26. 05. 2025Aktualizované 11. 03. 2026

Bývanie

Realitný trh ako aprílové počasie: Bratislava zažíva euforickú horúčku

Slovenský realitný trh za posledné roky pripomína typické aprílové počasie – neustále výkyvy, raz hore, raz dole a teraz opäť prudký nárast. Podľa analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického tieto turbulentné zmeny sa prirodzene premietajú do nálad kupujúcich aj predávajúcich, ktorí sa necháva unášať momentálnymi trendmi.

4 min. čítania

Martin Odkladal

redaktor Nehnuteľnosti.sk

Nehnuteľnosti v Bratislave
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk

V článku sa dozviete:

• prečo kupujúci berú byty aj bez prezretia a aká je aktuálna nálada na trhu,

• ako veľmi rastú ceny nehnuteľností a kde sme sa už ocitli,

• koľko môžete dnes získať na hypotéke a ako sa to zmenilo,

• ktoré faktory najviac ovplyvňujú rast cien bytov,

• prečo majú developeri problém predať väčšie byty.

Eufória v hlavnom meste

„Aktuálne sa nachádzame v optimistickom, až euforickom móde – obzvlášť tu v Bratislave,“ povedal analytik Realinej únie SR Vladimír Kubrický na podujatí Nehnuteľnosti v Bratislave.

Táto eufória však predstavuje dvojsečný meč. Ľudia sa totiž rozhodujú viac na základe emócií, ako by bolo zdravé pre trh. Výsledkom je silný trh predávajúceho, ktorý začína naberať nebezpečné obrátky.

^{Podujatie Nehnuteľnosti v Bratislave. Panelová diskusia Realitná nálada: Ceny, úvery a kupujíci v roku 2025. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Návrat k číslam spred pandémie

Dáta hovoria jasnou rečou. Medziročný rast cien v Bratislave – či už ide o staršie alebo novšie byty, dvojizbové či trojizbové – sa pomaly blíži k úrovniam spred troch rokov, kedy sme zaznamenali až 20-percentný medziročný nárast. Bratislava sa tak vracia tam, kde už raz bola.

Dôležité však je, že tieto dejá vu sa netýkajú celého Slovenska – ide o špecifikum hlavného mesta a jeho okolia.

Head of Sales portálu Nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský na evente predstavil dáta portálu o vývoji cien v Bratislave, ktorej dominuje okres Bratislava II. Tá je z hľadiska záujmu návštevníkov portálu Nehnuteľnosti.sk absolútne najžiadanejší. Jeho podiel na celkovom dopyte dosahuje najvyššie hodnoty naprieč všetkými typmi bytov, pričom 11% celkového dopytu je sústredených na 2-izbové byty v tomto okrese. To potvrdzuje jeho pozíciu ako kľúčovej lokality pre záujemcov o bývanie.

Ako Pružinský poznamenal, z pohľadu izbovosti nezmeneným trendom zostáva, že dvojizbové byty sú najvyhľadávanejšie. Predstavujú najvyšší podiel záujmu vo všetkých okresoch. Napríklad, v Bratislave I, Bratislave III a Bratislave V tvoria 5% celkového dopytu, zatiaľ čo v Bratislave IV je to 4%.

Trojizbové byty si udržiavajú silnú druhú pozíciu v záujme. V Bratislave II, Bratislave I, Bratislave IV a Bratislava V tvoria 4% až 7% z celkového dopytu.

Jednoizbové byty predstavujú menšiu časť celkového záujmu, pohybujúcu sa od 1% (Bratislava I) do 6% (Bratislava II).

Štvorizbové byty majú najnižší podiel na celkovom dopyte, zvyčajne 1% až 2% vo väčšine okresov, čo naznačuje ich špecifickú klientelu.

Dopytové čísla samozrejme nadväzujú aj na ponuku v danej lokalite, ktorá sa aj v rámci bratislavských mestských častí značne odlišuje.

^{Podujatie Nehnuteľnosti v Bratislave. Panelová diskusia Realitná nálada:}^{Ceny, úvery a kupujíci v roku 2025. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Licitačné šialenstvo a mediálny tlak

S hodnotením súčasnej nálady, ktorú opisuje Kubrický súhlasí aj riaditeľ realitnej kancelárie Bosen Group Michal Janči. V Bratislave sa čoraz častejšie stretávame s inštitútom licitácie, kedy sa záujemcovia až predbiehajú pri nákupe nehnuteľností. Tento jav nepovažuje za zdravý na trhu.

„Za posledné obdobie pozorujeme extrémny mediálny tlak – takmer niet televíznych novín, kde by sme nepočuli: Ceny pôjdu hore, úroky klesajú. Presne takáto atmosféra panovala počas covidového obdobia a spôsobila nezdravý trh predávajúceho. Už sa nám stáva, že klienti volajú s tým, že nehnuteľnosť berú aj bez toho, aby ju videli. Takéto správanie sme tu štyri roky nevideli,“ pokračuje Janči. Nehnutelnosti v Bratislave event

^{Podujatie Nehnuteľnosti v Bratislave. Panelová diskusia Realitná nálada: Ceny, úvery a kupujíci v roku 2025. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Politika a hypotekárne sadzby ako katalyzátory

Podľa Jančiho na súčasnú náladu významne vplýva aj politická situácia – veľa ľudí na jej základe zvažuje predaj nehnuteľností. Kľúčovým faktorom je však aj pokles hypotekárnych sadzieb.

„Najnovšie kampane ponúkajú 3,2% za hypotéky, čo sme tu veľmi dlho nemali Tento impulz ovplyvňuje najmä mladých ľudí, ktorí sa chcú rýchlo rozhodnúť s pocitom „kúpim rýchlo, lebo ceny pôjdu hore,“ hovorí Janči.

Ako ďalej poukazuje Kubrický, nesmieme zabudnúť na typicky slovenský vzťah k vlastníctvu. Slováci sú prirodzene majetnícki a chcú nehnuteľnosť, v ktorej bývajú, aj vlastniť. Práve preto po roku 2022, keď došlo k ochladeniu realitného trhu, sme v roku 2023 nevideli výrazný prepad.

Absentujúci cenový prepad nás teraz vlastne ťahá hore. Dnešní kupujúci, často tridsiatnici, si totiž nepamätajú krízu z rokov 2007-2008, takže nehnuteľnosti si stále držia status bezpečnej a atraktívnej investície.

Odborníci na podujatí Nehnuteľnosti v Bratislave zhrnuli štyri hlavné faktory, ktoré aktuálne ťahajú náš trh nehnuteľností nahor:

• nízka ponuka – na trhu jednoducho nie je dostatok nehnuteľností;
• vysoké nájmy – vlastníctvo sa stáva atraktívnejším pre investorov aj nájomníkov;
• rast miezd – vďaka inflácii stúpli príjmy, ľudia si môžu dovoliť vyššie splátky;
• pokles úrokových sadzieb – z 4,5% pred rokom na súčasných 3,5-3,6%.

^{Podujatie Nehnuteľnosti v Bratislave. Panelová diskusia Realitná nálada: Ceny, úvery a kupujíci v roku 2025. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Praktický dopad na kupujúcich

Čo to znamená v praxi? Klient s čistým príjmom 2000 eur, ktorému banka pred rokom poskytla úver 160-tisíc eur, dnes môže získať až 180-tisíc eur. Podľa hypotekárneho špecialistu Tomáša Pašku v kombinácii s obmedzenou ponukou a vysokým podielom vlastníckeho bývania v rámci Európy to vytvára ideálnu situáciu pre rast cien.

Po dvoch rokoch ticha sa refinancovanie opäť stáva aktuálnou témou. Klienti s hypotékami nad 4% majú dve možnosti – požiadať svoju banku o prehodnotenie sadzby alebo prejsť ku konkurencii. Banky na to reagujú. Napríklad Tatra banka preplatí poplatok za skoršie splatenie, Prima banka to robí dlhodobo, a ČSOB zase vracia pri prenose hypotéky niekoľko splátok.

Na záver ešte jeden zaujímavý fakt, ktorý vzišiel z položených otázok od publika. V našom hlavnom meste kvôli rastúcim cenám začína byť problém s predajom veľkých nehnuteľností.

„Čím viac väčší byt tak začína byť problém s predajom. Dnes už je problém predať troizbový byt s rozlohou 90 metrov štvorcových,“ vysvetľuje Janči.

Aj preto jeden z troch najväčších developerov v Bratislave prišiel s ponukou na trh s trojizbovými bytmi o rozlohe 50 metrov štvorcových. „A tie sa im vypredali ako prvé. Ľudia si čoraz viac uvedomujú celkovú cenu nehnuteľnosti ako jednotkovú cenu za meter štvorcový,“ uzatvára Janči.