Nekupujte „mačku vo vreci“: Čo (ne)viete o hypotékach, katastri a starších nehnuteľnostiach?

V článku sa dozviete:

• či sa vám oplatí kupovať dom s hypotékou,

• aké špecifiká má kúpa starších nehnuteľností,

• kedy môžete do kúpnej zmluvy zahrnúť odkladaciu podmienku,

• čo robiť, ak kataster zamietne vklad vlastníckeho práva, 

• s akými daňovými povinnosťami by ste mali rátať ako vlastník. 

---

Kúpa nehnuteľnosti je jedným z najväčších životných rozhodnutí, ktoré ovplyvní vaše financie, ale aj kvalitu života na dlhé roky. Nejde len o výber lokality či počtu izieb, ale aj o dôkladné preverenie všetkých právnych, technických a finančných aspektov. Či už kupujete byt v bytovom dome, rodinný dom alebo pozemok, každá nehnuteľnosť prináša svoje špecifické výzvy.

V spolupráci s advokátom Milanom Ficekom z advokátskej kancelárie Ficek & Partners vám prinášame odpovede na najčastejšie otázky a dilemy, s ktorými sa kupujúci stretávajú. 

Naším cieľom je poskytnúť vám praktický návod, vďaka ktorému budete pripravení na akúkoľvek situáciu a celý proces kúpy nehnuteľnosti zvládnete bez zbytočných starostí a chýb.

Aké osobitosti má kúpa bytu vo viacpodlažnom dome?

Pri kúpe bytu v bytovom dome získava kupujúci aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu, prípadne na pozemku. Zmluva musí presne vymedziť veľkosť tohto podielu a opísať spoločné časti, pretože prevod bytu bez týchto podielov nie je možný. Dôležité je overiť, či podiel uvedený v zmluve zodpovedá podielu na liste vlastníctva. 

Kupujúci musí v zmluve vyhlásiť, že pristupuje k zmluve spoločenstva vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. K návrhu na vklad do katastra sa povinne prikladá potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o bezdĺžnosti predávajúceho. Tieto kroky zabezpečia povolenie vkladu a nadobudnutie všetkých práv.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Čo treba vedieť o kúpe nehnuteľnosti s hypotékou?

Pri kúpe nehnuteľnosti s hypotékou je kľúčové naplánovať vyplatenie alebo prevzatie úveru. Najčastejšie kupujúci zaplatí časť kúpnej ceny priamo banke predávajúceho na splatenie dlhu. 

V kúpnej zmluve musí byť uvedené, že na nehnuteľnosti je ťarcha banky a ako zanikne, pričom predávajúci sa zaviaže hypotéku splatiť. Banka po platbe vystaví kvitanciu (potvrdenie o zániku záložného práva) a súhlas s výmazom z katastra, ktorý sa priloží k návrhu na vklad. 

Alternatívne môže kupujúci hypotéku prevziať, ale banka musí schváliť jeho bonitu. V takom prípade kupujúci zaplatí predávajúcemu len rozdiel. Často sa peniaze vyplácajú cez bezpečnostný mechanizmus ako notárska alebo banková úschova. Ak kupujúci financuje vlastným úverom, banky proces koordinujú: najprv sa zriadi nové záložné právo, banka uvoľní peniaze na splatenie starej hypotéky a pôvodná ťarcha zanikne. Vždy sa odporúča zapojiť banku a advokáta.

Odporúčame: Podpis nestačí! Čo musí obsahovať kúpna zmluva a kedy je (ne)platná?

Aké špecifiká má kúpa starších nehnuteľností bez geometrického plánu alebo s nedostatočnou dokumentáciou?

Pri starších nehnuteľnostiach môže chýbať aktuálny geometrický plán alebo kompletná dokumentácia (stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie). Takáto situácia môže ovplyvniť vklad do katastra, ktorý môže žiadať doplnenie podkladov.

Kataster vyžaduje jednoznačnú identifikáciu a evidenciu nehnuteľnosti, preto prevod nezapísanej nehnuteľnosti alebo nejasných hraníc nie je možný. Predaj neskolaudovaného domu síce je možný, avšak kataster môže vklad zamietnuť alebo prerušiť konanie, ak stavba nie je v katastri zapísaná alebo chýba súpisné číslo, respektíve kolaudácia. 

Pred podpisom zmluvy si overte stav nehnuteľnosti na katastri. Ak sú nezrovnalosti, predávajúci by mal zabezpečiť geometrický plán alebo legalizáciu stavby. V zmluve by sa mal uviesť stav nehnuteľnosti a oboznámenie kupujúceho s chýbajúcimi dokumentmi.

---

Viete, aké nehnuteľnosti sa predávajú vo vašom okolí?

Pozrite si na Nehnuteľnosti.sk aktuálnu ponuku bytov, domov či pozemkov.

Nájdete tu viac ako 70 000 inzerátov z celého Slovenska.

---

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Je možné do zmluvy zahrnúť podmienku získania úveru kupujúcim?

Áno, je možné zahrnúť odkladaciu podmienku, ktorá viaže účinnosť zmluvy na získanie úveru kupujúcim. Zmluva nadobudne účinnosť až po schválení úveru a uzavretí úverovej zmluvy. 

Správna formulácia musí byť jasná a konkrétna, napríklad: „Zmluvné strany sa dohodli, že účinnosť tejto kúpnej zmluvy je odložená až do momentu, kým kupujúci najneskôr do (dátum) nezíska hypotekárny úver v minimálnej výške (suma) a neuzavrie úverovú zmluvu s bankou. Nesplnenie tejto podmienky v stanovenej lehote má za následok, že táto zmluva nenadobudne účinnosť a zmluvné strany si vrátia poskytnuté plnenia.”

V zmluve musí byť stanovený termín a spôsob preukázania splnenia podmienky (napríklad potvrdením z banky). Odporúča sa dohodnúť aj na vrátení rezervačnej zálohy, ak sa úver nezíska. Výhodou je ochrana kupujúceho, nevýhodou je právna neistota pre predávajúceho. 

Po splnení podmienky zmluva nadobúda účinnosť automaticky, inak zaniká bez sankcií.

Je možné uzavrieť kúpnu zmluvu s odkladacou podmienkou úspešného vkladu do katastra?

Teoreticky je možné zakomponovať odkladaciu podmienku, že zmluva nadobudne účinnosť až po povolení vkladu katastrom. Kataster s tým však môže mať problém pri zápise. Zmluva by mala byť platná a účinná v čase podania návrhu na kataster.

Môže zmluva obsahovať dojednanie o tom, že kupujúci prevezme nehnuteľnosť až po kolaudácii alebo iných povoleniach?

Áno, je možné vložiť ustanovenie, že kupujúci prevezme nehnuteľnosť až po vydaní kolaudačného rozhodnutia. Toto je bežné pri rozostavaných stavbách alebo novostavbách, aby kupujúci získal legálne obývateľnú nehnuteľnosť. 

Užívanie neskolaudovanej stavby je protizákonné a môže byť sankcionované. Hlavnými rizikami sú možné zdržania a neistota. Kolaudačné konanie sa môže predĺžiť, čo znamená odklad nasťahovania pre kupujúceho a neskoršiu úhradu ceny pre predávajúceho. Predávajúci nesie do kolaudácie všetky náklady a riziká. 

Ak kolaudácia zlyhá alebo výrazne mešká, môžu vzniknúť konflikty a kupujúci môže chcieť odstúpiť od zmluvy. Je nevyhnutné v zmluve jasne upraviť termíny, podmienky odstúpenia a prípadné sankcie. Kupujúci by si mal preveriť stav kolaudačného procesu.

Ako riešiť situáciu, keď sa predáva nehnuteľnosť aj so zariadením?

Keď sa nehnuteľnosť predáva aj so zariadením (inventárom), ide o hnuteľné veci, ktoré nie sú automatickou súčasťou nehnuteľnosti (okrem pevne spojených prvkov). Ich prevod sa neriadi katastrálnymi pravidlami. 

Hnuteľné veci netreba predávať osobitnou zmluvou, ale je nevyhnutné ich v kúpnej zmluve jasne špecifikovať. Neurčité formulácie ako „vrátane zariadenia” sú neplatné pre hnuteľné veci a kupujúci by na ne nemal nárok. ^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

V zmluve (alebo v prílohe) je dôležité konkrétne vymenovať všetky predávané hnuteľné veci. Jedna kúpna zmluva môže pokrývať oba typy majetku, pričom kataster údaje o hnuteľnostiach ignoruje. 

Pre daňové účely môže byť cena rozdelená. Pri odovzdávaní hnuteľných vecí sa odporúča spísať preberací protokol, ktorý potvrdí, čo bolo odovzdané a v akom stave. Hnuteľné veci prechádzajú na kupujúceho dohodou a fyzickým odovzdaním.

Čo robiť, ak kataster zamietne vklad vlastníckeho práva? 

Ak kataster zamietne vklad, nehnuteľnosť ostáva vo vlastníctve predávajúceho. Preštudujte si písomné rozhodnutie katastra o dôvodoch zamietnutia. Môžete podať odvolanie v zákonnej lehote 15 dní alebo opraviť chyby a podať nový návrh s opravenou zmluvou. Odporúča sa postup konzultovať s advokátom. 

Aké sú najčastejšie dôvody zamietnutia vkladu do katastra a ako im predísť?

Najčastejšie dôvody zamietnutia sú formálne nedostatky zmluvy alebo návrhu, napríklad:

• nedostatočný popis predmetu prevodu, 

• chýbajúci spoluvlastnícky podiel k pozemku/spoločným častiam, 

• nesprávne údaje strán, 

• chýbajúce overené podpisy, 

• nepripájenie potrebných dokumentov (napríklad potvrdenie o nedoplatkoch, geometrický plán).

Kataster vklad zamietne aj, ak predávajúci nebol oprávnený nehnuteľnosť prevádzať (napríklad nebol pravým vlastníkom, bránilo tomu súdne opatrenie). 

Prevencia spočíva v kvalitnej príprave, ktorá zahŕňa:

• vypracovanie zmluvy odborníkom,

• skontrolovanie listu vlastníctva, overenie podpisov a pripravenie všetkých príloh pred podpisom.

Môže kupujúci požadovať náhradu škody od predávajúceho, ak vklad do katastra mešká z dôvodov na strane predávajúceho? 

Áno, kupujúci môže uplatňovať náhradu škody, ak prieťahy v prevode vzniknú vinou predávajúceho. Je to založené na princípe, že ten, kto poruší zmluvnú povinnosť a spôsobí škodu, je povinný ju nahradiť. 

Predávajúci je zodpovedný, ak zamlčí prekážku vkladu alebo nedodá dokumenty včas, čo spôsobí meškanie. Kupujúci musí škodu preukázať a dokázať príčinnú súvislosť (napríklad penále banke za nečerpanie úveru, dlhšie platenie nájmu). 

Ak kataster mešká z úradných dôvodov, predávajúci za to nemôže. V praxi sa často do zmlúv dávajú zmluvné pokuty za omeškanie. Odporúča sa v zmluve dohodnúť, že ak vklad nebude povolený kvôli predávajúcemu, kupujúci má právo odstúpiť alebo žiadať pokutu.

Inak je kupujúci odkázaný na zákonnú zodpovednosť za škodu, ktorá je náročnejšia na vymáhanie. Najlepšou prevenciou je dôsledná príprava zmluvy a otvorená komunikácia.

Aké daňové povinnosti vznikajú pri kúpe nehnuteľnosti a kto ich hradí?

Pri kúpe nehnuteľnosti vznikajú 2 hlavné daňové povinnosti: daň z nehnuteľnosti (pre kupujúceho) a daň z príjmu z predaja (pre predávajúceho).

Daň z nehnuteľnosti platí kupujúci ako nový majiteľ obci od nasledujúceho roka po kúpe (vlastník k 1. januáru). Kupujúci musí podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti do 31. januára roka nasledujúceho po nadobudnutí. Predávajúci podá čiastkové priznanie o zániku povinnosti.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Daň z príjmu z predaja sa týka predávajúceho, ak dosiahol zdaniteľný príjem a nespĺňa podmienky oslobodenia. Sadzba je spravidla 19 percent (alebo 25 percent pre vyššie príjmy). Existuje oslobodenie, a to vlastníctvo nehnuteľnosti dlhšie ako päť rokov. Kupujúci žiadnu daň z príjmu z kúpy neplatí. 

Daňové povinnosti vyplývajú zo zákona a nemožno ich zmluvne preniesť na druhú stranu. Strany si však môžu dohodnúť úpravu kúpnej ceny s ohľadom na tieto dane, ale priamo v zmluve sa ustanovenia o prenášaní daní obvykle neuvádzajú.

Odporúčame si prečítať aj: Predaj bytu do 5 rokov a výpočet dane z predaja nehnuteľnosti

Čo robiť v prípade, že jedna zo strán zomrie pred dokončením prevodu?

Ak jedna zo strán zomrie po podpise zmluvy, ale pred vkladom do katastra, kúpna zmluva zostáva platná a záväzná. Práva a povinnosti prechádzajú na právnych nástupcov (dedičov) zosnulého.

V prípade, že zomrel predávajúci, nehnuteľnosť je súčasťou dedičstva. Kupujúci musí informovať dedičského notára o existencii zmluvy. Dedičské konanie zmluvu zohľadní a dediči spravidla dokončia prevod po rozhodnutí o dedičstve. Kataster konanie preruší, kým nie sú známi dediči. Pre kupujúceho to znamená časový sklz, ale je právne chránený a dediči nemôžu svojvoľne odstúpiť.

Ak zomrel kupujúci, jeho práva prechádzajú na jeho dedičov. Tí sa v dedičskom konaní rozhodnú, či chcú v zmluve pokračovať. Ak áno, dohodnú sa s predávajúcim, uhradia zvyšok ceny a predávajúci prevedie nehnuteľnosť na nich. Ak nemajú záujem, môžu sa pokúsiť dohodnúť s predávajúcim na zrušení zmluvy. 

Dedičské konanie musí zohľadniť existenciu kúpnej zmluvy. Notár buď sprostredkuje dohodu dedičov, alebo vydá rozhodnutie, ktoré umožní katastru dokončiť vklad s dedičmi. Kľúčové je informovať právnika a notára a spolupracovať s dedičmi. Hoci to spôsobí odklad, zmluva zostáva právne vymáhateľná.

Zhrnutie

Dôkladná príprava a pochopenie všetkých právnych a administratívnych procesov sú pri kúpe nehnuteľnosti kľúčové pre úspešné a bezpečné dokončenie obchodu. Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité poznať nielen stavbu samotnú, ale aj jej dokumentáciu, a byť si vedomý všetkých špecifických situácií, ktoré môžu nastať.

Pri kúpe bytu v bytovom dome si overte spoluvlastnícke podiely, a ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, starostlivo koordinujte platbu s bankou. Rovnako dôležité je riešiť nedostatky v dokumentácii, a to ešte pred podpisom zmluvy, aby ste predišli problémom s katastrom. 

Ak sa proces skomplikuje, neváhajte vyhľadať odbornú pomoc. Každá situácia má svoje riešenie, či už ide o zamietnutie vkladu katastrom alebo úmrtie jednej zo strán. Starostlivá príprava a spolupráca s advokátom vám ušetria čas, peniaze a najmä ochránia vašu investíciu.

Prečítajte si tiež:

Väčšia rodina, väčšie bývanie: Na čo si dať pozor, keď sa rozrastá vaša rodina a hľadáte nové bývanie?

Večná dilema: Tu je 6 odporúčaní, čo môžete robiť pri ukončení fixácie úrokovej sadzby

Vecné bremeno: Kúpite si byt, ale bývať v ňom nemôžete. Kedy sa to môže stať?