Krátkodobý prenájom bez starostí: Všetko, čo potrebujete vedieť o zákone, daniach a praxi

V článku sa dozviete:

• aký je rozdiel medzi prenajímaním bytu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu a Občianskeho zákonníka,

• ktorý zo zákonov je výhodnejší pre prenajímateľa a ktorý pre nájomcu, 

• aké povinnosti má prenajímateľ predtým, než začne prenajímať byt,

• pre koho je určený krátkodobý prenájom, 

• ako stanoviť správnu výšku nájomného a finančnej zábezpeky.

---

Krátkodobý prenájom nehnuteľností zažíva na Slovensku boom najmä vďaka platformám ako Airbnb či Booking.com. Či už premýšľate o prenájme svojho bytu turistom, alebo v tejto oblasti už podnikáte, je kľúčové rozumieť právnemu rámcu, ktorý tento typ podnikania upravuje.

Čo je krátkodobý nájom bytu?

Krátkodobým nájmom bytu sa rozumie nájom založený nájomnou zmluvou uzavretou podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Táto legislatíva umožňuje prenajímateľom uzavrieť nájomné zmluvy s výrazne väčšou flexibilitou oproti klasickému dlhodobému prenájmu, ktorý sa uzatvára podľa Občianskeho zákonníka. 

Základné charakteristiky krátkodobého prenájmu sú pritom jasne definované:

• maximálna doba trvania je 2 roky s možnosťou predĺženia maximálne dvakrát,

• výpovedná doba je iba 1 mesiac (v niektorých prípadoch 15 dní),

• zmluvné strany si môžu dohodnúť vlastné výpovedné dôvody,

• neexistuje povinnosť poskytovať bytovú náhradu.

Pre koho je určený krátkodobý prenájom?

Kým dlhodobý nájom je vhodný pre ľudí hľadajúcich stabilitu – napríklad mladé rodiny, študentov alebo zamestnancov pracujúcich v danom meste – krátkodobý nájom je podľa viceprezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska a riaditeľa realitnej kancelárie Directreal Mariana Patáka ideálny pre klientov, ktorí potrebujú flexibilitu. 

„Najčastejšie ide o turistov, obchodných cestujúcich, dočasných zamestnancov, alebo ľudí v procese sťahovania. Výhodou je plne zariadené bývanie bez viazanosti,” približuje odborník.

Čo musí obsahovať nájomná zmluva?

Nájomná zmluva musí byť uzavretá písomne a musí obsahovať všetky povinné náležitosti, ktorými sú:

• údaje o zmluvných stranách,

• označenie predmetu nájmu a rozsahu jeho užívania,

• výšku nájomného a finančnej zábezpeky,

• opis stavu, príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj prípadných závad,

• určenie doby trvania nájmu,

• vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

„Ak nájomná zmluva nespĺňa náležitosti zákona o krátkodobom nájme, nebude sa na ňu vzťahovať režim tohto zákona, ale všeobecná úprava nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka. Tá je pre prenajímateľa menej flexibilná,” upozorňuje tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Aké sú kľúčové rozdiely oproti dlhodobému prenájmu? 

Prenajímatelia a nájomcovia majú na Slovensku možnosť uzatvoriť 2 typy nájomných zmlúv – podľa Občianskeho zákonníka a podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

K základnom rozdielom medzi týmito zákonmi patrí:

	Krátkodobý prenájom	Dlhodobý prenájom (podľa OZ)
Doba trvania	Maximálne 2 roky + 2 predĺženia (dokopy maximálne 6 rokov)	Bez časového obmedzenia
Výpovedná lehota	1 mesiac (začína plynúť nasledujúci deň po doručení výpovede)	3 mesiace (začína plynúť 1. dňom nasledujúceho mesiaca)
Výpovedné dôvody	Možno dohodnúť vlastné	Stanovené zákonom
Žaloba na neplatnosť skončenia nájmu	Do 2 mesiacov, bez odkladného účinku	Do 3 mesiacov, s odkladným účinkom
Bytová náhrada	Nepovinná	Povinná v niektorých prípadoch

Ako pripraviť nehnuteľnosť na krátkodobý prenájom?

Podľa Mariana Patáka je nehnuteľnosť pri krátkodobých prenájmoch vnímaná ako hotelový typ ubytovania. To znamená, že musí byť nielen kompletne zariadená, ale aj esteticky príťažlivá. 

Nevyhnutné vybavenie zahŕňa:

• kvalitné lôžko a posteľnú bielizeň, 

• vybavenú kuchynku s riadom, kávovarom a rýchlovarnou kanvicou, 

• Wi-Fi pripojenie, 

• hygienické potreby a uteráky, 

• profesionálne upratovanie medzi pobytmi.

Dôležitá je aj atraktívna prezentácia ubytovania online vrátane kvalitných fotografií, profesionálneho popisu a rýchlej komunikácie.

Ako stanoviť správnu výšku nájomného?

Cenová stratégia je kľúčová pre úspech. Výšku krátkodobého nájomného podľa Patáka ovplyvňuje niekoľko faktorov:

• lokalita (centrum mesta, turisticky atraktívna oblasť, blízkosť pamiatok, dopravy),

• sezónnosť (napr. letné a zimné sezóny, festivaly, výstavy),

• kvalita a štýl zariadenia,

• recenzie a hodnotenia hostí,

• dostupnosť parkovania a ďalších služieb (napr. raňajky, samoobslužný check-in),

• konkurencia v okolí – čím vyššia ponuka, tým citlivejšie reagujú ceny.

Aká by mala byť výška peňažnej zábezpeky?

Strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného, úhrad za energie, spôsobenej škody na byte alebo iných pohľadávok súvisiacich s užívaním bytu.

Výška kaucie je však limitovaná –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. 

Ak prenajímateľ zábezpeku počas trvania nájomného vzťahu použije na vykrytie spomínaných pohľadávok, nájomca je na základe písomnej výzvy povinný doplniť ju do pôvodne dohodnutej výšky.

Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky, a to najneskôr v lehote 1 mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájmom.

Aké sú možnosti ukončenia nájmu?

Pri ukončovaní nájomného vzťahu majú zmluvné strany niekoľko možností: 

• dohodu zmluvných strán, 

• výpoveď, 

• odstúpenie, 

• uplynutie času pri nájme na dobu určitú, 

• zánik predmetu nájmu (napríklad pri živelnej pohrome).

Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže prenajímateľ vypovedať nájom, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu poškodzuje byt, nezaplatí nájomné za viac ako dva mesiace, nedoplní peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky, užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom alebo je daný „iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.”

Vypovedať krátkodobý nájom bytu môže aj nájomca, napríklad ak sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie bez jeho zavinenia, došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, vznikol mu nárok na sociálne bývanie, alebo z iných dôvodov dohodnutých v zmluve.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Aké zákonné povinnosti musí splniť prenajímateľ?

Ešte predtým, než začne prenajímateľ poskytovať svoju nehnuteľnosť nájomcovi, mal by si vyčleniť čas na vyriešenie základných náležitostí, ako sú:

Registračné povinnosti

Registrácia na daňovom úrade: Zákon o krátkodobom nájme bytu vyžaduje, aby sa prenajímateľ registroval na daňovom úrade podľa zákona o dani z príjmov. Ak si prenajímateľ túto povinnosť nesplní, nebude sa na zmluvný vzťah uplatňovať celý režim zákona o krátkodobom nájme. 

DPH registrácia: Ak obrat z poskytovania prenájmu dosiahne v roku 2025 viac ako 50-tisíc eur, prenajímateľ je povinný registrovať sa pre účely DPH. Platiteľom dane sa však stáva až v prípade presiahnutia limitu 62 500 eur. 

„Zaujímavosťou je, že od roku 2025 sa pre krátkodobé ubytovanie môže za určitých okolností uplatniť znížená sadzba DPH 5 percent,” pripomína daňový expert Michal Šúrek.

Oznamovacie povinnosti voči obci/mestu

Okrem daňového úradu by mali prenajímatelia myslieť aj na povinnosť platiť miestnu daň za ubytovanie. Táto daň sa odvádza obci alebo mestu, na ktorého území sa nehnuteľnosť nachádza. Výška dane, lehota jej odvodu a spôsob vykazovania sú určené všeobecne záväzným nariadením danej obce alebo mesta. 

„Prenajímatelia sú povinní splniť oznamovaciu povinnosť, viesť evidenciu ubytovaných osôb a mesačne odvádzať daň obci. V niektorých prípadoch môže digitálna platforma (napríklad Airbnb alebo Booking.com) daň za ubytovanie odviesť priamo obci,” vysvetľuje Šúrek.

Čo hrozí prenajímateľom pri nedodržaní podmienok?

Nedodržanie podmienok zákona o krátkodobom nájme bytu môže mať vážne následky. Podľa Mojmíra Plavca z Realitnej únie SR sú to najmä:

• Strata režimu krátkodobého nájmu – Ak nájomná zmluva nespĺňa náležitosti zákona o krátkodobom nájme, nebude sa na ňu vzťahovať režim zákona o krátkodobom nájme bytu, ale všeobecná úprava nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka. Tá je pre prenajímateľa menej flexibilná, najmä pokiaľ ide o možnosti skončenia nájmu.

• Dôsledky nesplnenia registračnej povinnosti – Zákon o krátkodobom nájme bytu vyžaduje, aby sa prenajímateľ registroval na daňovom úrade podľa zákona o dani z príjmov. Ak si túto povinnosť nesplní, nebude sa na zmluvný vzťah uplatňovať celý režim zákona o krátkodobom nájme. Výsledkom bude, že v kľúčových oblastiach ako sú výpoveď nájmu, odstúpenie od zmluvy zo strany prenajímateľa a právne následky neplatnosti výpovede, sa použijú všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré sú pre prenajímateľa výrazne menej priaznivé.

• Súdne spory – Nedodržanie zákonných podmienok môže viesť k súdnemu sporu s nájomcom, ktorý môže napadnúť platnosť výpovede, alebo sa napríklad domáhať náhrady vzniknutej škody.

---

Ako vplývajú krátkodobé nájmy na trh s nehnuteľnosťami? 

Krátkodobé prenájmy majú podľa realitného odborníka Patáka na trh s nehnuteľnosťami dvojaký vplyv. Na jednej strane môžu znižovať dostupnosť bývania na dlhodobý prenájom, a to najmä v centrách veľkých miest alebo turistických lokalitách.

„Majitelia uprednostňujú vyššie výnosy z krátkodobého prenájmu, čo môže spôsobiť rast cien dlhodobých nájmov a vytlačenie bežných obyvateľov z trhu,” približuje expert.

Na druhej strane, v menej vyťažených lokalitách môže byť krátkodobý prenájom pozitívnym impulzom: „Krátkodobý prenájom vnímame aj ako investičnú príležitosť – ak je správne manažovaný, dokáže majiteľovi nehnuteľnosti priniesť zaujímavý výnos, a zároveň oživiť lokalitu,” konštatuje Paták.

---

Zhrnutie

Zákon o krátkodobom prenájme ponúka prenajímateľom výrazne flexibilnejšie podmienky ako prenájom uzatvorený podľa Občianskeho zákonníka. Úspech však závisí od dodržania všetkých právnych náležitostí, správneho daňového a administratívneho prístupu a profesionálneho manažmentu nehnuteľnosti.

Mojmír Plavec z Realitnej únie SR to sumarizuje s tým, že kým zákon o krátkodobom nájme bytu je výhodnejší z pohľadu prenajímateľa, Občiansky zákonník zase viac chráni nájomcu.

Pred vstupom do tohto biznisu dôrazne odporúčame konzultáciu s odborníkmi – právnikmi, daňovými poradcami a skúsenými realitkami. Investícia do odborného poradenstva sa vám určite vráti v podobe vyššej právnej istoty a optimalizovaných daňových povinností.