Ako darovať byt neplnoletej osobe? Môžete predať dom, ktorý ste dostali? Odpovedáme na najčastejšie otázky o darovaní

V článku sa dozviete:

• či môže rodič darovať nehnuteľnosť len jednému z detí, 

• aké podmienky môže darca zakotviť do zmluvy,

• akými špecifikami sa riadi darovanie medzi manželmi, 

• či je možné darovaciu zmluvu po podpise zrušiť alebo zmeniť,

• aké daňové povinnosti má obdarovaný,

• kto a za akých podmienok môže napadnúť darovaciu zmluvu.

---

Chceli by ste previesť nehnuteľnosť na svojich blízkych, ale nie ste si istí, aká je najlepšia cesta? Darovanie sa môže na prvý pohľad javiť ako jednoduchá a rýchla možnosť, no aj táto forma prevodu vlastníctva má svoje špecifiká, výhody a riziká. 

V spolupráci s advokátom Milanom Ficekom z advokátskej kancelárie Ficek & Partners približujeme najčastejšie situácie, s ktorými sa pri darovaní nehnuteľnosti môžete stretnúť.

Môže rodič darovať nehnuteľnosť len jednému z viacerých detí bez súhlasu ostatných? Aké sú práva ostatných detí?

Áno, rodič môže darovať svoju nehnuteľnosť iba jednému z detí, keďže počas života je oprávnený so svojím majetkom voľne nakladať. Súhlas ostatných detí sa nevyžaduje. Ostatné deti nadobúdajú práva až v dedičskom konaní, nie počas života rodiča. 

Môže byť darovanie napadnuté? 

Darovanie je možné napadnúť iba vo výnimočných prípadoch – napríklad ak by zmluva nebola platná pre formálne chyby alebo ak by išlo o právny úkon v rozpore s dobrými mravmi.

Je rozdiel medzi darovacou zmluvou a kúpnou zmluvou za symbolické euro?

Kúpna zmluva má iné náležitosti ako darovacia zmluva.

Dar je napríklad v prípade, že sa obdarovaný začne správať k darcovi spôsobom, ktorý hrubo porušuje dobré mravy, možné vrátiť (na rozdiel od kúpnej zmluvy, kde to možné nie je).

Pri kúpnej zmluve, kde je kúpna cena jedno euro, je zároveň potrebné dať si pozor na simulovaný právny úkon. Ak sa totiž preukáže, že kúpna cena bola iba „naoko”, takáto kúpna zmluva nebude platná. 

Je možné darovať nehnuteľnosť s podmienkou, že obdarovaný bude poskytovať darcovi doživotnú starostlivosť?

Darovanie sa často podmieňuje povinnosťou starostlivosti. V praxi sa to rieši dvoma spôsobmi: buď ako darovacia zmluva s vecným bremenom alebo práva doživotného bývania a starostlivosti. 

Ak obdarovaný svoje povinnosti neplní, darca môže žiadať vrátenie daru pre hrubé porušenie dobrých mravov, alebo môže súdnou cestou požadovať plnenie povinností. 

Z praktického hľadiska odporúčam neuspokojiť sa len s ústnym prísľubom, ale zabezpečiť záväzok písomne a často aj zápisom vecného bremena do katastra, aby bol darca chránený.

---

Viete, aké nehnuteľnosti sa predávajú vo vašom okolí?

Pozrite si na Nehnuteľnosti.sk aktuálnu ponuku bytov, domov či pozemkov.

Nájdete tu viac ako 70 000 inzerátov z celého Slovenska.

---

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Aké sú daňové povinnosti obdarovaného po prijatí darovanej nehnuteľnosti? 

Na Slovensku bola daň z darovania zrušená v roku 2004. To znamená, že obdarovaný neplatí daň pri prijatí darovanej nehnuteľnosti a nezahŕňa ju do daňového priznania k dani z príjmov. 

Obdarovaný má však povinnosť zaplatiť daň z nehnuteľnosti, ktorú obec vyrubuje každoročne, a túto povinnosť musí oznámiť správcovi dane do 30 dní od nadobudnutia vlastníctva. 

Ak obdarovaný v budúcnosti nehnuteľnosť predá, môže mu vzniknúť povinnosť zaplatiť daň z príjmu pri predaji (ak predaj nehnuteľnosti neoslobodzuje zákon, napríklad pri predaji po 5 rokoch vlastníctva).

Môže sa darovacia zmluva zrušiť alebo zmeniť po podpise, ale pred vkladom do katastra?

Áno, kým kataster právoplatne nezapíše vklad vlastníckeho práva, je možné darovaciu zmluvu zrušiť alebo zmeniť. Urobiť tak možno dohodou zmluvných strán – buď podpísaním dohody o zrušení zmluvy, alebo spísaním novej zmluvy, ktorá nahrádza pôvodnú. 

Podstatné je, že kataster rozhoduje o vklade podľa doručenej listiny. Ak účastníci zistia, že nechcú prevod uskutočniť, môžu podať na kataster späťvzatie návrhu na vklad. Ak však už bol vklad povolený, zrušenie zmluvy nie je možné len tak, ale treba riešiť spätný prevod.

Aké špecifiká má darovanie nehnuteľnosti medzi manželmi?

Darovanie medzi manželmi je možné, ale má svoje špecifiká. Ak nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), darovať ju nemožno jednému z manželov, pretože obaja už sú jej vlastníkmi. 

Darovanie je možné len vtedy, ak ide o výlučný majetok jedného z manželov (napríklad nadobudnutý pred manželstvom, dedením alebo darovaním). Vtedy je možné darovať majetok druhému manželovi, pričom sa z výlučného majetku stane opäť výlučný majetok obdarovaného, nie BSM. 

Je vhodné zohľadniť to v prípade budúceho rozvodu alebo dedičstva. Ak chcú manželia prevádzať majetok v rámci BSM, často je vhodnejší prevod alebo vyporiadanie BSM než darovanie.

Čo robiť, ak sa darca po darovaní nehnuteľnosti dostane do finančných ťažkostí a jeho veritelia chcú uspokojiť svoje pohľadávky z darovanej nehnuteľnosti? Môžu napadnúť darovaciu zmluvu?

Áno, veritelia môžu darovaciu zmluvu napadnúť. Slovenské právo pozná takzvanú odporovaciu žalobu, ktorou sa veritelia môžu domáhať, aby bol právny úkon neúčinný voči nim. 

To znamená, že aj keď darca formálne previedol majetok, veritelia môžu požadovať, aby sa na účely uspokojenia ich pohľadávky na dar pozeralo tak, akoby k prevodu nedošlo. Platí to najmä vtedy, ak sa darca dostal do úpadku alebo previedol majetok účelovo, aby sa vyhol veriteľom. Obdarovaný tak riskuje, že dar bude postihnutý exekúciou. Preto je dôležité pri prevodoch myslieť aj na možnú insolventnosť darcu.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Je možné darovať nehnuteľnosť s výhradou, že darca si ponechá právo nehnuteľnosť predať?

Samotná darovacia zmluva s podmienkou, že darca môže neskôr nehnuteľnosť predať, je problematická a neplatná. Po prevode totiž darca prestáva byť vlastníkom a nemôže s vecou nakladať. 

Môže však použiť iné nástroje –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ napríklad zriadenie vecného bremena doživotného užívania alebo práva bývania, čo obmedzuje vlastníka (obdarovaného) v nakladaní. Alebo možno do zmluvy zakotviť rozväzovaciu podmienku, podľa ktorej pri určitých okolnostiach darovanie zanikne. 

V praxi sa však často používa namiesto darovania záložná zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Pri darovaní nehnuteľnosti s takouto „výhradou“ treba byť opatrný, aby kataster podmienku akceptoval a aby bola vykonateľná.

Ako postupovať pri darovaní nehnuteľnosti neplnoletej osobe? 

Za neplnoletú osobu konajú jej zákonní zástupcovia – spravidla rodičia. Tí môžu dar prijať v jej mene. V takom prípade je potrebné schválenie súdu, pretože ide o nakladanie v mene maloletého. Zákonný zástupca má povinnosť chrániť záujmy dieťaťa, a preto súdy skúmajú, či je darovanie v prospech neplnoletého. V praxi je preto vhodné konzultovať darovanie s advokátom ešte pred podaním návrhu na kataster.

Môže obdarovaný darovanú nehnuteľnosť ihneď predať alebo založiť?

Obdarovaný sa stáva vlastníkom okamihom vkladu do katastra a od tej chvíle môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať – teda aj ju predať alebo založiť. Zákon v tomto smere neustanovuje obmedzenia.

Čo, ak obdarovaný po darovaní zistí, že nehnuteľnosť je zaťažená skrytými právnymi vadami alebo dlhmi? Môže takýto dar vrátiť?

Darca zodpovedá za vady daru iba vtedy, ak o nich vedel a obdarovaného na ne neupozornil. Ak sa ukáže, že nehnuteľnosť je zaťažená napríklad exekučným záložným právom alebo vecným bremenom, obdarovaný môže požadovať od darcu náhradu škody alebo v krajnom prípade aj vrátenie daru. 

Preto odporúčam pred podpisom vždy preveriť list vlastníctva, prípadne objednať právny audit nehnuteľnosti. Ak darca o vadách nevedel, zodpovednosť sa obmedzuje, a obdarovaný sa musí s následkami vyrovnať.

---

Zhrnutie

Darovanie nehnuteľnosti je populárny spôsob prevodu vlastníctva, ktorý so sebou prináša určité výhody, ale aj riziká. Vždy je dôležité zvážiť špecifické situácie, ako napríklad prevod na maloletých, darovanie s vecným bremenom alebo darovanie pre viacero osôb. Rovnako je nutné myslieť na možné komplikácie, ako je napadnuteľnosť daru dedičmi alebo zrušenie daru.

Správne vypracovaná darovacia zmluva je kľúčová. Hoci sa dá zmluva pripraviť aj svojpomocne, odporúča sa využiť služby notára alebo advokáta, aby sa predišlo chybám, ktoré by mohli viesť k zamietnutiu vkladu do katastra nehnuteľností. Ak sa darovanie nehnuteľnosti vykoná zodpovedne a s právnou pomocou, môže ísť o rýchly a efektívny proces prevodu vlastníctva.

Prečítajte si tiež:

Nekupujte „mačku vo vreci“: Čo (ne)viete o hypotékach, katastri a starších nehnuteľnostiach?

Hranice pozemku na Slovensku: Čo hovorí zákon o plotoch, susedoch a stavbe na cudzom?

Podpis nestačí! Čo musí obsahovať kúpna zmluva a kedy je (ne)platná?