Kúpa bytu krok za krokom: Vyhnite sa chybám a získajte svoj vysnívaný domov

Odpovede, ktoré potrebujete:

• Ako si vybrať vhodnú nehnuteľnosť na bývanie?

• Aké financovanie nehnuteľnosti je pre vás najvýhodnejšie?

• Aké právne náležitosti budete musieť pri kúpe nehnuteľnosti splniť?

• Ako prebieha samotný proces kúpy bytu a čo všetko zahŕňa?

• Aké dokumenty budete potrebovať, ak si chcete vybaviť hypotéku? 

• Aká byrokracia vás čaká po kúpe bytu?

---

Kúpa bytu predstavuje jednu z najväčších a najvýznamnejších investícií v živote človeka. Ide o rozhodnutie, ktoré ovplyvní nielen vašu finančnú situáciu na mnoho rokov dopredu, ale aj kvalitu každodenného života. 

Tento komplexný sprievodca vás prevedie celým procesom krok za krokom. Poskytne vám potrebné informácie, praktické rady a užitočné tipy, ktoré vám pomôžu vyhnúť sa bežným chybám a urobiť zodpovedné rozhodnutia. 

1. Prípravná fáza kúpy nehnuteľnosti

Pred samotným začiatkom hľadania bytu je kľúčové ujasniť si základné parametre. Určite si rozpočet, ktorý zahŕňa nielen cenu nehnuteľnosti, ale aj súvisiace náklady. Zvážte lokalitu, veľkosť bytu a svoje priority. V tejto fáze je dôležité:

Analyzujte svoje finančné možnosti

Pred hľadaním bytu je potrebné analyzovať svoje finančné možnosti vrátane stability súčasného príjmu a jeho možných zmien v budúcnosti. Tie môžu vyplynúť z kariérneho rastu, zmeny práce či nástupu na materskú dovolenku. Zohľadnite mesačné výdavky, existujúce záväzky, výšku úspor a schopnosť dlhodobo splácať hypotéku. Je rozumné myslieť aj na rezervný plán, napríklad možnosť prenájmu nehnuteľnosti v prípade neočakávaných situácií.

Preverte si dostupnosť hypotekárnych úverov

Pri preverovaní dostupnosti hypotekárnych úverov je kľúčové neobmedziť sa len na jednu banku. Návšteva viacerých finančných inštitúcií a porovnanie ich ponúk môže priniesť významné úspory. Počas konzultácií je potrebné zistiť aktuálne úrokové sadzby, podmienky fixácie a požiadavky na bonitu klienta. Spolupráca s hypotekárnym špecialistom môže celý proces uľahčiť a pomôcť vám získať predbežný prísľub od banky. Pomôcť zorientovať sa vo vašich finančných možnostiach vám môže aj naša hypotekárna kalkulačka.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Vytvorte si rezervu na dodatočné náklady

Okrem kúpnej ceny bytu počítajte s poplatkami za vklad do katastra, notárske a právne služby, prípadnou províziou pre realitnú kanceláriu. Myslite aj na náklady spojené so sťahovaním, úpravami bytu, poistením a prvými platbami do fondu opráv. Odporúčaná rezerva je tri- až šesťnásobok mesačných výdavkov alebo desať percent z ceny nehnuteľnosti.

Definujte svoje požiadavky na bývanie

Pri výbere bytu je dôležité jasne definovať svoje priority. Určite si požadovanú veľkosť bytu a počet izieb, lokalitu s dobrou občianskou vybavenosťou a dopravným spojením. Zvážte výhody novostavby verzus staršieho bytu, praktické aspekty ako parkovanie, poschodie a skladové priestory. Dôležitá je aj orientácia bytu, prítomnosť balkóna či terasy, kvalita susedstva a energetická náročnosť, ktorá ovplyvní prevádzkové náklady. 

Viac si prečítajte v článku: Ako si vybrať správnu lokalitu pri kúpe nehnuteľnosti: Toto je 5 kľúčových rád, ktoré vám vedia výrazne ovplyvniť život.

2. Výber a hodnotenie nehnuteľnosti

Výber správneho bytu je kľúčovým momentom celého procesu kúpy nehnuteľnosti. Pri hodnotení bytu je potrebné zohľadniť množstvo faktorov, ktoré budú dlhodobo ovplyvňovať kvalitu vášho bývania. Sú to najmä: 

Vyhľadanie nehnuteľnosti na inzertnom portáli

Začnite prehliadaním ponúk na portáli Nehnuteľnosti.sk. Nájdete na ňom viac ako 70 000 inzerátov na nehnuteľnosti. Vytvorte si zoznam bytov, ktoré spĺňajú vaše základné kritériá ako sú lokalita, veľkosť a cena. Následne kontaktujte predávajúcich a dohodnite si obhliadky vybraných nehnuteľností. Pre kontaktovanie sú k dispozícii tri možnosti. „Prvá je zavolať predávajúcemu priamo z mobilu. Druhá možnosť je poslanie emailu a tretia možnosť je naplánovať si priamo obhliadku nehnuteľnosti. To je pre ľudí, ktorí vyslovene už sú ďalej v tom procese rozhodovania sa a chodia na obhliadky,” vysvetľuje šéf produktového oddelenia portálu Nehnuteľnosti.sk Branislav Boďa.

TIP: Vypočujte si podcast (aj) o tom, prečo patrí hľadanie bývania medzi najstresujúcejšie udalosti v živote človeka:

Technický stav budovy a bytu

Cena nehnuteľnosti závisí od stavebného materiálu (tehla ponúka lepšiu izoláciu a možnosti úprav ako panel), kvality zateplenia a veku budovy. Na hodnotu vplýva aj prítomnosť balkóna, výhľad a umiestnenie bytu. Kľúčové je preveriť stav rozvodov, stupačiek, výťahu, strechy a vyžiadať si energetický certifikát. V byte skontrolujte okná, podlahy, rozvody, steny a v prípade panelového bytu aj stav jadra.

Orientácia bytu a preslnenie

Orientácia bytu významne ovplyvňuje kvalitu bývania. Južná strana poskytuje najviac svetla a tepla, východná príjemné ranné slnko, západná popoludňajšie, zatiaľ čo severná orientácia znamená rovnomerné, ale slabšie svetlo. 

Ako ďalej dodáva prezident Národnej asociácie pre realitné kancelárie Slovenska (NARKS) Ján Palenčár, dôležité je pozrieť sa aj na blízku výstavbu v okolí. „Je dobré pozrieť si aj stav celého bytového objektu, či je zateplený, má vymenené okná, ale aj ako sa správca stará o spoločné priestory,“ ozrejmuje odborník.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Dispozičné riešenie

Dispozícia bytu musí vyhovovať vášmu životnému štýlu. Všímajte si prepojenie miestností, veľkosť priestorov, úložné možnosti a potenciál pre prípadné úpravy. Vyhnite sa nevhodne riešeným prechodným izbám či zle umiestneným kúpeľniam. 

Prečítajte si tiež: Ako čítať pôdorys nehnuteľnosti: Praktický sprievodca pre všetkých kupujúcich

Výška mesačných nákladov

Existuje niekoľko užitočných pravidiel, ktoré vám pomôžu určiť optimálnu výšku nákladov na bývanie. Podľa Slovenskej sporiteľne najdôležitejšie z nich je, že všetky výdavky spojené s bývaním by nemali presiahnuť 30 percent z čistého mesačného príjmu domácnosti. Toto pravidlo zahŕňa nielen výdavky na platenie nájmu alebo splátku hypotéky, ale aj poplatky za energie, náklady na údržbu a ďalšie služby spojené s bývaním. 

Susedstvo a okolie

Pri hodnotení okolia si všímajte skladbu obyvateľov, čistotu, údržbu zelene a bezpečnosť lokality. „Overte si susedov, nebojte sa opýtať sa ich, ako sa im býva, či v dome nie je niekto problematický, pozrite sa, ako vyzerajú vchody, výťahy a spoločné priestory. To vám naznačí, či sa susedia vedia alebo nevedia dohodnúť, a či sa o dom starajú,“ hovorí riaditeľka realitnej kancelárie Bond Reality Daniela Rážová. Nezabudnite sa informovať o plánovanej výstavbe, ktorá môže zmeniť nielen charakter štvrte, ale tiež dopravnú situáciu.

Dopravná dostupnosť

Dopravné napojenie lokality a možnosti parkovania patria medzi kľúčové faktory, ktoré dennodenne ovplyvňujú komfort vášho bývania. „Ak máte potrebu parkovania auta, vyhľadajte nehnuteľnosť s prideleným parkovacím miestom, garážou alebo ľahko dostupným parkovaním na ulici,“ radí Vladimír Boháč z realitnej kancelárie Arvin & Benet. Vyskúšajte si rannú cestu do práce či školy ešte pred kúpou nehnuteľnosti, aby ste zistili, či daná lokalita skutočne spĺňa vaše očakávania v oblasti dopravnej dostupnosti.

Občianska vybavenosť

Občianska vybavenosť by mala pokrývať každodenné potreby – od potravín cez zdravotnú starostlivosť až po školy a športoviská. Pre rodiny s deťmi sú dôležité škôlky a ihriská, pre aktívnych ľudí zas možnosti športového vyžitia a kultúrne zariadenia.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

3. Právne aspekty a dokumentácia pri kúpe bytu

Právna stránka kúpy bytu je rovnako dôležitá ako samotný výber nehnuteľnosti. Dôkladná kontrola všetkých dokumentov a správne nastavenie zmluvných vzťahov vás ochráni pred potenciálnymi problémami v budúcnosti. Hoci môže byť právna dokumentácia náročná na pochopenie, jej zanedbanie môže viesť ku komplikáciám. Preto je dobré venovať tejto fáze náležitú pozornosť a v prípade potreby sa obrátiť na odborníka.

Kontrola listu vlastníctva

List vlastníctva je jedným zo základných dokumentov pri kúpe nehnuteľnosti. Je potrebné skontrolovať aktuálny výpis z katastra, nie starší ako tri mesiace. Pozornosť venujte najmä časti B (vlastníci a ich podiely) a overte, či je predávajúci skutočne vlastníkom nehnuteľnosti. Skontrolujte aj správnosť údajov o byte – číslo bytu, podlahová plocha, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach. V prípade manželov by mali byť uvedení obaja ako bezpodieloví spoluvlastníci.

Príprava kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva je kľúčový dokument celej transakcie, bez ktorého sa nemôžete stať majiteľom bytu. Je v nej zapísaná a jasne definovaná nehnuteľnosť a len na jej základe môže kataster zapísať do evidencie, že ste sa stali novým majiteľom, informuje Slovenská sporiteľňa. Takúto zmluvu by mal pripraviť odborník, teda realitný agent alebo kancelária, prípadne právnik kupujúceho alebo predávajúceho.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Overenie všetkých potrebných dokumentov

K overeniu potrebných dokumentov patrí okrem listu vlastníctva aj kolaudačné rozhodnutie, potvrdenie o neexistencii nedoplatkov od správcu, prípadne súhlas spoločenstva vlastníkov s prevodom bytu. Pri družstevných bytoch je potrebné preveriť podmienky prevodu členských práv. Všetky dokumenty musia byť aktuálne a právne záväzné.

Konzultácie s právnikom

Konzultácia s právnikom je investícia, ktorá sa môže mnohonásobne vrátiť. Právnik skontroluje všetky dokumenty, upozorní vás na potenciálne riziká a navrhne potrebné úpravy zmlúv. Môže tiež pomôcť s nastavením podmienok financovania a prevodu vlastníctva. Jeho skúsenosti sú neoceniteľné pri riešení netypických situácií alebo komplikácií v procese prevodu.

Príprava návrhu na vklad do katastra

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností je žiadosť, ktorou predávajúci alebo kupujúci požiada o zápis zmeny vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a je posledným krokom pri prevode vlastníctva. Musí obsahovať všetky zákonom požadované náležitosti a prílohy. Dôležité je správne načasovanie podania návrhu v súvislosti s prevodom financií. Odporúča sa dohodnúť úschovu kúpnej ceny do momentu povolenia vkladu.

4. Financovanie kúpy bytu

Správne nastavenie financovania je kľúčové pre úspešnú realizáciu kúpy a následný komfort bývania. Či už plánujete využiť vlastné zdroje, hypotéku alebo ich kombináciu, je dôležité dôkladne zvážiť všetky možnosti a pripraviť sa na všetky súvisiace náklady.

Výber vhodnej banky a hypotekárneho produktu

Pri výbere banky a hypotéky porovnajte ponuky viacerých inštitúcií. Sledujte nielen úrokové sadzby, ale aj poplatky, podmienky fixácie a možnosti mimoriadnych splátok. Zvážte využitie hypotekárneho poradcu, ktorý pozná aktuálne ponuky a môže vyjednať lepšie podmienky.

Príprava potrebných dokladov pre banku

Pre získanie hypotéky si pripravte potrebné doklady: doklady totožnosti, potvrdenie o príjme, výpisy z bankových účtov, ak ste živnostník, budete potrebovať aj daňové priznanie za predchádzajúci rok. K nehnuteľnosti budete potrebovať list vlastníctva, znalecký posudok a kúpnu zmluvu. V závislosti od typu hypotéky sa dokladuje aj účel úveru. O potrebných dokumentoch k hypotéke sme hovorili aj v Poradni Nehnuteľnosti.sk. 

TIP: Bližšie informácie k výberu hypotéky nájdete v tomto článku: Hypotéka na dosah: Ako zistiť, koľko si môžem požičať na nové bývanie?

Zabezpečenie znaleckého posudku

Znalecký posudok je kľúčový pre poskytnutie hypotéky, ako aj stanovenie výšky úveru. Nachádza sa v ňom totiž ohodnotenie nehnuteľnosti, ktorú sa chystáte založiť – teda použiť ako zábezpeku, ak by ste v budúcnosti úver nemohli splácať. Odborný znalecký posudok vám môže vypracovať len znalec, ktorý je zapísaný v zozname ministerstva spravodlivosti. Ako na svojom webe informuje VÚB banka, za posudok zaplatíte od 100 do 350 eur a vypracovaný ho dostanete do niekoľkých dní.

Poistenie nehnuteľnosti

Poistenie nehnuteľnosti býva podmienkou hypotéky. Základné poistenie kryje živelné pohromy ako sú požiar, priamy úder blesku či škody spôsobené vodou. Porovnajte ponuky rôznych poisťovní, všímajte si pritom rozsah krytia, výšku spoluúčasti a podmienky plnenia. 

---

Máte už vlastné konto na Nehnuteľnosti.sk?

Vďaka nemu si môžete vyhľadávať nehnuteľnosti presne podľa vašich zadaných kritérií. Keď pribudne na našom portáli podobný inzerát, zašleme vám ho, aby ste o svoju prípadnú budúcu nehnuteľnosť neprišli a nepredbehli vás ostatní kupujúci.

Aj takto získate prehľad o realitnom trhu na Slovensku.

VYTVORIŤ SI BEZPLATNÉ KONTO

Nehnuteľnosti.sk – Vybrať správne je kľúčové 

---

5. Proces kúpy bytu

Samotný proces kúpy bytu – od rezervácie po prevzatie – trvá zvyčajne dva až tri mesiace. Ak kúpu financujete prostredníctvom hypotéky, táto doba sa môže predĺžiť. Dôležité je mať všetky kroky zmluvne ošetrené a dodržiavať dohodnuté termíny.  Proces kúpy bytu pozostáva z niekoľkých krokov:

• Podpis rezervačnej zmluvy

Podpis rezervačnej zmluvy je prvým formálnym krokom pri kúpe bytu. Zmluva predávajúceho zaväzuje, že počas dohodnutej doby byt nepredá inému záujemcovi. Kupujúci vďaka nej získava čas na prípravu potrebných dokumentov a financovania. Rezervačná zmluva obsahuje základné údaje o byte (číslo bytu a vchodu, poschodie, číslo parcely, číslo listu vlastníctva), predbežnú kúpnu cenu a časový rámec na uzatvorenie kúpnej zmluvy.

• Zloženie rezervačného poplatku

Nemenej dôležitým krokom pri uzavretí rezervačnej zmluvy je uvedenie rezervačnej zálohy a uvedenie podmienok, za ktorých bude poplatok vrátený záujemcovi, respektíve podmienok, za ktorých sa rezervačný poplatok záujemcovi nevracia a prepadne v prospech sprostredkovateľa. Výška poplatku býva individuálna, môže ísť o dve až tri percentá z predajnej ceny nehnuteľnosti. 

Príprava a podpis kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí obsahovať presné údaje o predávajúcom, kupujúcom a nehnuteľnosti. Stanovuje kúpnu cenu, spôsob jej úhrady a termín odovzdania bytu. Ako ozrejmuje realitná kancelária Bosen, všetky tieto náležitosti sú povinné a v prípade, že niektorá z nich v zmluve absentuje, zmluva stráca svoju platnosť. Zmluva musí byť uzatvorená v písomnej forme a podpis predávajúceho musí byť osvedčený notárom.

Prevod financií

Prevod financií by mal prebehnúť bezpečným spôsobom, ideálne cez notársku, advokátsku alebo bankovú úschovu. „Kúpnu cenu tak nezaplatíte priamo predávajúcemu, ale prevediete ju na neutrálny účet, z ktorého nebudete môcť peniaze vybrať ani vy ani predávajúci, pokiaľ nebudú splnené podmienky pre vyplatenie kúpnej ceny stanovené v zmluve,“ vysvetľuje advokát Peter Lovász z advokátskej kancelárie Lovász Legal. Peniaze sa predávajúcemu uvoľnia až po povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Podanie návrhu na vklad do katastra

Návrh sa podáva po podpise kúpnej zmluvy a zaplatení správneho poplatku. Pri normálnej dĺžke konania je jeho výška 100 eur, v zrýchlenom konaní je to 300 eur. Pri elektronickom podaní sú tieto sumy polovičné. Kataster má následne 30-dňovú lehotu na rozhodnutie, avšak v praxi to môže trvať aj dlhšie. Počas tejto doby sa nedá s bytom nakladať.

Prevzatie bytu a spísanie preberacieho protokolu

Pri prevzatí bytu sa spisuje preberací protokol, v ktorom je potrebné uviesť stavy a evidenčné čísla meračov energií, súpis hnuteľného majetku a odovzdaných kľúčov (od vchodu, pivnice, garáže, schránky a podobne). Je vhodné urobiť fotodokumentáciu stavu bytu a zapísať všetky prípadné nedostatky. Na záver je potrebný podpis preberajúceho aj odovzdávajúceho. Vzor preberacieho protokolu nájdete na našom portáli Nehnuteľnosti.sk.

6. Administratívne úkony po kúpe bytu

Všetky tieto úkony je dobré si naplánovať a postupne vybavovať hneď po nasťahovaní. Vytvorte si harmonogram a zoznam potrebných dokumentov pre jednotlivé inštitúcie. Väčšinu zmien je možné vybaviť do niekoľkých dní alebo týždňov od nasťahovania.

Prepíšte energie

Po prevzatí bytu bezodkladne vybavte prepis energií. U poskytovateľa elektriny sa pôvodný majiteľ musí odhlásiť a vy prihlásiť, či už spoločne alebo samostatne (telefonicky, písomne, online). Rovnako postupujte pri plyne. Pri vode kontaktujte vodárenskú spoločnosť a nahláste zmenu majiteľa spolu s číslami a stavmi meračov. Nové zmluvy uzatvorte čo najskôr, aby nevznikli problémy s platbami.

Nahláste zmenu správcovi bytového domu

Správcovi bytového domu alebo spoločenstvu vlastníkov bytov je potrebné nahlásiť zmenu vlastníka. Predložte preberací protokol, list vlastníctva a dohodnite sa na výške zálohových platieb. Správca vám poskytne informácie o domovom poriadku, termínoch platieb a spôsobe rozúčtovania nákladov.

Zaregistrujte sa na platbu komunálneho odpadu

Povinnosť platiť za komunálny odpad vám vzniká dňom nadobudnutia trvalého pobytu v obci, respektíve dňom nadobudnutia oprávnenia užívať nehnuteľnosť. Všetky povinnosti súvisiace s platbou vybavíte na jednom mieste – na mestskom alebo obecnom úrade. Keď si nahlasujete trvalý alebo prechodný pobyt, prihlásite sa aj na platenie komunálneho odpadu. Vznik poplatkovej povinnosti by ste mali oznámiť miestnemu úradu do 30 dní.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Zriaďte si internet a TV pripojenie

Internet a TV pripojenie si môžete vybrať podľa dostupných poskytovateľov v lokalite. Zistite, aké možnosti pripojenia sú v bytovom dome dostupné (optika, káblovka, DSL). Porovnajte ponuky rôznych operátorov z hľadiska rýchlosti, ceny a viazanosti. Pri objednávke si dohodnite termín inštalácie.

Zmeňte trvalý pobyt

Zmenu trvalého pobytu môžete vybaviť osobne v príslušnej ohlasovni na mestskom či obecnom úrade v novom mieste pobytu alebo elektronicky v Centrálnej ohlasovni, kde získate potvrdenie o novom trvalom pobyte. Všetky potrebné informácie vrátane dokumentov, ktoré musíte pri zmene trvalého pobytu predložiť, nájdete na portáli slovensko.sk.

Zhrnutie

Presun do nového bytu je významným míľnikom, keď sa priestor začína meniť na skutočný domov. Samozrejme, po realizácii samotnej kúpy vás čaká ešte sťahovanie a zariaďovanie, ktoré zahŕňa systematické plánovanie presunu od vytriedenia vecí až po označenie krabíc, výber zariadenia, nevyhnutné úpravy priestorov, zabezpečenie bytu a zoznámenie sa s domovým poriadkom. S dobrým plánovaním však zvládnete aj túto záverečnú fázu bez väčších komplikácií.

Ako ste už asi zistili, kúpa bytu je komplexný proces, ktorý vyžaduje dôkladnú prípravu a systematický prístup. Myslite na to, že každé rozhodnutie v tomto procese môže mať dlhodobý dopad na kvalitu vášho bývania. Preto sa oplatí venovať dostatok času každej fáze – od výberu lokality až po zariaďovanie. Hoci môže celá cesta k vlastnému bývaniu pôsobiť náročne, pri dodržaní všetkých odporúčaných krokov sa dá zvládnuť bez väčších komplikácií.