Rozhodovanie o kúpe - E02 - Na ceste domov | Nehnuteľnosti.sk
Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies. OK
Rozhodovanie o kúpe

Rozhodovanie o kúpe

02 - diel [Séria 1]
22:38
Seriál realitného portálu Nehnuteľnosti.sk slúži všetkým návštevníkom, aby sa v ponuke dobre zorientovali a dostali odborné rady od profesionálov. Na dôležitú tému, v koronakríze zvlášť, aká je úloha realitného makléra pri procese nákupu nehnuteľnosti, odpovedá na otázky Vlada Voštinára prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska NARKS Ján Pálenčár.

Rozhodovanie o kúpe

Čo by som mal ako klient vyžadovať od realitného makléra?

V prvom rade realitný maklér by nás mal sprevádzať celým procesom. To znamená, že už v tom úplnom úvode, keď sa rozhodujem kúpiť nehnuteľnosť a skladám si vlastné preferencie, čo vlastne potrebujem, je dobré poradiť sa s odborníkom, s profesionálnym realitným maklérom, ktorý mi pomôže zorientovať sa. Či sa tie moje predstavy zhodujú s tým, čo sa na trhu ponúka, teda či sa moja predstava dá na trhu zrealizovať.

Následne ma realitný maklér dokáže profesionálne sprevádzať pri výbere nehnuteľnosti, pri zistení všetkých informácií o nej tak, aby som sa mohol ako klient zodpovedne rozhodnúť. Často sa jedná o celoživotné úspory, respektíve o úver, ktorý si beriem na celý život, na 30 rokov. Je preto nesmierne dôležité, aby som sa dokázal pragmaticky rozhodnúť.

Často sa stáva, keď sa klienti rozhodujú sami bez pomoci, že sa rozhodujú skôr emocionálne. A práve tu je tá dôležitá úloha makléra, aby nám poradil. Daná nehnuteľnosť môže byť pre klienta výhodná, ale do budúcna, keby sa náhodou rozhodol nehnuteľnosť predať alebo prenajať, môže s tým byť problém, lebo je šitá práve len jemu na mieru.

My sa spolu stretávame v relácii Nové bývanie a je mi jasné, že služby realitných maklérov treba využívať, ale aj to, že nie každý maklér je „dobrý“.  Ako ho rozoznáme?

Pokiaľ si hľadám nehnuteľnosť, prezerám si ponuku realitných kancelárií, už samotná forma inzerátu veľa napovie o realitnej kancelárii. Druhý moment je prvý kontakt, či už telefonický, mailový alebo osobný. Už tu si viem povedať, či má príjemné vystupovanie, či je profesionálny a podobne.

Aký by mal byť reálne? Volám mu ako človek, ktorý nemá skúsenosti. Ako by mal zareagovať odborník?

Pokiaľ voláte do realitnej kancelárie so všeobecným dopytom, možno práve nemajú tú vašu vysnívanú nehnuteľnosť, ale realitná kancelária by vás mohla zastupovať. V tom prípade by vám mal maklér ako prvé navrhnúť osobné stretnutie alebo video hovor. Prečo? Pokiaľ vám má maklér poskytnúť naozaj dobrú službu, musí poznať vaše potreby a preferencie. Zároveň tieto potreby nemusia byť definitívne. Práve neznalosťou trhu sa pri stretnutí s maklérom tie vízie trochu menia. Úplne bežnou praxou je, že klient, ktorý chce rodinný dom blízko Bratislavy, po rozhovore s maklérom, po zistení, že je problém s dopravnou dostupnosťou a infraštruktúrou, si naozaj radšej v prípade malých detí, kupuje byt v Bratislave. A počká si na rodinný dom až v čase, keď deti nebudú musieť chodiť každý deň na ôsmu do školy.

Aj podľa mojich skúseností z relácie Nové bývanie viem, že maklér dokáže ušiť ponuku perfektne na mieru, vysvetliť klientovi úskalia a priviesť ho k tomu, aby emócia trochu vyprchala a on stál nohami na zemi. Aj toto je úlohou makléra.

Presne tak, realitný maklér má skúsenosti, má stovky obchodov, ktoré zrealizoval, pozná potreby ľudí, vníma to, čo môže prísť so zlým rozhodnutím. Tu je neoceniteľná rada makléra a až následne prichádza servis, ktorý súvisí skôr s tými technickými problémami samotného obchodu. Šikovní realitní makléri navyše využili obdobie lockdownu na zavedenie moderných technológií a tak vedia klientom ponúknuť mnoho procesov cez online, či už sa jedná o video hovory, video prehliadky alebo bezkontaktné operácie.

Prídeme na obhliadku nehnuteľnosti. Čo si mám všímať?

Radíme aby si klient všímal samotnú nehnuteľnosť. To znamená vlastnosti interiéru, ako je dispozícia, veľkosť izieb, orientácia, ale aj výhľady. Potom máme technické špecifikácie, teda technický stav, v akom sú rozvody, okná, dvere, podlahy a steny. Pokiaľ je nehnuteľnosť ponúkaná ako rekonštruovaná, dal by som si ešte väčší pozor pri preverení technického stavu. Sú totiž časti rekonštrukcie, ktoré sú zabudované a preveriť, na akej úrovni sú rekonštruované, väčšinou dokáže len odborník. Čiže v tomto prípade by som si vyžiadal aj všetky materiály, projektovú dokumentáciu, revízne a technické správy, ak tam bolo potrebné stavebné povolenie, tak určite aj to.

Je to vec, na ktorú má myslieť klient?

Toto je určite úlohou realitného makléra. V prvom rade, keď maklér získava nehnuteľnosť do ponuky, je jeho povinnosťou zistiť o nej všetky informácie, technické i právne, tak, aby ich klient, ktorý reaguje na ponuku alebo prichádza na obhliadku, mal všetky k dispozícii. Pokiaľ toto všetko maklér klientovi neposkytne alebo nechce poskytnúť, treba ísť od neho naozaj ďalej.

Aké je riziko, keby som chcel ísť do toho bez realitného makléra?

Musíme si uvedomiť, čo všetko súvisí s kúpou nehnuteľnosti. Ako som spomínal, to, čo si vlastne chcem kúpiť, je kľúčové rozhodnutie. Následne prichádza výber nehnuteľnosti, preverenie technického a právneho stavu, potom prichádza kompletný sumár zmluvných dokumentov, je ich viacero a ak kupujem nehnuteľnosť na hypotéku, je to o to zložitejšie. Nasleduje odovzdávanie nehnuteľnosti a prepis. Toto je proces, ktorý skúsený realitný maklér zvládne v asistencii právnika, ktorý pre každú realitnú kanceláriu pripravuje zmluvné dokumenty. Klient, ktorý nemá skúsenosti alebo neskúsený maklér môže v tomto procese pochybiť a aj malé pochybenie môže znamenať v budúcnosti veľa problémov. Napríklad každý realitný maklér by mal zistiť, aké sú náklady na byt, ktorý získava do ponuky. V praxi sa stalo, že daný maklér nepreveril, že bytovka, v ktorej sa byt nachádza, je zaťažená úverom a každý byt platí 100 € mesačne na splátku úveru, ktorým sa financovala obnova domu. Je to značný náklad, ktorý navyšuje náklady na bývanie v byte. Klient sa to dozvedel až neskôr a bol veľmi nemilo prekvapený, že okrem hypotéky a bežných nákladov na užívanie bytu, musí platiť ešte ďalších 100 eur. Táto informácia, keby ju klient zistil pred kúpou bytu, by znamenala, že by ho nekúpil a obzrel by sa po inom. Toto sú detaily, ktoré rozhodujú o tom, či byt kúpiť alebo nie.

Realitní makléri určite poznajú aj územné plány a vedia, čo sa bude v okolí nehnuteľnosti stavať. Mali by aj toto ponúkať klientovi?

Ďalšou vecou, ktorú by si mal klient všímať a dostať o nej informácie od makléra, je okolie domu. Teda dopravnú dostupnosť, infraštruktúru, vybavenosť, školy, škôlky, ale aj blízke objekty, respektíve, čo sa bude v okolí stavať. Toto je tiež úlohou makléra, v prípade, že vidí, že v okolí sú stavebné pozemky, aby zistil podľa územných plánov, čo sa v okolí chystá. Pretože tak, ako môže budúca výstavba nehnuteľnosť zhodnotiť, môže ju aj zdegradovať, ak sa v blízkosti bytovky postaví napríklad fabrika alebo iná prevádzka, ktorá bude mať negatívny vplyv na okolie.

Môžem s maklérom dohodnúť pre seba aj výhodnejšiu cenu?

V prípade, že má klient záujem znížiť cenu, môže to navrhnúť. Táto kompetencia však často nie je v rukách makléra, nechávajú si ju väčšinou majitelia nehnuteľností. Ale je vhodné dohodnúť sa s maklérom, ktorý ma zastupuje, na spôsobe, akým ideme navrhnúť korekciu ceny. Je veľmi dôležité, keď s korekciou ceny prichádzajú aj argumenty, teda prečo navrhujem zníženie ceny. Či sa nehnuteľnosť už dlhšie ponúka, alebo treba na technickom stave niečo opraviť, prípadne môžem navrhnúť to, že predávajúci môže využívať nehnuteľnosť dlhšie alebo ponúknuť rýchlejšiu platbu. To je medzi klientom a maklérom, aby si dohodli argumenty a úlohou makléra je, aby poradil, čo je najvhodnejšie.

Keď už hovoríme o cenách, kto je vlastne ten cenotvorca? Maklér či majiteľ? Prečo tak rastú ceny a prečo nie sú také, ako pred štyrmi rokmi? A či to tak pôjde aj ďalšie 4 roky, aby to bolo investične zaujímavé?

Cenotvorca nie je ani kupec, ani predávajúci, ani maklér, ani developer, ale trh. Trh nám vytvára rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Dnes máme na Slovensku stále pomerne nízke úrokové sadzby na hypotékach, to všetko vplýva na dopyt, ktorý je aj napriek koronakríze celkom výrazný. Mnoho klientov má stále potrebu kúpiť si nehnuteľnosť a to tlačí na ceny. Tým, že je dopyt vyšší ako ponuka, ceny sa neznižujú, niekde dokonca mierne rastú. Zaznamenali sme len mierny pokles prenájmov. Oproti kríze v 2009, máme v Bratislave historicky najnižšie množstvo voľných bytov a ani developeri nie sú schopní dopyt uspokojiť. Tým, že sme na realitnom trhu už desiatky rokov, poznáme aj opačnú situáciu, keď dopyt zoslabol a došlo k ochladeniu spotrebiteľskej nálady, napríklad v roku 2009. Vtedy bolo jedno, že ceny klesli o 30%, ľudia proste nekupovali.

Čo sa týka budúcnosti, ako sa trh bude vyvíjať, podľa správy NBS, v roku 2020 sa predpokladá, že tempo rastu cien bytov a domov sa zníži, a to približne na úroveň 5 až 7 %, v závislosti od lokality a jednotlivých možností, ktoré lokality poskytujú. Dopyt po bytoch v roku 2020 sa zníži iba mierne. Úrokové sadzby hypoték a úverov na bývanie takisto ostanú na veľmi nízkych číslach.

Skončili sme teda pri obhliadke, vieme, že si treba všímať okolie, spoločné priestory aj susedov. Ľudia však hľadajú nielen byty, ale aj domy, pozemky, chaty. Skúsme sa pozrieť na špecifiká domu.

V prípade rodinného domu je nesmierne dôležité opätovne si prejsť technický stav, dokonca dôležitejšie ako pri byte. V bytovke sú totiž spoločné časti, na ktoré sa skladajú všetci vlastníci bytov, pri dome je to náklad len samotného majiteľa. Odporúčame si preveriť prístup k rodinnému domu, stáva sa nám, že nie je z verejnej komunikácie, ale prechádza cez iný súkromný pozemok. To sú právne aspekty, ktoré má pomôcť preveriť maklér a prípadne ich aj vyriešiť.

Môžeme sa pozrieť aj na samotný pozemok, na ktorom chcem stavať, ten je tiež špecifický. Na to, aby som si bol istý, že tento pozemok chcem, musím vedieť, čo si tam môžem postaviť a či vôbec niečo môžem. To znamená, preveriť si územný plán, či mi povoľuje postaviť rodinný dom, takisto potrebujeme preveriť regulatívy, teda aký typ domu je tam možné postaviť. Môže byť predpísaná pozícia domu na pozemku, čo môže byť pre klienta problém. Zároveň je tu dôležité napojenie na inžinierske siete, či sa tam nachádzajú a či sa na ne môže napojiť. Treba preveriť správcov tých sietí, ako sú elektrárne, plynárne a vodárne, či a kde sa môžem v prípade novej výstavby napojiť. Tu znovu vidím úlohu realitného makléra, ktorý mi v tomto všetkom môže pomôcť. Musím si byť tiež istý, že pozemok s danými rozmermi a orientáciou je to, čo hľadám. To si mám prejsť s maklérom a on mi môže poradiť, ako to môže vo finále vyzerať.

Povedali ste, že maklér mi môže pomôcť, poradiť, a moja otázka je, či mi to môže aj garantovať?

Maklér vie garantovať to, čo získa od oficiálnych úradov. To znamená, ak by vám maklér tvrdil, že vám vie niečo garantovať bez toho, že by získal potrebné povolenia, to sa mi zdá nemožné a neúprimné. To je úloha samospráv. Ale tie potvrdenia, ktoré by ste si museli vybehať a je to veľmi náročné, to urobí maklér.

Prichádzame ku konečnému rozhodovaniu. Vieme, že nemôže byť príliš dlhé, lebo nehnuteľnosti sa míňajú, ako teplé žemličky. Ale čo by malo byť pre mňa prednostné a čo nie, ako by malo také rozhodovanie vyzerať?

V prvom rade by som odporučil, aby si klienti dobre zvážili kúpu pod tlakom. Teda aby sa nenechali v dnešnej situácii dohnať k tlaku „do zajtra sa musíš rozhodnúť“. To nikdy nie je dobré rozhodnutie. Mali by si tiež veľmi dobre pragmaticky zvážiť svoje preferencie. Dať si na misky váh plusy a mínusy a zvážiť, či nehnuteľnosť bude mať v budúcnosti minimálne takú hodnotu, za ktorú ju kupujem. Ideálne by mala mať vyššiu. Poviem konkrétny príklady – 90-te roky a veľký záujem v Bratislave o kúpu nehnuteľností v satelitoch, alebo výstavba veľmi drahých domov, ktoré sa v súčasnosti, v realitnom boome, predávajú za zlomok ceny z toho, za čo sa postavili pred rokmi. Tu je finálna úloha makléra, aby poradil klientovi tak, aby to v budúcnosti neľutoval.

 

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk

Zdroj foto: Nehnuteľnosti.sk

 

Späť na video
Celý článok