Intímne otázky, vstup bez povolenia či kontrola osobných vecí. Čo si majiteľ bytu (ne)môže dovoliť voči nájomcovi?

V článku sa dozviete:

• kedy môže prenajímateľ vstúpiť do bytu,

• či si môže prenajímateľ nechávať v byte svoje veci,

• či môže prenajímateľ jednostranne zvyšovať nájomné,

• čo robiť, keď prenajímateľ odmieta vrátiť depozit,

• kedy môže vlastník nájomcu „vyhodiť” z bytu.

---

Nájomné vzťahy prinášajú mnohé otázky týkajúce sa práv a povinností oboch strán. Skutočnosť, že prenajímateľ je vlastníkom nehnuteľnosti, totiž ešte neznamená, že si môže voči nájomcovi dovoliť čokoľvek. Naopak, aj vlastnícke právo má svoje limity.

V prípade, že majiteľ svoj byt prenajme inému človeku, nájomca získava zákonné právo na pokojné užívanie bytu a ochranu svojho súkromia, ktoré prenajímateľ musí rešpektovať.

Kde je teda hranica medzi oprávnenou kontrolou prenajímateľa a zásahom do súkromia nájomcu? Čo si môže prenajímateľ dovoliť a kedy už ide o porušovanie práv nájomcu či dokonca šikanu? Hľadali sme odpovede na tieto a ďalšie kľúčové otázky.

Kedy môže prenajímateľ vstúpiť do bytu?

Prenajímateľ má podľa Občianskeho zákonníka právo vstúpiť do prenajatého bytu za účelom vykonania kontroly, či nájomca byt užíva riadnym spôsobom v súlade so zmluvou. Môže kontrolovať, či v byte nevznikla škoda, ale aj to, či nájomca dodržiava dohodnuté zákazy – napríklad zákaz domácich zvierat či fajčenia.

Aj v takýchto prípadoch je však dôležité dodržanie určitých hraníc. „Kontrola nesmie neprimerane zasahovať do práv nájomcu ani byť v rozpore s dobrými mravmi,” vysvetľuje tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec. 

Ako príklady nevhodného správania uvádza vstup prenajímateľa do bytu v nočných hodinách, príliš časté a očividne bezdôvodné kontroly, či využívanie kontrol na psychický nátlak či získavanie osobných informácií o nájomcovi.

Podľa Plavca k takýmto situáciám v praxi neraz dochádza. „Evidujeme prípady, keď prenajímateľ bez ohlásenia vstupoval do bytu počas neprítomnosti nájomcu, aj keď to bolo v rozpore s nájomnou zmluvou, kontroloval jeho osobné veci, obsah skriniek alebo dokonca opakovane obťažoval nájomníčku otázkami na jej intímny život,” menuje Plavec praktiky niektorých prenajímateľov. 

Aké je teda riešenie? Možnosť a pravidelnosť kontroly, ako aj spôsob jej vykonania, by mali byť priamo uvedené v nájomnej zmluve. Strany sa zvyčajne dohodnú, že prenajímateľ môže vykonávať kontrolu len po predchádzajúcom informovaní nájomcu a za jeho prítomnosti.

---

Hľadáte prenájom? Na portáli Nehnuteľnosti.sk nájdete viac ako 15 800 nehnuteľností na prenájom z celého Slovenska. Stačí sa pozrieť.

---

Môže si prenajímateľ nechávať v byte svoje veci?

Ďalšou nepríjemnosťou, s ktorou sa môžu nájomcovia stretnúť, je situácia, keď si prenajímateľ v prenajatom byte ponechá svoje osobné veci – napríklad v pivnici, v komore alebo v časti šatníka. Takéto obmedzenie môže výrazne znížiť komfort bývania a nájomca sa často pýta, či je to vôbec v poriadku.

„Pri nájme celého bytu má nájomca právo užívať celý priestor bez obmedzení, pokiaľ sa v zmluve výslovne nedohodlo inak. Kľúčové je znenie nájomnej zmluvy,” vysvetľuje Mojmír Plavec. 

V praxi to znamená, že ak sa strany dohodli, že prenajímateľ si môže v byte nechať veci a zaberať tak úložný priestor, je to v poriadku. Ak však zmluva zaručuje nájomcovi plný prístup k úložnému priestoru, ponechanie vecí prenajímateľa v byte či iných priestoroch, na ktorých užívanie má nájomca podľa zmluvy právo, by bolo porušením dohody.

Môže prenajímateľ svojvoľne zvyšovať nájomné? 

Možnosti zvýšenia nájomného závisia od typu uzatvorenej zmluvy.

Ak je nájomná zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, nájomné je možné zvýšiť len v prípadoch dohodnutých v zmluve, keďže zákon takéto prípady neupravuje.

Ak je nájomná zmluva uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, jednostranne zvýšiť nájomné alebo náklady na energie je opäť možné len z dôvodov uvedených v zmluve. 

„Zákon v tomto prípade výslovne stanovuje, že dôvodom jednostranného zvýšenia nájomného alebo platieb za energie môže byť len zmena cien dodávaných služieb, napríklad nákladov na plyn, elektrinu či vodu, alebo očakávaná priemerná miera inflácie v nasledujúcom roku. Platí pritom, že prenajímateľ môže zvýšiť nájomné či úhrady za energie najviac o nárast cien alebo inflácie,” približuje Plavec. 

V iných prípadoch, ako v tých, ktoré sú dohodnuté v nájomnej zmluve, prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné. Môže však dôjsť k obojstrannej dohode o zvýšení nájomného.

Čo robiť, keď prenajímateľ odmieta vrátiť depozit? 

Ďalším častým zdrojom sporov býva vrátenie depozitu. Problémy vznikajú najmä vtedy, keď podmienky vrátenia – predovšetkým časové lehoty či dôvody na krátenie kaucie – nie sú jasne stanovené v nájomnej zmluve.

O to dôležitejšie je uzatvoriť vyváženú a kvalitnú nájomnú zmluvu, ktorá vopred myslí na všetky prípadné úskalia, ku ktorým by mohlo v budúcnosti dôjsť. Správne formulovaná časť nájomnej zmluvy o depozite by mala byť čo najviac konkrétna, a mala by určovať výšku depozitu, lehotu jeho splatnosti, špecifikáciu dôvodov a okolností, za ktorých môže byť depozit použitý, a v neposlednom rade podmienky jeho vrátenia vrátane lehoty, do ktorej je prenajímateľ povinný depozit vyúčtovať a vrátiť.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Podľa advokáta Maroša Jakubeka z advokátskej kancelárie Jakubek & Partners by zmluva zároveň mala jednoznačne obsahovať sankcie pre prípad, že prenajímateľ depozit včas nájomcovi nevráti. 

„Nájomca je však v tomto smere v relatívne komfortnej situácii, keďže prenajímateľ je ako vlastník prenajímanej nehnuteľnosti spravidla majetný. To znamená, že aj v prípade, ak prenajímateľ dobrovoľne nevráti depozit včas, je predpoklad, že ho nájomca v budúcnosti vymôže,” približuje právnik.

Ak prenajímateľ depozit odmieta vrátiť v dohodnutej lehote –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ ideálne čo najskôr po odovzdaní nehnuteľnosti – a nájomca nadobudne pocit, že ho zadržiava neoprávnene, dostáva sa do omeškania s plnením peňažného nároku. V takejto situácii má nájomca právo domáhať sa vrátenia depozitu, a to aj súdnou cestou.

---

Prečítajte si tiež: Neplaťte viac, než musíte: Aká má byť „správna“ výška depozitu a prečo vám ho prenajímateľ nemusí vrátiť celý

---

Ktoré ustanovenia nájomnej zmluvy sú neprimerané?

Nájomná zmluva obsahuje také práva a povinnosti, na ktorých sa zmluvné strany dohodli. Ide najmä o podmienky užívania bytu, spôsob úhrady nájomného, zákaz podnájmu, pravidlá údržby a opráv a podobne.

Neplatné sú klauzuly, ktoré odporujú zákonu, obchádzajú ho alebo sú v rozpore s dobrými mravmi, napríklad:

• možnosť jednostranného zvýšenia nájomného bez uvedenia dôvodu,

• skrátenie zákonných výpovedných lehôt,

• možnosť prenajímateľa vypovedať zmluvu bez uvedenia dôvodu.

„Významnú preventívnu rolu voči nevhodnému správaniu prenajímateľa alebo nájomcu zohrávajú realitné kancelárie a makléri. Najmä v osobitnom režime Nájom plus+ sú zapracované mnohé aspekty korektného a bezpečného nájomného vzťahu, na ktoré zákon nemyslí, ale v praxi sú nevyhnutné,” dodáva Plavec.

Kedy môže vlastník nájomcu „vyhodiť” z bytu?

Mnohí prenajímatelia si myslia, že môžu nájomcovi vypovedať zmluvu kedykoľvek a z akéhokoľvek dôvodu. Opak je však pravdou – zákon presne vymedzuje, kedy môže prenajímateľ ukončiť nájomný vzťah. Nie každý problém alebo nespokojnosť prenajímateľa je tak dostatočným dôvodom na výpoveď.

Dôvody na výpoveď z nájmu sa pritom líšia podľa typu uzatvorenej nájomnej zmluvy. 

Podľa Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať nájom, ak:

• potrebuje byt pre seba alebo blízkych príbuzných,

• ide o služobný byt a nájomca prestal vykonávať príslušnú prácu,

• nájomca alebo člen domácnosti hrubo poškodzuje byt, spoločné priestory alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov či vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,

• nájomca hrubo porušuje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu (nezaplatenie nájomného za viac ako 3 mesiace, neoprávnený podnájom),

• je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom naložiť tak, že ho nemožno užívať, alebo vyžaduje opravy, pri ktorých ho nemožno užívať najmenej 6 mesiacov, 

• nájomca využíva byt na iné účely ako bývanie.

Podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu môže prenajímateľ vypovedať nájom, ak:

• nájomca alebo člen domácnosti poškodzujú byt alebo porušujú domový poriadok napriek upozorneniu,

• nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné dlhšie ako 2 mesiace,

• nájomca napriek písomnej výzve nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky, 

• nájomca užíva byt v rozpore s dohodnutým účelom,

• je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve.

Zhrnutie

Kľúčom k zdravému nájomného vzťahu je jasne formulovaná nájomná zmluva a rešpektovanie práv oboch strán. Prenajímateľ má právo kontrolovať svoj majetok, avšak nájomca má právo na súkromie a pokojné užívanie bytu.

Prenajímateľ, ktorý prekročí svoje práva, môže čeliť občianskoprávnym následkom – žalobe na náhradu škody, neplatnosť výpovede či na vrátenie neoprávnene zadržiavanej kaucie. 

V závažných prípadoch môže ísť aj o trestnoprávnu zodpovednosť, napríklad za neoprávnený zásah do obydlia, nátlak, vyhrážanie či poškodzovanie cudzej veci.