Kolaudácia bytu 2025: Čo všetko musíte vedieť a kedy sa vás skutočne týka?

V článku sa dozviete: 

• ako sa kolaudácia bytu líši od kolaudácie rodinného domu,

• kto nesie zodpovednosť za kolaudáciu,

• aké podmienky musia byť splnené na skolaudovanie bytového domu,

• v ktorých prípadoch je potrebná samostatná kolaudácia bytu,

• kedy potrebujete na rekonštrukciu súhlas susedov a ako ho získať.

---

Kolaudácia predstavuje dôležitý právny krok, ktorým sa oficiálne povoľuje užívanie nehnuteľnosti. Pri bytoch má tento proces svoje špecifiká, ktoré ho odlišujú od kolaudácie rodinných domov.

Ako vysvetľuje partner realitnej kancelárie Bosen Group Ivan Babušík, kolaudácia rodinného domu je náročnejšia, pretože zahŕňa individuálne posúdenie stavby, pripojenie na siete a dodržanie všetkých technických noriem. Naopak, byty sú súčasťou väčšieho celku, kde zodpovednosť za kolaudáciu nesie štandardne developer. 

„Pre vlastníka či budúceho vlastníka bytu je kolaudácia menej stresujúca, keďže nie je priamo zaťažený riešením problémov, ktoré bránia kolaudácii bytového domu, no je to za cenu závislosti na dokončení celého bytového domu,” zhrnul advokát Peter Štefunko z advokátskej kancelárie Hriadel-Heger & Partners.

Zodpovednosť leží na pleciach developera

Ako sme už naznačili, základným rozdielom kolaudácie bytu v porovnaní s kolaudáciou domu je, že samostatný byt zvyčajne nepodlieha individuálnej kolaudácii.

„Kolaudácia bytu ako samostatnej jednotky neprichádza do úvahy – byt je právne a technicky súčasťou bytového domu,” vysvetľuje advokát Štefunko. V praxi to znamená, že sa kolauduje celý bytový dom naraz, čím sa automaticky skolaudujú aj všetky byty v ňom.

Platí pritom, že proces kolaudácie riadi obvykle developer alebo stavebník bytového domu, nie individuálny vlastník bytu. Na jeho pleciach leží aj skompletizovanie dokumentácie, ktorá sa tiež podáva za celý bytový dom a zahŕňa projektovú dokumentáciu celého objektu, spoločných priestorov ako sú schodisko, výťahy či pivnice, ako aj prípojok či inžinierskych sietí. ^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Kolaudácia bytového domu následne posudzuje celý objekt vrátane spoločných častí ako sú strecha, fasáda či požiarne únikové cesty, a ich funkčnosť. „Jednotlivé byty sa preverujú len v rámci celku, napríklad či majú funkčné inštalácie a spĺňajú hygienické normy,” dopĺňa advokát.

Keďže kolaudačné konanie sa vedie pre celý bytový dom ako jeden stavebný objekt, v praxi to znamená, že aj keby bol byt dokončený skôr, jeho legálne užívanie závisí od dokončenia všetkých častí domu vrátane spoločných priestorov. 

Kolaudácia bytového domu, a teda aj bytu ako takého, je totiž podmienená funkčnosťou a súladom spoločných častí domu ako sú fasáda, strecha, prípojky na siete či požiarne únikové cesty s právnymi predpismi a projektovou dokumentáciou stavby. 

„Napríklad nefunkčný výťah, chýbajúce zábradlia na schodisku alebo nedokončené prípojky na vodu či elektrinu bránia kolaudácii celého domu. Rovnako, ak spoločné technické zariadenia ako kotolňa či komín nemajú revízne správy, kolaudácia neprejde,” dodáva Štefunko. 

---

Výhody kolaudačného procesu bytu oproti rodinnému domu

Kolaudačný proces bytu má oproti kolaudácii rodinného domu z právneho hľadiska niekoľko výhod. Sú to:

• menšia administratívna záťaž –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ väčšinu povinností spojených s kolaudáciou preberá developer alebo stavebník celého objektu;

• pasívna úloha vlastníka –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ budúci vlastník bytu nemusí sám iniciovať ani viesť kolaudačné konanie;

• jednoduchšia technická dokumentácia –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ technické náležitosti sa posudzujú na úrovni celého bytového domu.

---

Existujú výnimky

Pri novostavbách sa kolauduje celý bytový dom naraz, čo znamená, že jednotlivé byty sú automaticky zahrnuté v kolaudácii. Existujú však špecifické prípady, v ktorých sa vyžaduje kolaudácia bytu ako samostatnej jednotky.

Podľa advokáta Štefunka sú v tomto kontexte rozhodujúce charakter a rozsah plánovaných zmien. Pi menej zásadných zmenách, ktoré neovplyvňujú nosné konštrukcie, stabilitu budovy, požiarnu bezpečnosť ani práva iných vlastníkov, totiž postačuje ohlásenie stavebných úprav. Najčastejšie ide o: 

• presun alebo odstránenie priečok (nenosných stien), 

• výmenu podláh, obkladov, okien či dverí (ak sa nemení ich rozmer ani poloha),

• modernizáciu kúpeľne alebo kuchyne (výmena sanity, dlažby), 

• výmenu elektrických, vodovodných alebo plynových rozvodov v rámci bytu, ak nezasahujú do spoločných častí bytového domu, 

• maľovanie, tapetovanie či výmenu kuchynskej linky.

Pri zásadných rekonštrukciách, ktoré ovplyvňujú stabilitu budovy, nosné konštrukcie, požiarnu bezpečnosť, vzhľad domu alebo práva iných vlastníkov, je potrebné stavebné povolenie s následnou kolaudáciou. ^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

„Pri vykonávaní akýchkoľvek stavebných úprav v byte je rozhodujúca statika celého bytového domu. Na tú treba prihliadať pri akýchkoľvek zmenách dispozície bytu. Pri každom zásahu do nosných konštrukcií je potrebné aj vypracovanie statického posudku,” podotýka advokát Peter Patay.

Stavebné povolenie si vyžadujú napríklad:

• zásah do nosných konštrukcií, v rámci ktorého dochádza k vybúraniu či premiestneniu nosnej steny, 

• spájanie izieb či zmena dispozície bytu, ktorá mení jeho pôdorys a ovplyvňuje statiku budovy, 

• zväčšenie bytu formou nadstavby alebo prístavby vrátane balkóna či lodžie,

• zmeny ovplyvňujúce spoločné časti domu, ako presun okien alebo dverí na fasáde, 

• zmena spôsobu vykurovania so zásahom do spoločného systému, napríklad odpojenie od centrálneho kúrenia a inštalácia vlastného kotla.

„Zjednodušene možno povedať, že ohlásenie stačí pri kozmetických a technických úpravách v rámci bytu, ktoré neohrozujú budovu ani susedov. Stavebné povolenie a kolaudácia sú nutné pri štrukturálnych zmenách, zásahoch do nosných prvkov, fasády alebo spoločných systémov, kde je potrebné overiť bezpečnosť a súlad s predpismi,” zhrnul Štefunko.

Nedodržanie vyššie popísaného postupu môže viesť k právnym problémom a ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti. „Napríklad, ak ste svojpomocne zmenili dispozíciu bytu bez povolenia a kolaudácie, môže to znížiť jeho cenu a  skomplikovať predaj. Byt po rozsiahlej rekonštrukcii bez kolaudácie môže byť pre kupujúcich menej atraktívny a ťažšie financovateľný,” vysvetľuje Ivan Babušík. 

Naopak, ak ste dodržali všetky pravidlá a rekonštrukcia bytu bola riadne skolaudovaná, zvyšuje to jeho hodnotu, ako aj atraktivitu pre kupujúcich. 

---

Pozrite si aktuálne ponuky na Nehnuteľnosti.sk:

Byty na predaj

Domy na predaj

Pozemky na predaj

---

Kedy potrebujete súhlas susedov? 

Na vykonanie väčších stavebných úprav sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ak stavebná úprava zasahuje do spoločných častí či zariadení domu, do príslušenstva alebo do priľahlého pozemku, aj keď mení vzhľad bytového domu. ^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Tento súhlas sa udeľuje na schôdzi vlastníkov, prípadne v rámci písomného hlasovania. „Získanie takéhoto súhlasu môže byť zložité, a to najmä pri väčšom počte vlastníkov v rámci bytového domu. V praxi sa často stáva, že na schôdzach sa nezúčastňuje potrebný počet vlastníkov a v prípade písomného hlasovania môže byť náročné zastihnúť potrebný počet vlastníkov,” konštatuje Patay. 

Súhlas susedov je pritom podmienkou na vydanie stavebného povolenia a jeho absencia bráni kolaudácii.

Zhrnutie

Kolaudácia bytu má svoje špecifiká, ktoré ju odlišujú od procesu kolaudácie rodinných domov. Kým pri novostavbách sa kolauduje celý bytový dom naraz, samostatná kolaudácia bytu je potrebná len pri špecifických situáciách, ako sú rozsiahle rekonštrukcie vyžadujúce stavebné povolenie. 

Znalosť týchto pravidiel a postupov vám môže ušetriť množstvo času, peňazí a problémov pri kúpe, predaji alebo rekonštrukcii bytu.

Prečítajte si tiež: Nový stavebný zákon: Revolúcia v povoľovacích procesoch sľubuje zrýchlenie aj úspory