejšie. Rovnako časté sú prípady, kedy rezervačné zmluvy zaväzujú kupujúcich k uzavretiu kúpnej zmluvy, ktorej znenie (alebo aspoň jej podstatné náležitosti) ani len nie sú prílohou rezervačnej zmluvy. Pokiaľ by mala byť uzavretá rezervačná zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve, odporúčame, aby bolo prílohou tejto zmluvy kompletné znenie kúpnej zmluvy.

Náležitosti kúpnej zmluvy na novostavbu

Náležitosti zmluvy, ktorou sa prevádza nehnuteľnosť sme si bližšie priblížili v predchádzajúcom článku. V súvislosti s kúpu novostavby však dávame do pozornosti, že podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov okrem zvyčajných náležitostí musia byť pri prvom prevode vlastníckeho práva k bytu súčasťou zmluvy aj „situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.“

Záruka na novostavbu

Vo vzťahu k záruke na novostavbu je potrebné vychádzať z právnej úpravy zakotvenej v Občianskom zákonníku, ako aj v zákone o ochrane spotrebiteľa. Podľa ustanovenia § 645 Občianskeho zákonníka: „Zhotoviteľ zodpovedá za vady, ktoré má vec zhotovená na zákazku pri prevzatí objednávateľom, ako aj za vady, ktoré sa vyskytnú po prevzatí veci v záručnej dobe. Rovnako zodpovedá za to, že vec má vlastnosti, ktoré si objednávateľ pri zákazke vymienil.“ Pri zhotovení stavby platí podľa Občianskeho zákonníka záručná doba v trvaní troch rokov, pričom vykonávací predpis k Občianskemu zákonníku môže ustanoviť, že pri niektorých častiach stavieb môže byť záručná doba kratšia, najmenej však 18 mesiacov. V tejto súvislosti upozorňujeme, že zhotoviteľ môže objednávateľovi poskytnúť aj dlhšiu záručnú dobu, ako je minimálne trvanie záručnej doby zakotvené v Občianskom zákonníku. Takáto dlhšia záručná doba by mohla byť poskytnutá aj na vybrané časti stavby.

Zdroj: Právnu poradňu pripravila advokátska kancelária AKMV www.akmv.sk