Darovanie nehnuteľnosti s vecným bremenom dožitia – na čo si treba dať pozor?

Darovanie nehnuteľnosti medzi príbuznými, teda medzi rodičmi, prípadne starými rodičmi a deťmi s dojednaním práva doživotného bývania ako vecného bremena je pomerne bežný spôsob odovzdania nehnuteľnosti. Právnička vám poradí, na čo si treba dať pozor, aby sa predišlo neskorším komplikáciám.

Takýto prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti má určité špecifiká. Vysvetlila nám ich JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.

V darovacej zmluve nesmie byť žiadna povinnosť pre obdarovaného

Tak, ako pri iných daroch nehnuteľností, darovacou zmluvou darca bezodplatne prenecháva dar obdarovanému a obdarovaný dar prijíma. Bezodplatnosť je jedným z pojmových znakov darovania a jej podstata je v tom, že darca prenechá nehnuteľnosť obdarovanému bez toho, aby mu obdarovaný poskytol nejaké protiplnenie.

Protiplnením nemusia byť len peniaze, ale v praxi to môže byť napr. aj poskytnutie nejakých vecí alebo služieb (napríklad súvisiacich s doopatrovaním). Aby bola splnená podmienka bezodplatnosti, je potrebné, aby bola darovacia zmluva naformulovaná tak, aby nezakotvovala pre obdarovaného žiadnu povinnosť, ktorú má splniť ako podmienkou získania daru.

Dožitie v nehnuteľnosti je vecné bremeno

V zmysle zákona vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. To znamená, že v tomto prípade by bolo vlastnícke právo obdarovaného ako nového vlastníka nehnuteľnosti obmedzené v prospech darcu tým, že obdarovaný by bol povinný strpieť, aby darca nehnuteľnosť užíval, čiže v nej býval, až do svojej smrti.

V prípade, ak by došlo k zmene majiteľa nehnuteľnosti, na ktorej viazne vecné bremeno zapísané na liste vlastníctva (napr. obdarovaný by zomrel alebo by nehnuteľnosť predal), vecné bremeno by na nehnuteľnosti viazlo aj naďalej a zaväzovalo by aj nového vlastníka.

Vecné bremeno je možné zriadiť zmluvou. Darovanie aj zriadenie vecného bremena môžu byť spísané aj na jednej listine – darovacej zmluve so zriadením vecného bremena.

Na čo si dať pozor pri spísaní darovacej zmluvy 

Pri uzatváraní darovacej zmluvy môže dôjsť k viacerým okolnostiam, ktoré môžu viesť k neplatnosti darovacej zmluvy alebo iným nepríjemnostiam. Niektoré z okolností, s ktorými sme sa stretli v praxi si priblížime.

• Darovanie pre prípad smrti – niektorí darcovia majú záujem darovať nehnuteľnosť tak, aby k plneniu na základe darovacej zmluvy došlo až po smrti darcu. Odkladacia podmienka, ktorá by viazala darovanie na smrť darcu by však bola neplatná, keďže podľa nášho právneho poriadku sú jedinými úkonmi, ktoré je možné uskutočniť pre prípad smrti závet a vydedenie.

• Darovanie s protiplnením – ako sme popisovali vyššie, podmienkou platnosti darovacej zmluvy je bezodplatnosť. Dojednanie protiplnení zo strany obdarovaného je dôvodom neplatnosti darovacej zmluvy. Niektorí darcovia si prajú v darovacej zmluve upraviť povinnosti obdarovaného v tom zmysle, aby v darovacej zmluve bola vymedzená povinnosť doopatrovania darcu, prípadne aj s presnou špecifikáciou, aké činnosti má obdarovaný pre darcu vykonávať a v akom časovom intervale (napr. upratovanie, nakupovanie, sprevádzanie na lekárske vyšetrenia a pod.) Zastávame názor, že pokiaľ by mal darca záujem o zakotvenie takýchto zmluvných dojednaní, namiesto darovacej zmluvy s prípadným zriadením vecného bremena by pre darcu bolo vhodnejšie dojednanie tzv. zaopatrovacej zmluvy, ktorej predmetom je jednak záväzok zaopatrenca prenechať nehnuteľnosť zaopatrovateľovi, ale aj záväzok zaopatrovateľa zaopatriť zaopatrenca, čo predstavuje základný rozdiel v porovnaní s darovacou zmluvou.

• Obdarovaný ako oprávnený z vecného bremena by nebol darcovi povinný uhrádzať nájomné alebo iné platby na užívanie nehnuteľnosti. Pokiaľ by však nebolo medzi oboma stranami dohodnuté inak, bol by oprávnený z vecného bremena povinný v primeranej miere znášať náklady na zachovanie a opravy nehnuteľnosti. Odporúčame preto, aby bol v rámci zriadenia vecného bremena doživotného bývania dojednaný aj spôsob, akým sa bude oprávnený z vecného bremena na takýchto nákladoch podieľať.

• Okrem vyššie uvedeného odporúčame venovať pozornosť aj vymedzeniu rozsahu, v akom môže byť nehnuteľnosť užívaná oprávneným z vecného bremena. Predmetom užívania totiž môže byť jednak celý dom alebo byt, ale aj vymedzená časť, napr. jedno poschodie alebo konkrétne miestnosti.

O ďalších možných úskaliach darovania si môžete prečítať aj v staršom článku. 

Zdroj: Právnu poradňu pripravila advokátska kancelária AKMV www.akmv.sk