Trh nehnuteľností v EÚ: Príbeh kríz, inflácie a nedostupného bývania. Slováci nie sú na tom tak zle ako Česi

Európa prešla v 21. storočí niekoľkými krízami, ktoré dramaticky ovplyvnili ceny nehnuteľností. Pád investičnej banky Lehman Brothers v septembri 2008 spustil výraznú korekciu cien po celom svete, no medzi krajinami boli obrovské rozdiely.

Zatiaľ čo Írsko a Španielsko zažili drastický pokles, Nemecko si udržalo relatívnu stabilitu. Po kríze však nasledovala dekáda stabilného rastu cien nehnuteľností v celej Európe.

---

V článku sa dozviete:

• ako rôzne európske krajiny zvládli finančnú krízu 2008 a pandémiu COVID-19 z pohľadu cien nehnuteľností;

• prečo reálne ceny nehnuteľností odhaľujú inú pravdu ako nominálne ceny a kde vrcholili v roku 2021;

• ktoré faktory ovplyvňujú ceny nehnuteľností a ako pandémia zmenila dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach;

• čo hovoria kľúčové ukazovatele P/I a P/R o dostupnosti bývania v Česku, Poľsku a ďalších európskych krajinách.

---

Pandémia COVID-19 prekvapivo nenarušila rastový trend – roky 2019 a 2020 boli len ďalšími rokmi postupného rastu cien. Centrálne banky pritom uvoľnili menovú politiku, čo ešte viac podporilo rast cien nehnuteľností prostredníctvom lacnejšieho financovania. Najvýraznejší rast zaznamenalo Česko.

Rok 2022 priniesol útok Ruska na Ukrajinu a začiatok energetickej krízy v Európe. Vysoká inflácia prinútila centrálne banky k sprísňovaniu menovej politiky, čo znížilo dostupnosť financovania a v niekoľkých krajinách viedlo k poklesu cen nehnuteľností.

Reálne ceny odhaľujú skrytú pravdu

Pohľad na reálne ceny nehnuteľností (očistené o infláciu) odhaľuje zaujímavé trendy podľa novej analýzy Českej národnej banky (ČNB). Autori štúdie Luboš Komárek a Petr Polák upozorňujú, že „napríklad v Taliansku ceny nehnuteľností od finančnej krízy neustále klesajú“ a zároveň konštatujú, že „v Poľsku, kde ceny nehnuteľností v nominálnom vyjadrení od roku 2013 neustále rastú, došlo vplyvom vysokej inflácie k ich poklesu v reálnom vyjadrení.“

Komárek a Polák zdôrazňujú kľúčové zistenie: „Vrchol reálnych cien nehnuteľností nastal vo väčšine krajín na konci roku 2021, keďže v roku 2022 – najmä vďaka vysokej inflácii – reálne ceny nehnuteľností poklesli.“ Reálne ceny nehnuteľností, teda očistené od inflácie, na Slovensku sa vlani pohybovali na tej istej úrovni ako v roku 2008.

Reálny vývoj cien nehnuteľností vo vybraných krajinách EÚ (index 100 = rok 2008)

Faktory ovplyvňujúce trh nehnuteľností

Štúdia ČNB identifikuje široké spektrum faktorov pôsobiacich na ceny nehnuteľností. Pandémia COVID-19 mala špecifické účinky: „Tá dočasne zvýšila dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach a naopak vďaka obmedzeniam cestovania obmedzila dopyt po investičných bytoch zameraných na krátkodobý prenájom,“ vysvetľujú autori.

Medzi kľúčové dopytové faktory patria rast miezd, rast úverov na bývanie, nižšia nezamestnanosť, vývoj úrokových sadzieb, demografické faktory a výška nájmov. Na strane ponuky analytici upozorňujú, že „ponuku na trhu nehnuteľností ovplyvňuje samotná ziskovosť stavebného odvetvia a regulačné a administratívne faktory“ a „je považovaná v krátkom období za strnulú.“

Kľúčové ukazovatele: P/I a P/R

Pre lepšiu orientáciu na trhu sa podľa analýzy ČNB používajú dva základné ukazovatele:
Pomer ceny k príjmu (P/I) poskytuje informácie o dostupnosti nehnuteľností. Komárek a Polák vysvetľujú: „Vysoký pomer P/I vypovie o tom, že náklady na nákup nehnuteľnosti sú relatívne vysoké oproti možnosti ich financovania z príjmov.“

V roku 2023 sa dostupnosť nehnuteľností vo všetkých porovnávaných krajinách zvýšila, pretože „rast cien nehnuteľností bol utlmený, ale došlo k celkom svižnému rastu miezd.“ Z krajín V4 analytici konštatujú, že „sa po finančnej kríze najviac zvýšila dostupnosť bývania v Poľsku,“ zatiaľ čo „najhoršie je na tom situácia v Česku, kde nedostupnosť bývania vzhľadom na príjmy kulminovala v roku 2022.“ Slovensko v tomto porovnávaní sa umiestnilo v rámci V4 hneď za Poľskom.

Pomer medzi cenou nehnuteľnosti a príjmom v rámci krajín V4 – (P/I)

Pomer ceny k nájmu (P/R) poskytuje informácie o vývoji ceny nehnuteľnosti v poměre k cene jej nájmu. Štúdia ČNB upozorňuje: „Nárast pomeru môže naznačovať nadhodnotenie ceny nehnuteľnosti ťahané očakávaniami ohľadom budúcich ziskov.“ Autori však dodávajú, že „ukazovateľ P/R sa nejaví ako úplne vhodný na presné určenie nesúladu cien nehnuteľností,“ pretože nezohľadňuje náklady obetovanej príležitosti.

Zo sledovaných krajín V4 je podľa analýzy „pre investorov najzaujímavejšie Poľsko.“ V tomto porovnávaní slovenský trh nehnuteľností však skončil druhý najhorší hneď za Maďarskom.

Pomer medzi cenou nehnutelnosti a najmom v rámci krajín V4 – (P/R)

Záver: Budúcnosť európskeho trhu nehnuteľností

Komárek a Polák vo svojej analýze sumarizujú, že európsky trh nehnuteľností za posledné štvrťstoročie prešiel významnými zmenami, odrážajúcimi vplyv hospodárskych kríz, demografických trendov a menovej politiky. Kríza z roku 2008 priniesla výraznú korekciu v niektorých krajinách, zatiaľ čo iné vykazovali stabilnejší vývoj. Posledné roky ukazujú rastúci vplyv inflácie na reálne ceny nehnuteľností.

Pomerové ukazovatele P/I a P/R poskytujú cenný pohľad na aktuálny stav a dlhodobú udržateľnosť trhu. Aj keď väčšina európskych krajín vykazuje hodnoty blízke dlhodobým priemerom, Česká republika a Poľsko zostávajú extrémami – prvá s výraznou nedostupnosťou bývania a druhá ako atraktívna lokalita pre investorov. Budúci vývoj bude pravdepodobne určovaný kombináciou makroekonomických faktorov, politiky centrálnych bánk a dynamiky ponuky a dopytu nehnuteľností.