V článku sa dozviete:

• čo je to vecné bremeno,

• ako vzniká vecné bremeno,

• čo znamená vecné bremeno „in rem“,

• čo znamená vecné bremeno „in personam“,

• ako sa dá zrušiť vecné bremeno,

• aké môžu nastať situácie v súvislosti s vecným bremenom na nehnuteľnosti.

O tom, či je na nehnuteľnosti zriadené vecné bremeno, sa dozvieme z listu vlastníctva, v časti „C“ – ťarchy. V prípade, že danú nehnuteľnosť plánujete kúpiť, oplatí sa preveriť jej právny stav, môžete to urobiť niekoľkými spôsobmi. „Vecné bremeno na pozemku predstavuje komplikáciu pri kúpe nehnuteľnosti na hypotekárny úver a môže zasahovať aj do iných aktivít. Na druhej strane ho mnohí vlastníci potrebujú zriadiť, aby mohli užívať svoju nehnuteľnosť,“ vysvetľuje JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.

Čo je vecné bremeno?

Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Čo to v praxi znamená?

• Právo niečo strpieť predpokladá povinnosť vlastníka nehnuteľnosti (t.j. povinného z vecného bremena) strpieť správanie oprávneného z vecného bremena, ktorý zaťaženú nehnuteľnosť využíva vo svoj prospech. Ide napríklad o povinnosť vlastníka nehnuteľnosti strpieť tretie osoby, ktoré majú právo dožitia v danej nehnuteľnosti (vecné bremeno doživotného užívania), umožniť prechod cez svoj pozemok (vecné bremeno práva prechodu či prejazdu) alebo poskytnúť prísun inžinierskych sietí k vedľajšiemu pozemku (vecné bremeno uloženia inžinierskych sietí, teda vodovodnej, elektrickej, kanalizačnej či plynovej prípojky).

• Povinnosť niečoho sa zdržať znamená, že vlastník nehnuteľnosti sa musí zdržať určitého konania, na ktoré ho inak oprávňuje jeho vlastnícke právo. Napríklad zastavať pozemok z dôvodu vysoko tlakového plynového vedenia v ochrannom pásme.

• Povinnosť niečo konať spočíva v tom, že vlastník je povinný uskutočniť určité aktívne konanie v prospech verejnosti napr. v zimnom období udržiavať chodníky pre chodcov (proti šmyku, odhadzovať sneh, atď.)

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Ako vzniká vecné bremeno

K vecnému bremenu môže nehnuteľnosť prísť viacerými spôsobmi.

1. Písomná zmluva – býva to napríklad v prípade rodičov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť a zveria ju svojim deťom pod podmienkou vlastného dožitia alebo pri dohode prejazdu automobilom cez cudzí pozemok, či práva umiestnenia reklamnej tabule. „Vecné bremeno, ktoré sa zriaďuje na pozemku týmto spôsobom, by malo vychádzať z geometrického plánu,“ upozorňuje JUDr. Veronika Michalíková..

2. Závet v spojení s rozhodnutím o dedičskom konaní – právo zodpovedajúce vecnému bremenu oprávnený nadobudne smrťou poručiteľa, je však potrebné uskutočniť záznam v katastri nehnuteľností. Závet zároveň a určuje, kto bude povinný výkon práva zodpovedajúceho vecnému bremenu konať/trpieť.

3. Schválená dohoda dedičov – konkrétni dediči sa dohodnú napríklad o užívaní nejakej časti zdedenej nehnuteľnosti (napr. pozemku, záhrady).

4. Rozhodnutie príslušného orgánu, najmä súdu.

5. Zo zákona.

6. Výkonom práva – vydržaním.

Vecné bremeno in rem

Zmluvu k vecnému bremenu uzatvára povinný z vecného bremena a oprávnený z vecného bremena. Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti (vecné bremeno „in rem“) prechádzajú s vlastníctvom nehnuteľnosti na ich nadobúdateľa. Ak dôjde k zmene vlastníctva, prechádza so zmenou vlastníctva na nadobúdateľa aj vecné bremeno, ktorým je nehnuteľnosť zaťažená. Takýmto vecným bremenom môže byť napríklad právo prechodu cez pozemok suseda. Tieto vecné bremená sú časovo neobmedzené.

Vecné bremeno in personam

Vecné bremeno „ in personam“ predstavuje práva, ktoré patria určitej osobe a jej smrťou zanikajú. Preto pri ňom platí, že obmedzujú každého vlastníka zaťaženej nehnuteľnosti, avšak iba v čase, kým je nažive osoba oprávnená z vecného bremena.

Ako vybaviť vecné bremeno

Zriadiť vecné bremeno je možné zmluvou, ktorú spoločne uzatvárajú povinný a oprávnený z vecného bremena. Táto zmluva musí mať písomnú formu a podpis povinného z vecného bremena musí byť úradne overený. Na jeho zriadenie zmluvou je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Vklad sa realizuje obdobne ako pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

„Vecné bremeno môže zriadiť svojim rozhodnutím aj súd pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo v prípade neoprávnenej stavby. Vecné bremeno môže byť zriadené tiež priamo zákonom, napríklad pri umiestňovaní dopravných značiek alebo ho môže zriadiť v závete poručiteľ, dediči dohodou v dedičskom konaní alebo je možné právo zodpovedajúce vecnému bremeno dlhodobým dobromyseľným vykonávaním vydržať,“ dodáva JUDr. Veronika Michalíková.

Zriadenie alebo zrušenie vecného bremena za vás môže urobiť právna kancelária spolu so zápisom do katastra nehnuteľností.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Ako zrušiť vecné bremeno

Vecné bremeno môže jednoducho zaniknúť, väčšinou sa to deje týmito spôsobmi:

1. Zo zákona – smrťou oprávnenej osoby, ale aj vtedy, ak už vecné bremeno neslúži potrebám, pre ktoré bolo zriadené. Zo zákona však môže zaniknúť aj prevodom v rámci konkurzu.

2. Rozhodnutím konkrétneho orgánu – súd väčšinou rozhoduje o konkrétnych zmenách a nepomeroch.

3. Splynutím – oprávnený človek z vecného bremena sa stane vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je ním zaťažená.

4. Uplynutím času alebo doby, na ktorú bolo vecné bremeno zriadené.

5. Splnením rozväzovacej podmienky (jednou z nich môže byť konkrétny priestor, ktorý je potrebný len do určitej miery a do určitého času).

6. Premlčaním, ktoré sa nevzťahuje na vecné bremená zriadené zákonom.

Ako zapísať vecné bremeno do katastra

Aby bol vznik či zánik vecného bremena účinný, je potrebné jeho zapísanie do katastra nehnuteľnosti. O návrhu na začatie konania o povolení vkladu vecného bremena k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností, podobne ako pri vklade vlastníckeho práva, by mal okresný úrad, katastrálny odbor, rozhodnúť do 30 dní od doručenia návrhu.

V prípade zrušenia vecného bremena je potrebné podať návrh na kataster nehnuteľností o zrušenie vecného bremena spolu s originálom alebo overenou kópiou relevantného dokladu, teda zmluvy o zrušení vecného bremena, úmrtného listu oprávneného a podobne.

Ak sa zapisuje vecné bremeno na základe zmluvy o zriadení vecného bremena je to vkladové konanie a lehota je 30 dní, ale ak sa do katastra zapisujú zmeny napr. na základe dedičského konania (zriadenie vecného bremena závetom, dohodou dedičov), ide o záznamové konanie a lehota je 60 dní.

Poplatok za vklad vecného bremena do katastra je 100 € (zriadenie alebo zrušenie), pri urýchlenom konaní do 15 dní je to 300 €.

Situácie spojené s vecným bremenom

Ak máte nehnuteľnosť zaťaženú vecným bremenom, stráca svoju trhovú hodnotu a je veľmi nepravdepodobné, že na ňu vybavíte v banke hypotéku. Pri všetkých procesoch, ktoré sa takejto nehnuteľnosti týkajú, odporúčame obrátiť sa na právnu kanceláriu. Oprávnení z vecného premena môžu nehnuteľnosť užívať a pokiaľ by ste im v tom chceli zabrániť, súdnou cestou sa svojho práva domôžu.

Pokiaľ ste investovali do nehnuteľnosti, ktorej oprávnení z vecného bremena nie sú vlastníkmi, nemôžete od nich požadovať náhradu týchto nákladov. Náhradu nákladov na nehnuteľnosti by ste mohli požadovať iba vtedy, ak by vlastnili čo i len podiel na tomto dome. V prípade, ak osoba, ktorá je vecným bremenom, nehnuteľnosť neužíva, je možné po uplynutí 10-ročnej lehoty podať návrh na súd na zrušenie vecného bremena.

Pokiaľ sa účastníci dohody o zriadení vecného bremena nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy. Ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spoluužívania.

„Ak by ste chceli ručiť na hypotéku domom zaťaženým vecným bremenom, ktoré vzniklo zmluvou medzi vami a oprávnenými (vašimi rodičmi alebo rodinnými príslušníkmi), môžete ho zrušiť novou zmluvou o zrušení, ak oni s tým súhlasia. Ak by oprávnení nesúhlasili so zrušením vecného bremena, v súdnom konaní by museli byť splnené zákonom predpokladané podmienky, ako zmena pomerov, na základe ktorej vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného,“ dodáva JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk, AKMV

Zdroj foto: Dreamstime