Prečo už nemáme lacné hypotéky: Slovensko stratilo svoju výhodu v eurozóne

V článku sa dozviete:

• prečo mali Slováci v rokoch 2017-2022 skor najlacnejšie hypotéky v eurozóne,

• čo spôsobilo prudký nárast úrokových sadzieb od roku 2022,

• aký vplyv majú slovenské štátne dlhopisy na cenu hypoték,

• môžeme sa vrátiť k lacným hypotékam ako v minulosti,

• kedy sa slovenské sadzby priblížia k priemeru eurozóny.

---

Zlaté roky slovenských hypoték

Úspešné obdobie lacných hypoték na Slovensku nebolo náhodné. Ako vysvetľuje Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko, kľúčovým momentom bolo uvoľnenie menovej politiky Európskej centrálnej banky (ECB) od roku 2015. „Úrokové sadzby z úrovne 5 % postupne výrazne klesli až pod hranicu 1 %. Týmto vývoj sa Slovensko postupne prepracovalo medzi krajiny s vôbec najnižšími sadzbami v celej eurozóne,“ uvádza analytik s tým, že v roku 2021 boli slovenské hypotéky druhé najlacnejšie v EÚ.

Za týmto úspechom stála kombinácia priaznivých faktorov. Tomáš Boháček, analytik 365.bank poukazuje na špecifiká nášho trhu: „Domáce banky nemajú taký široký trh iných finančných produktov, takže hypotéky boli kľúčový zdroj zisku a spôsob, ako získať dlhodobého klienta. Výsledkom boli extrémne nízke marže.“

Významný vplyv mala aj konkurencia podporovaná špecifickými podmienkami slovenského trhu. Eva Šablová z FinGO.sk zdôrazňuje: „Na malom trhu máme relatívne veľa bánk, z ktorých niektoré dokážu výrazne ovplyvniť obchodnú politiku finančných domov s cieľom ukrojiť si väčší podiel z trhového koláča aj na úkor zisku.“

Kľúčovou výhodou bola aj ľahkosť refinancovania. Ivan Kahanec z Brokeria vysvetľuje: „Preniesť si hypotéku do novej banky je na Slovensku relatívne lacné: pri výročí fixácie bez poplatku, mimo výročia je poplatok za predčasné splatenie maximálne 1% zo zostatku. Aj tento poplatok niektoré banky vtedy klientom preplácali.“

---

Prečítajte si tiež: Ako sa pohybujú úrokové sadzby hypoték v polovici roka 2025?

---

Koniec výhodného obdobia

Situácia sa výraznejšie zmenila začiatkom roku 2022. Búlik charakterizuje tento zlom: „Od momentu, kedy na jeseň 2021 prišla energetická kríza, bolo úplne zrejmé, že ECB bude musieť dvihnúť základné sadzby.“ Tempo zvyšovania bolo prudké – zatiaľ čo v januári 2022 bola priemerná sadzba nových hypoték presne 1 %, do leta 2024 sa zastavila na hranici 4,5 %.

Zvýšenie základných sadzieb ECB však nebolo jediným faktorom. Kahanec upozorňuje na domáce problémy: „Na Slovensku však situáciu ovplyvnila aj nedôvera trhov vo verejné financie po voľbách, čo viedlo k jednej z najvyšších rizikových prirážok v eurozóne.“

Vývoj úrokových sadzieb pri hypotékach v eurozóne a na Slovensku (%)

^{Zdroj: ECB}

Štátne dlhopisy ako kľúčový faktor

Rozhodujúcu úlohu pri formovaní úrokových sadzieb hrá dôveryhodnosť štátu. Pavel Škriniar zo Swiss Life Select vysvetľuje mechanizmus: „Hypotéky budú mať vyššie úroky, než sú výnosy štátnych dlhopisov. Výnosy štátnych dlhopisov vyplývajú z dôveryhodnosti štátu, že bude načas splácať úroky z nich.“

Búlik dopĺňa technické vysvetlenie: „Pre banky totiž technicky nie je rozdiel medzi úverovaním štátu, firiem a domácností a úroková sadzba sa vždy odvíja od ceny peňazí a rizikovosti konkrétneho úveru.“ Banky si udržiavaju medzi úročením dlhopisov a hypoték odstup približne jeden percentný bod.

Boháček konkretizuje súčasný stav: „Práve rozdiel medzi vývojom úročenia štátnych dlhopisov sa podpísal pod rizikovej prirážky v cenách úverov na bývanie. Keďže vývoj vládneho dlhu a s tým spojené ekonomické riziko vzrástli, stúplo aj naše úročenie vládnych dlhopisov.“

---

Chcete zistiť aké sú Vaše finančné možnosti a akú hypotéku by ste mohli aktuálne získať? Vypočítajte si to cez našu hypotekárnu kalkulačku.

---

Výhľad do budúcnosti pri úrokových sadzbách

Otázka návratu k priemeru eurozóny rozdeľuje expertov. Búlik je opatrne optimistický: „Je možné, že ku konca roka najnižšia sadzba v ponuke bánk klesne na rovné 3 percentá či prípadne v marketingovej akcii ešte nižšie.“ Zároveň však varuje: „Rozhodne však nemožno čakať v blízkych mesiacoch zásadný pokles sadzieb hypoték.“

Kahanec vidí nádej v konsolidácii verejných financií: „Ak vláda pristúpi k výraznému šetreniu na strane štátu, je reálna šanca, že úrokové sadzby na Slovensku budú do konca roka podobné ako v eurozóne.“

Pesimistickejší pohľad zastáva Šablová: „Je nepravdepodobné, že by sa úroky pri úveroch na bývanie dostali v dohľadnej dobe na úroveň priemeru eurozóny. Dôvodom je negatívna predikcia ohľadom vývoja ratingu Slovenska, prehlbujúci sa deficit štátneho rozpočtu a z toho vyplývajúce zvýšené náklady bánk na zdroje.“

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Záver

Slovensko stratilo svoju výnimočnú pozíciu na hypotekárnom trhu eurozóny. Zatiaľ čo v minulosti benefitovalo z kombinácie nízkych sadzieb ECB, vysokej konkurencie bánk a dôvery investorov, dnes čelí opačnej situácii. Kľúčom k návratu k výhodnejším sadzbám je obnova dôvery vo verejné financie a zodpovedná rozpočtová politika. Bez týchto zmien budú slovenskí občania platiť za hypotéky viac ako ich susedia v eurozóne.

Aktuálne sa rozdiel medzi Slovenskom a priemerom eurozóny znižuje – z viac ako 0,5 percentuálneho bodu na 0,36 percentuálneho bodu, no úplný návrat k výhodnej pozícii si vyžiada čas a systémové zmeny v hospodárení štátu.