Je najvyšší čas konať, inak si priplatíte. Ako konsolidačné opatrenia ovplyvnia trh s komerčnými nehnuteľnosťami?

Zvýšenie DPH na predaj nehnuteľností od roku 2025

Jednou z najzásadnejších zmien je zvýšenie základnej sadzby dane z pridanej hodnoty (DPH) z 20 % na 23 %. Toto zvýšenie začne platiť od januára 2025 a bude sa týkať aj predaja nehnuteľností. Pre bežných ľudí, ktorí sa rozhodnú kúpiť byt alebo dom od developera či iného subjektu, ktorý je platiteľom DPH, to môže znamenať podstatné navýšenie kúpnej ceny. Tento nárast ceny môže dosiahnuť tisíce eur, čo môže predražiť napríklad nákup vysnívaného bývania.

Podľa daňového poradcu Michala Šúreka, zvýšenie DPH na nehnuteľnosti „zásadne zasiahne všetkých kupujúcich, ktorí plánujú nadobudnúť nehnuteľnosť po roku 2024. Pri kúpe štandardného bytu sa môžu náklady zvýšiť až o niekoľko tisíc eur, čo bude pre mnoho ľudí významným faktorom pri rozhodovaní, či si nehnuteľnosť kúpia ešte tento rok alebo budú čakať.“

Pre podnikateľov môže byť situácia ešte komplikovanejšia. Ak podnikateľ plánuje kúpu nehnuteľnosti na zmiešané účely (časť na bývanie a časť na podnikanie), môže naraziť na problém s odpočítaním dane z pridanej hodnoty. V prípade, že nehnuteľnosť nebude využívať výhradne na podnikanie, nemôže si celú DPH odpočítať, čo pre neho znamená vyššie náklady. Takéto situácie môžu v budúcnosti znamenať, že niektorí podnikatelia budú zvažovať iné možnosti, ako optimalizovať svoje výdavky.

Vplyv ostatných opatrení na trh s nehnuteľnosťami

Hoci ďalšie konsolidačné opatrenia priamo nesúvisiace s predajom nehnuteľností nebudú mať na trh taký významný dopad, niektoré z nich taktiež môžu nepriamo ovplyvniť konečné ceny. Napríklad zavedenie dane z finančných transakcií, ktoré môže zvýšiť náklady spojené s procesom výstavby a predaja nehnuteľností, by mohlo viesť k miernemu zvýšeniu cien. Maximálna výška tohto poplatku je síce stanovená na 40 eur za transakciu, ale v prípade väčšieho počtu transakcií by tieto náklady mohli byť zohľadnené vo finálnej cene nehnuteľnosti.

„Aj keď poplatky z finančných transakcií nie sú vysoké, pri veľkom množstve platieb spojených s výstavbou môžu v konečnom dôsledku zvýšiť cenu nehnuteľnosti, ktorú kupujúci nakoniec zaplatí,“ vysvetľuje Michal Šúrek.

Ďalším opatrením, ktoré môže mať nepriaznivý vplyv, je zvýšenie sadzby dane z príjmov z 21 % na 24 % pre spoločnosti s ročnými zdaniteľnými príjmami nad 5 miliónov eur. „Tento krok môže zvýšiť prevádzkové náklady veľkých developerských spoločností, čo by mohlo viesť k zvýšeniu cien ponúkaných nehnuteľností,“ pokračuje Šúrek. 

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Ako sa prejavia zmeny v praxi

Pre ilustráciu môžeme uviesť jednoduchý príklad. Ak si fyzická osoba v roku 2024 kúpi nehnuteľnosť za 120 000 eur vrátane DPH, pričom samotná DPH predstavuje 20 000 eur, tak v roku 2025 by za rovnakú nehnuteľnosť zaplatila už 123 000 eur, kvôli vyššej sadzbe DPH. Tento rozdiel môže byť ešte väčší pri drahších nehnuteľnostiach.

„Taktiež podnikateľ – platiteľ dane, ak si v roku 2025 zaobstará napríklad dvojpodlažný dom v hodnote 300 000 eur bez DPH (t.j. 369,000 EUR s DPH), ktorý sa rozhodne využívať 50% na podnikanie (kadernícky salón na prízemí) a zvyšnú časť 50% na bývanie (iný účel ako na podnikanie), môže si odpočítať DPH vo výške 34 500 eur (69,000 DPH x 50% podnikanie) a zvyšnú časť 34 500 eur si nebude môcť nárokovať. Ak by si tento dom kúpil v roku 2024, suma neodpočítanej DPH by bola o 4,500 EUR nižšia,“ približuje daňový poradca. 

Aké možnosti majú kupujúci a predajcovia?

Z týchto príkladov je jasné, že pre tých, ktorí plánujú kúpu nehnuteľnosti, môže byť výhodné konať čo najskôr, ešte pred zvýšením DPH. Ak majú záujemcovia o nehnuteľnosť dostupné finančné prostriedky, mali by zvážiť predčasné splatenie časti alebo celej kúpnej ceny ešte v roku 2024, ak im to zmluvné podmienky umožňujú.

Na druhej strane, predajcovia, ktorí plánujú predaj nehnuteľností, by mali zvážiť, či sa im oplatí vyčkávať do roku 2025, keď by mohli dosiahnuť vyššie ceny vďaka zvýšeniu DPH. Toto rozhodnutie by mali starostlivo zvážiť vzhľadom na očakávaný nárast inflácie, ktorý môže v budúcnosti ovplyvniť kúpnu silu potenciálnych kupcov.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Čo môžeme očakávať v roku 2025?

Podľa odhadov ministerstva financií by inflácia v roku 2025 mohla dosiahnuť úroveň 4 % až 5,4 %, čo môže ceny nehnuteľností ešte viac tlačiť nahor. V kombinácii so zvýšenou sadzbou DPH a ďalšími konsolidačnými opatreniami sa dá predpokladať, že trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 bude pre kupujúcich výrazne náročnejší. Preto je dôležité zvážiť kúpu nehnuteľnosti ešte v roku 2024, aby sa predišlo dodatočným nákladom spojeným s legislatívnymi zmenami.

Vzhľadom na súčasné podmienky by mali vlastníci aj kupujúci nehnuteľností starostlivo zvážiť svoje možnosti a prípadne prispôsobiť svoje plány v súlade s nadchádzajúcimi zmenami na trhu. „Pre tých, ktorí plánujú kúpu nehnuteľnosti, je teraz ten správny čas konať, keďže po zvýšení DPH bude kúpa výrazne nákladnejšia. Predajcovia by na druhej strane mali zvážiť, či im vyššia cena v roku 2025 vykompenzuje riziká spojené s infláciou a nižšou kúpyschopnosťou,“ uzatvára Šúrek.