Tajomstvá nehnuteľností #4: Malý fliačik, veľká zábava

Inšpekcia nehnuteľností nemusí súvisieť iba s kúpou, predajom či preberacími konaniami nehnuteľností. Klienti kontaktujú tím Kvalitného bývania aj kvôli diagnostike rôznych stavebných porúch. Príklad, kedy malý fliačik vyústil do veľkej – neželanej – zábavy, si ukážeme dnes.

V bežnom bytovom dome si pani Valéria všimla vlhnutie v spodnej časti steny. Nebolo to nič rozsiahle. Napriek tomu nespávala pokojne a chcela vedieť, čo je príčinou tejto poruchy.

^{Obr. 1 Fľak s olupovaním povrchového náteru steny pri podlahe. Z opačnej strany steny je kúpeľňa.}

Išlo o bežný 3-izbový byt, v ktorom pred nedávnom prebehla kompletná rekonštrukcia. Byt bol riadne udržiavaný, bez podlahového vykurovania. Bol na najvyššom poschodí a pani Valéria dumala, či nemôže nejakým spôsobom zatekať zo strechy.

Z opačnej strany vlhnúcej steny sa nachádzala kúpeľňa. Jej steny boli obložené bežnými obkladačkami, priestor pod umývadlom bol suchý a podlaha v sprchovacom kúte bola dostatočne spádovaná.

^{Obr. 2 Opačná strana zavlhnutej steny nevykazuje žiadne problémy ani zboku, ani pod skrinkou}

Glazované obkladačky dokážu dobre kamuflovať zatekanie. Takisto sme si nevšimli žiadne znaky po zatekaní na strope. Pri týchto stavoch už zo skúseností tušíme, v čom bude problém, ale vždy ho musíme nespochybniteľne potvrdiť. Vykonali sme teda niekoľko odborných úkonov, vrátane merania vlhkosti steny. Použili sme mikrovlnný vlhkomer, ktorý na rozdiel od bežných vlhkomerov dokáže zmerať vlhkosť nielen na povrchu, ale aj vo vnútri steny. Náš prístroj dokáže spoľahlivo určiť vlhkosť až do hĺbky 20 cm, bez ohľadu na mieru zasolenia (mineralizácie) muriva. Tento spôsob merania je zriedkavý, pretože prístroj je drahý a máloktorá firma je ochotná doň investovať. Na druhej strane, nie je potrebné robiť žiadne vŕtacie sondy a zbytočne poškodzovať steny.

Veľmi podrobným meraním (sieť meracích bodov po 10 cm v troch výškových úrovniach) sme zistili, že čím viac sme sa približovali k sprchovaciemu kútu, tým väčšiu vlhkosť prístroj detegoval. Náš záver bol explicitný: porucha hydroizolácie sprchovacieho kúta. Pani Valéria tomu nechcela veriť, pretože v kúpeľni naozaj nič nenasvedčovalo, že by mal byť nejaký problém. V skutočnosti sa voda počas každého sprchovania dostávala pod dlaždice a šírila sa do priľahlých stien. Prejavilo sa to fľakmi a olupovaním povrchového náteru steny. Bolo iba otázkou času, kedy poškodí aj zárubne, parkety a vstavaný nábytok.

^{Obr. 3 Sprchovací kút, v ktorom nič nepretekalo}

Opýtali sme sa jej, kto a ako jej robil rekonštrukciu bytu, či existujú nejaké fotografie. Odpoveď bola tradičná, fotografie nemá a robil to nejaký „majster“. Pani Valériu sme presvedčili, že jediné správne riešenie je rozbúranie sprchovacieho kúta do výšky dvoch metrov a vytvorenie novej hydroizolácie. Naveľa privolila. Nad celým procesom opravy sme vykonávali odborný dozor.

Najprv bolo potrebné opatrne odstrániť obklad a dlažbu. Je ťažké nájsť firmu, ktorá robí tieto „babravé“ práce, pretože pani Valéria trvala na tom, že sa bude rozbíjať iba kút, nie celá kúpeľňa.

^{Obr. 4 Odstránenie obkladu a dlažby do výšky 2 metrov}

^{Obr. 5 V sprchovacom kúte nebola správne riešená hydroizolácia}

Po odstránení posuvných dverí, dlažby a obkladu sme zistili použitie izolačných pások iba v okolí odtokového žľabu. Takéto riešenie je nesprávne, pásky sa vždy musia dať na spoje plôch v akomkoľvek smere a po celej dĺžke. Znaky po aplikácií hydroizolačnej stierky sme našli iba ojedinele, na stenách nie vyššie ako 30 cm od podlahy. Aj to je nesprávne. Sprchovací kút musí byť zaizolovaný úplne, t. j. na výšku najmenej 180 cm. Spoliehať sa na to, že pri sprchovaní všetka voda stečie po povrchu obkladačiek a dlaždíc do zberného žľabu je hrubý omyl. Dôvod opadávania maľovky na stene v spálni bol teda stopercentne potvrdený.

Podklad sa vyrovnal a následne sa za prísneho dodržania technologického postupu nainštalovali izolačné pásky s plošnou hydroizolačnou stierkou.

^{Obr. 6 Aplikácia izolačných pások}

Následne sa celý priestor obložil a vydláždil. Pre úplnosť iba v krátkosti doplníme, že sme dali zmeniť spôsob pripojenia podlahového žľabu do kanalizácie, ktorý bol predtým riešený rizikovo.

^{Obr. 7 Opravený sprchovací kút}

Pani Valéria ani v najhoršom sne netušila, že by malý fliačik na stene v spálni mal znamenať niekoľkodňový rozsiahly diskomfort. K tomu si musela niekoľko týždňov počkať na obklady a dlažby, aby jej ladili s tými pôvodnými. Mala šťastie, že sa jej podarilo zohnať príbuzný dekor. Druhýkrát mala šťastie, že sme jej našli firmu, ktorá bola ochotná takúto zákazku zobrať, pretože antikovidové opatrenia boli v plnom prúde a v byte sa počas prác bývalo. Vysporiadať sa veľkým množstvom prachu pri búraní nebolo vôbec jednoduché. Aj keď všetko napokon dopadlo dobre, o tento typ „zábavy“ veru nikto nemá záujem.

Dobrá rada

• Ak si všimnete v blízkosti kúpeľne čo i len menšie praskanie a opadávanie maľovky v spodnej časti steny pri podlahe, myslite na problém s nefunkčnosťou hydroizolácie.

• Ak ste na obhliadke nehnuteľnosti, ktorú si potenciálne chcete kúpiť a v interiéri zbadáte lokálne nový náter steny, môže to znamenať snahu predávajúceho zakamuflovať zatekanie. Dôvodov vlhnutia môže byť niekoľko – netesnosť potrubí, priesaky z exteriéru, nefunkčná izolácia sprchovacieho kúta atď. V suterénoch rodinných domov to môže byť zlyhávanie alebo aj úplná absencia zvislej hydroizolácie z vonkajšej strany.

• Oprava relatívne malých fliačikov býva často drahá a nekomfortná. Čím dlhšie sa odkladá, tým problém narastá a bude potrebný väčší rozsah prác.

• Ak plánujete rekonštrukciu kúpeľne, myslite na správnu aplikáciu hydroizolačných pások aj plošných stierok.

Tajomstvá nehnuteľností vám prináša Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností.

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zdroj foto: Kvalitné bývanie