V článku sa dozviete:

• k akým najčastejším sporom dochádza medzi spoluvlastníkmi a ako ich riešiť,

• aké konflikty majú spoluvlastníci s tretíme osobami,

• kedy je čas obrátiť sa na súd.

V predchádzajúcich dieloch nášho seriálu sme si prešli úvodnými fázami dedičského konania – od úplných základov cez detaily spojené s dedením nehnuteľnosti až po daňové povinnosti.

Teraz je čas pozrieť sa aj na tienistú stránku dedenia – spory. Hoci si želáme, aby dedičské konanie prebehlo hladko a v mieri, realita je často iná. Práve pri rozdeľovaní majetku totiž neraz dochádza k nezhodám, ktoré dokážu skomplikovať celý proces.

Ako sa v takýchto konfliktoch orientovať? Kedy zasahuje do dedenia súd a aké typy sporov sú medzi dedičmi najčastejšie? V štvrtej časti nášho sprievodcu sa pozrieme na najčastejšie jablká sváru a kroky, ktoré pomáhajú dedičskú hádku vyriešiť.

Na naše otázky odpovedal partner advokátskej kancelárie Havel & Partners Ondřej Majer, podľa ktorého možno spory medzi pozostalými rozdeliť primárne do dvoch skupín, a to na:

1. spory medzi spoluvlastníkmi

2. spory medzi spoluvlastníkmi a inými osobami

1. Spory medzi spoluvlastníkmi

Podľa advokáta Majera najčastejšie dochádza k nezhodám a konfliktom práve medzi spoluvlastníkmi. Najčastejšie ide o:

Spory týkajúce sa zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva: Ak viacerí dediči nadobudnú majetok spoločne a stanú sa podielovými spoluvlastníkmi, takéto spoluvlastníctvo býva zdrojom konfliktov. Spoluvlastníci majú totiž často odlišné predstavy o tom, ako by sa mal spoločný majetok využívať – niektorí by nehnuteľnosť radi užívali na bývanie, iní by ju chceli prenajať, ďalší by uprednostnili jej predaj.

„Ak sa spoluvlastníci nezhodnú na tom, ako s vecou naložia, môžu podať na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd potom spravidla prikáže vec za primeranú náhradu niektorému zo spoluvlastníkov. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov,” opisuje možné riešenie Majer.

Spory týkajúce sa hospodárenia so spoločnou zdedenou vecou: Keď viacerí dediči zdedia spoločnú nehnuteľnosť, musia sa dohodnúť, ako sa budú o tento majetok starať – napríklad kto bude platiť bežné opravy, údržbu, rekonštrukciu či bežné výdavky. „Práve tu často vznikajú nezhody, pretože každý spoluvlastník má neraz iný názor na to, čo je potrebné opraviť, koľko by sa malo do spoločného majetku investovať a podobne,” hovorí advokát.

Zákon podľa jeho slov nepredpisuje postup, ako sa majú spoluvlastníci na hospodárení so spoločnou vecou dohodnúť, ale platí takzvaný majoritný princíp, čo znamená, že o tom rozhodujú väčšinoví spoluvlastníci. „Ak nie je väčšina hlasov, o hospodárení s vecou môže na návrh rozhodnúť súd,” dodáva právnik.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Spory týkajúce sa podstatnej zmeny veci: Pri správe spoločného majetku sa väčšina bežných úprav a zmien považuje za hospodárenie so spoločnou vecou. Nastávajú však aj situácie, keď je zmena natoľko zásadná, že ovplyvní samotnú podstatu alebo využitie veci, čo podľa Majera možno označiť pojmom „dôležitá zmena veci”.

Zákon túto zmenu však presne nedefinuje, vždy záleží na konkrétnych okolnostiach prípadu. Typickým príkladom dôležitej zmeny spoločnej veci je napríklad rekvalifikácia ornej pôdy na stavebný pozemok. „Ak sa niektorý spoluvlastník domnieva, že v rámci hospodárenia so spoločnou vecou došlo k podstatnej zmene spoločnej veci a s takouto podstatnou zmenou nesúhlasí, má právo obrátiť sa na súd,” konštatuje Majer.

Spory týkajúce sa konania v rozpore s predkupným právom: Zákonné predkupné právo je jedným z najdôležitejších práv, ktoré zákon priznáva spoluvlastníkom nehnuteľností. V kontexte dedičstva sa pritom často stáva, že niektorý zo spoluvlastníkov zdedenej nehnuteľnosti sa rozhodne svoj podiel predať tretej osobe bez toho, aby ostatným spoluvlastníkom ponúkol možnosť využiť predkupné právo.

Spoluvlastníci sa následne prirodzene domáhajú ochrany svojho predkupného práva. „Ak k porušeniu predkupného práva ďalších spoluvlastníkov došlo, súd rozhodne, že prevod spoluvlastníckeho podielu je neplatný a na takýto prevod sa nebude prihliadať,” vysvetľuje advokát kancelárie Havel & Partners.

Infobox: Aké sú práva a povinnosti podielových spoluvlastníkov?

Ak človek zdedí nehnuteľnosť spolu s ďalšími dedičmi, všetci sa stávajú jej podielovými spoluvlastníkmi. Každý z nich nadobúda podiel podľa toho, ako je určené v uznesení o dedičstve. Tento podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k nehnuteľnosti.

Práva podielových spoluvlastníkov:

• každý spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať (napríklad ho predať alebo darovať), avšak ostatní spoluvlastníci majú zákonné predkupné právo,

• spoluvlastníci majú právo užívať nehnuteľnosť podľa veľkosti svojho podielu a dohodnúť sa na spôsobe jej užívania,

• spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní, pričom platí, že ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

Povinnosti podielových spoluvlastníkov:

• spoluvlastníci sú povinní podieľať sa na nákladoch spojených s údržbou a správou nehnuteľnosti podľa veľkosti svojho podielu,

• spoluvlastníci sú povinní rešpektovať vlastnícke právo ostatných spoluvlastníkov k nehnuteľnosti.

2. Spory medzi spoluvlastníkmi a inými osobami

Okrem sporov medzi samotnými dedičmi sa objavujú aj nezhody s tretími osobami, a to:

Spory spoluvlastníkov a susedov týkajúce sa imisií: Susedské spory sú častým dôsledkom spoluvlastníctva nehnuteľností, najmä ak zdedená nehnuteľnosť susedí s inými nehnuteľnosťami.

Typickým problémom sú takzvané imisie, teda rušivé zásahy, ktoré presahujú obvyklú mieru. Patria sem napríklad hluk, prach, zápach a podobne. „Ak spoluvlastník vykonáva činnosti, ktoré nadmerne obťažujú susedov, vzniká spor a súd môže rozhodnúť o obmedzení rušivých zásahov a uložiť spoluvlastníkovi zdržať sa presne vymedzeného rušenia, prípadne aj ďalšie povinnosti,” ozrejmuje Majer.

Spory týkajúce sa náhrady škody medzi susedmi: V spoluvlastníckych vzťahoch sa často vyskytujú situácie, keď susedia spôsobia škodu na spoločnej nehnuteľnosti, napríklad poškodia plot, fasádu, záhradu alebo inak zasiahnu do majetku spoluvlastníkov. V takýchto prípadoch podľa advokáta vzniká spor o náhradu škody, keď sa spoluvlastníci môžu domáhať, aby sused vzniknutú škodu nahradil alebo uviedol vec do pôvodného stavu.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Spory o určenie hraníc pozemkov: Spory o hranice pozemkov patria medzi najčastejšie problémy, ktoré sa vyskytujú pri zdedených nehnuteľnostiach. Často sa stáva, že po dedičskom konaní nie je presne stanovené, kde sa nachádza hranica medzi susednými pozemkami, najmä ak ide o staršie pozemky evidované podľa nepresných či zastaraných podkladov.

Takéto nejasnosti môžu viesť k dlhodobým sporom medzi spoluvlastníkmi a susedmi, pričom každý z nich má inú predstavu o tom, kde hranica skutočne leží. „Riešením je najčastejšie odborné geodetické zameranie hraníc, ktoré môže iniciovať ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov. Ak sa však strany ani po zameraní nevedia dohodnúť, je možné obrátiť sa na súd s návrhom na určenie hranice pozemku. Súd v takom prípade vykoná dokazovanie, často za účasti znalca, a rozhodne, kde hranica pozemku skutočne vedie,” opisuje zaužívaný postup Majer.

Spory o právo prechodu: Pri zdedených nehnuteľnostiach neraz vznikajú spory, keď spoluvlastníci alebo susedia využívajú cudzie pozemky na prechod – či už peši alebo s vozidlom – bez jasného právneho dôvodu. Takéto užívanie môže byť zdrojom konfliktov, najmä ak jeden z vlastníkov nesúhlasí s tým, aby sa cez jeho pozemok pravidelne prechádzalo.

„Spory sa týkajú najmä otázky, či existuje právo prechodu, v akom rozsahu a za akých podmienok. Ak sa strany mimosúdne nedohodnú, je možné obrátiť sa na súd, ktorý preskúma, či je právo prechodu nevyhnutné na riadne užívanie nehnuteľnosti a určí jeho rozsah,” vysvetľuje advokát Ondřej Majer.

DÔLEŽITÉ!

V dedičskom konaní sa rozhoduje, kto, čo a v akom rozsahu po zosnulom zdedí. Už v tejto fáze sa podľa Majera často objavujú nezhody medzi príbuznými, ale aj cudzími osobami, ktoré tvrdia, že sú dedičmi a zároveň popierajú dedičské právo iných.

V takom prípade hovoríme o spore o dedičské právo. „Výsledkom takéhoto dedičského sporu je záväzné určenie okruhu dedičov, ktorí majetok po poručiteľovi zdedia,” ozrejmuje odborník.

Podotýka však, že ak je v dedičskom konaní sporná skutková otázka, notár vyzve dediča, ktorého skutkové tvrdenie sa zdá byť menej pravdepodobné, aby sa obrátil na súd a podal žalobu o určenie tvrdenej skutočnosti. „Dedičské konanie následne pokračuje až po skončení súdneho konania s účastníkmi podľa výsledku sporu,” približuje Majer.

Zhrnutie

Dedičské konanie často sprevádzajú spory, ktoré sa primárne delia na konflikty medzi spoluvlastníkmi (dedičmi) a spory spoluvlastníkov s tretími osobami.

Medzi dedičmi najčastejšie vznikajú nezhody pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, keď sa nevedia dohodnúť na predaji či užívaní majetku, pri hospodárení so spoločnou vecou a v súvislosti s predkupným právom. Tieto spory sa riešia dohodou, prípadne rozhodnutím súdu, ktorý môže nariadiť predaj, prikázať majetok jednému dedičovi, alebo rozhodnúť o neplatnosti prevodu podielu.

Spory s tretími stranami sa týkajú najmä susedských vzťahov, náhrady škody či nejasných hraníc pozemkov.

Okrem sporov o majetok už v rámci samotného dedičského konania môže nastať aj spor o dedičské právo, keď notár vyzve dediča s menej pravdepodobným tvrdením, aby sa obrátil na súd. Konanie je následne pozastavené až do právoplatného určenia okruhu dedičov.

Prečítajte si tiež:

Sprievodca dedičským konaním: Ako je to s platením daní za zdedený dom alebo byt? (3. časť)

Sprievodca dedičským konaním: Čo potrebujete vedieť, ak ste zdedili nehnuteľnosť? (2. časť)

Sprievodca dedičským konaním: Kedy sa začína a ako sa naň pripraviť? (1. časť)