Financovanie nehnuteľnosti - E04 - Na ceste domov | Nehnuteľnosti.sk
Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies. OK
Financovanie nehnuteľnosti

Financovanie nehnuteľnosti

04 - diel [Séria 1]
23:05
V seriáli na realitnom portáli Nehnuteľnosti.sk sa miesto vás pýtame odborníkov a tí nám odpovedajú na otázky, ktoré sú veľmi dôležité pri zaobstarávaní nehnuteľnosti. Mimoriadne dôležitou témou je financovanie. Dnes sa Vlado Voštinár pýta Melindy Burdanovej, riaditeľky odboru retailových produktov Poštovej banky.

Financovanie nehnuteľnosti

Čitateľov by nepochybne zaujímalo, akú veľkú hypotéku v súvislosti s ich príjmom môžu dostať.

To je hneď druhá otázka, na ktorú sa klienti pýtajú, prvá je, akú budú mať úrokovú sadzbu. Záleží to na tom, akú nehnuteľnosť kupujú, čo si vybrali, či byt alebo dom, v akej hodnote a potom je dôležité, aký majú príjem a výdavky. Každý musí zvážiť svoje možnosti, koľko môže z mesačného príjmu vynaložiť na splátky úverov. Je také pravidlo, že by to nemalo presiahnuť 30 % na mesiac. Treba rátať aj s legislatívnymi obmedzeniami, banky majú pravidlá dané zákonom, akú sumu môžu klientovi požičať, aby mu ostala rezerva.

Podľa nových pravidiel pravdepodobne môžeme na 100 %-né prefinancovanie zabudnúť. Na koľko percent z ceny nehnuteľnosti teda môžem dostať hypotéku?

Je to individuálne. Závisí to od toho, aká nehnuteľnosť to je. Pohybuje sa to rôzne, podľa toho, či to je pozemok, rodinný dom, chata alebo byt. Najčastejšie dávajú banky prefinancovanie na byty, lebo je to najlikvidnejšie, teda potom nie je problém s predajom v prípade, že k tomu dôjde. Veľmi špecifické sú pozemky, rekreačné objekty a tiež domy, pretože bývajú rôzneho charakteru. Ako ste povedali, 100 %-né prefinancovanie už dnes nie je, priemer, ktorý dnes banky štandardne prefinancujú, je približne 80 %.

Hypotéky si väčšinou berú mladí ľudia, ktorí nemajú našetrený až taký veľký obnos, takže to dofinancovanie je nutné. Aké sú možnosti a formy dofinancovania do výšky tých 100 %?

Banky ponúkajú spotrebné úvery, ktoré sú jednou z možností. V kombinácii s hypotékou ponúkame výhodnejšie úrokové sadzby, pohybujú sa okolo 3 – 4 %. Ale treba si zvážiť to, že keďže je to úver maximálne do 30 000 eur so splatnosťou 8 rokov, mesačná splátka môže byť dosť vysoká a nie každému to vychádza. Je teda dôležité, keď už dnes uvažujú ľudia nad hypotékou, šetriť si od začiatku a odkladať si peniaze, pripravovať sa na to. Prípadne rodičia by mali od začiatku sporiť dieťaťu a pripravovať sa na to, že raz bude potrebovať nejaké peniažky na bývanie.

Často hovorím divákom, že čo sa týka rodičov, treba na to možno myslieť už od narodenia, a čo sa týka mladých ľudí, už pri vstupe na trh. Hovorí sa tomu finančná gramotnosť a netreba na to zabúdať. Skúsme si namodelovať príklad. Dajme tomu, že hypotéka je 100 000, splatnosť 30 rokov, štandardný príjem v priemere v čistom je 800 €. Koľko by som asi platil mesačne?

Závisí to aj od úrokovej sadzby, tie sú však dnes veľmi dobré, dá sa ísť aj nad 0,5 % na trojročnú fixáciu. Ponuka medzi bankami je rôzna, ale pri takejto hypotéke sa vieme dostať na splátku 400 – 450 €.

Ako nás zaťaží spotrebný úver?

Tam bude splátka oveľa vyššia, lebo splatnosť je oveľa kratšia. Tam to môže ísť približne do 500 eur.

Čiže kalkulujte a počítajte. Spomínali sme úrokovú sadzbu. Poštová banka ponúka akú?

U nás sa pohybuje od 0,5 % na trojročnú fixáciu a od 0,7 % na päťročnú fixáciu.

Diváci by sa vás určite vzápätí opýtali, čo sa stane po ukončení fixácie.

Závisí to aj od toho, ako sa správal klient počas splácania hypotéky. Čiže ak by ju splácal pravidelne, navyše ak využíva aj iné produkty v banke, napríklad bežný účet, potom určite dostane veľmi dobrú sadzbu aj naďalej. Banka nemá dôvod dramaticky sadzbu zvyšovať, nastavuje ju vždy podľa trhových sadzieb. Klient je automaticky informovaný, 2 mesiace pred ukončením fixácie dostane oznam o zmene úrokovej sadzby a keď je jeho správanie štandardné, nie je dôvod mu ju navyšovať a dostane sadzbu aktuálnu na trhu. Ak by náhodou nebol spokojný, má 2 mesiace na to, aby to riešil. Toto obdobie je na to, aby mohol ukončiť vzťah s bankou bez akejkoľvek sankcie. Ak by to robil mimo tohto výročia, sú s tým spojenú určité poplatky.

Štandardný postup je, že si nájdem nehnuteľnosť a potom hľadám hypotéku. Ak to otočíme, potreboval by som vedieť, akú hypotéku mi banka dá a potom si budem hľadať bývanie – viete mi predschváliť nejaký úver?

Dá sa to aj takto, že nemáte vybratú nehnuteľnosť a idete do banky a zisťujete, koľko a za čo vám požičia. Niektoré banky ponúkajú aj tzv. hypotekárne certifikáty, určitý úverový prísľub na základe príjmu a bonity. V niektorých, napríklad u nás, to funguje tak, že vám vieme predschváliť úver na základe príjmu, výdavkov a bonity a máte 30 dní na to, aby ste si našli vhodnú nehnuteľnosť.

Stáva sa aj, že úver neschválite?

Stáva sa aj to, že tam je nejaký problém. Je to veľmi individuálne, potom už treba ísť do detailov, čo sa tam stalo. Zväčša sa to stane pri problémoch s platobnou disciplínou, ten klient už máva nejaké negatívne záznamy, nie úplne načas platil svoje záväzky, aj v iných bankách. Alebo je nevyhovujúca nehnuteľnosť. Treba ísť po tom konkrétnom dôvode, banka ho vždy oznámi a dáva aj návod na riešenie. Či to vyrieši doplnenie spoludlžníka, dozaloženie ďalšej nehnuteľnosti a podobne.

Čo urobila s hypotékami korona?

V zásade nič závažné. Čakali sme, že prestane byť záujem o hypotéky, padne trh, pôjdu dole ceny nehnuteľností a že nebudeme mať hypotéky komu predávať, ale stal sa opak. Záujem je naozaj veľmi vysoký, aj počas lockdownu bol, a naďalej to pretrváva. Hypotekárne financovanie funguje a je to spôsobené pravdepodobne aj tým, že hypotekárne sadzby sú stále veľmi nízke a ľudia vnímajú jeho výhodnosť.

Ako dlho trvá celý proces schvaľovania?

Hypotéka je náročný produkt a treba si na to vyhradiť čas. Musím si tú nehnuteľnosť nájsť, potom riešim banku, podanie žiadosti a s tým súvisí aj to, že do banky potrebujem nejaké doklady. Kúpnu alebo rezervačnú zmluvu, ohodnotenie nehnuteľnosti, čiže znalecký posudok. Niekedy aj banky dávajú kontakty na tieto veci, alebo ich vedia sprostredkovať, prípadne to vybaví za klienta realitná kancelária. Keď sú všetky doklady pokope, je schvaľovanie hypotéky zvyčajne za pár dní, takže to je veľmi rýchle. Keď má klient rozhodnutie, treba urobiť formality ohľadom kúpnych zmlúv, príprava úverových zmlúv, záložných zmlúv a keď sa to všetko podpíše, na rade je kataster. Takže príprava dokladov zaberie nejaký čas, schvaľovanie býva rýchle, potom kým sa zavkladuje nehnuteľnosť na katastri, kým môžeme čerpať prostriedky. Je reálne vybaviť to do mesiaca.

Stáva sa, že ľudia splatia hypotéku a potom si chcú zobrať na novú nehnuteľnosť ďalšiu. Čo keď majú záznam, že niektoré splátky neodišli presne, trochu na ne zabudli. Dá sa to vyriešiť?

Záleží to na tom, ako veľmi negatívny je ten záznam. Ak je to len párdňové omeškanie, banky na to prihliadajú menej. Ak už je to niečo závažnejšie, niekoľko splátok alebo ten úver bol dokonca odpísaný, čiže klient ho nezaplatil, alebo ho banka musela vymáhať alebo odpredať tú pohľadávku, potom sa na to pozerá oveľa prísnejšie. Takýto klient môže mať cestu k ďalšiemu úveru úplne zarúbanú. Banky k tomu pristupujú veľmi citlivo a naozaj to závisí aj od momentálnej situácie, aký má dnes klient príjem, výdavky, aký čas uplynul od toho záznamu, či tam došlo k náprave. Veľmi dôležité je hlavne to, či je to klient danej banky, keďže banka vidí jeho účet a transakcie, toto sú veci, ktoré môžu pomôcť k opätovnému získaniu úveru. My sa tiež musíme správať obozretne, musíme požičiavať len takým ľuďom, ktorí nám vedia tie peniaze vrátiť. Nechceme ich zadlžiť, potom s tým má problém on aj my, pretože to musíme vymáhať a sú to pre nás náklady. Aj legislatíva je postavená tak, že musíme skúmať, či ten klient má na to, aby vedel splácať úvery, my sme to povinní preveriť.

Keď sme pri tom skúmaní schopnosti splácania, príde 18-ročný človek a 50-ročný. Aký je v tom rozdiel?

Vieme požičať obidvom. 18-ročný to má jednoduchšie v tom, že si vie požičať až na 30 rokov, ten 50-ročný si vie požičať maximálne na 12 – 15 rokov. To má vplyv na výšku mesačnej splátky. Ale vieme vyhovieť obom a nájsť nejaké riešenie. Čiže nezáleží na veku, ale skôr na dĺžke splácania.

V akom veku si priemerne ľudia berú hypotéky?

Je to priemerne okolo 35 – 40 rokov. Je to ideálne aj pre banku, lebo ten človek je v produktívnom veku, má históriu, stabilný príjem, úspory. Takže z pohľadu banky je to menej rizikové, ako ten 18-ročný.

Zo skúseností viem, že niekedy prídu mladí ľudia, ktorí majú vzdušné zámky a musíme ich presviedčať, že všetko má svoju postupnosť a uviesť ich do reality. Máte aj vy takéto skúsenosti?

K nám už väčšinou chodia s reálnou predstavou, že si našli byt v určitej hodnote a či to vyjde. Ja takýmto mladým ľuďom väčšinou radím, že keď vedia, aká je cena toho bývania, dnes sú dostupné hypo-kalkulačky kdekoľvek na webe, nech si skúsia odkladať povedzme 3 mesiace tie peniaze, čo by dali za hypotéku, bokom, či to pôjde a či to zvládnu. To je podľa mňa dobrý test, človek zistí, či je to reálne.

Stáva sa, že musíte klienta usadiť, vrátiť na zem a povedať mu, že je to nad jeho sily?

Takto úplne nie, vždy mu prepočítame možnosti. Ale ako som spomínala, k nám väčšinou už chodia s vybranou nehnuteľnosťou a myslím, že sú v tom celkom zodpovední. Každý si hľadá to, na čo má.

Ľudia si väčšinou všímajú len úrokovú sadzbu. Je to všetko, čo si máme všímať?

Určite nie. Treba si všímať aj ďalšie poplatky, ktoré sú s úverom spojené, čiže poplatok za poskytnutie úveru, poistenie úveru, ktoré je dobré mať práve v takých prípadoch, ako je korona vírus, alebo výpadky príjmov, a tiež poistenie nehnuteľnosti, ktoré je vyžadované pri hypotékach. Potom sú to poplatky za znalecký posudok, zápis do katastra, to sú náklady, ktoré si treba zrátať. Hrá to úlohu hlavne pri refinancovaní, keď chcem vymeniť hypotéku v jednej banke, kde nie som spokojná s výškou splátky, za nejakú inú, ktorá sa javí výhodnejšia. Tam si to naozaj treba prepočítať, či to skutočne bude výhodné a či tá úspora na úrokoch vykryje všetky ostatné poplatky.

Vyskytujú sa aj skryté dramaticky vysoké poplatky?

Myslím, že už skôr nie, dnes je to už tak obmedzené a regulované, že už tam nemá čo iné byť.

Čo keď potrebujem odklad hypotéky? Dá sa to vyriešiť?

Dá sa to vyriešiť, ale ponúkame to klientom naozaj ako poslednú možnosť, aby si to naozaj zvážili, či to je nutné a či je výpadok príjmu naozaj taký závažný a dlhodobý. Pretože odklad splátok neznamená ich odpustenie. Úroky sa aj počas odkladu kumulujú, čiže budú rozrátané do ďalších splátok a splácanie sa tým predĺži. Klient tým v konečnom dôsledku preplatí, takže nie je to úplne výhodné. Na to sa snažíme ľudí upozorňovať.

Keď sa dostanem do situácie, že naozaj nemám na splácanie hypotéky, ale nechcem o nehnuteľnosť prísť, je vtedy dôležitá komunikácia s bankou?

Určite, to hovoríme vždy, že s nami treba komunikovať ihneď, ako má klient problém a dá sa nájsť riešenie. Vtedy môže byť vhodný odklad splátok, úprava splátkového kalendára, dočasné zníženie splátok, predĺženie lehoty splatnosti. Banka vždy hľadá riešenie a chce sa dohodnúť, odpredaj nehnuteľnosti berieme ako to úplne krajné. Rozhodne však treba včas prísť a s bankou komunikovať a nie prestať odpovedať na správy či nezdvíhať telefón.

Článok vznikol v spolupráci s Poštovou bankou.

 

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk

Zdroj foto: Nehnuteľnosti.sk

Späť na video
Celý článok