Rekordná výška hypoték

Priemerná suma hypotéky na Slovensku sa v poslednom období vyšplhala na približne 111-tisíc eur. Tento výrazný nárast priamo súvisí s rastúcimi cenami nehnuteľností, ktoré medziročne vzrástli o viac ako 12 %.

Trend je o to pozoruhodnejší, že k nárastu dochádza napriek vyšším úrokovým sadzbám (okolo 3,5-3,6 %) a zhoršenej dostupnosti bývania pre priemerne zarábajúcich Slovákov.

Bankári za júl, august a september podpísali viac ako 14 100 nových zmlúv, čo predstavuje viac ako tretinový nárast oproti rovnakému obdobiu minulého roka a tiež najvyšší počet od jesene 2022, teda pred začiatkom zvyšovania úrokov ohlásených Európskou centrálnou bankou.

Kto si berie hypotéky?

Podľa analýzy NBS sa na trhu s hypotékami stále výraznejšie presadzujú klienti s nadpriemernými príjmami. Títo bonitnejší žiadatelia si môžu dovoliť vyššie úvery a lepšie zvládajú rastúce ceny nehnuteľností.

„Pomerne veľkú časť dopytu po nehnuteľnostiach vytvárajú klienti, ktorí sú už po štyridsiatke a viac menej idú na trh nie s tým, že si kupujem svoju nehnuteľnú na bývanie, ale kupujem to ako investičnú nehnuteľnosť – ako nehnuteľnosť či už pre svoje deti alebo to prenajmem.

A zároveň títo klienti majú vyššie príjmy, čiže z nášho pohľadu možno to je fajn, ale vytláčajú práve tých prvokúpujúcich,“ vysvetlil situáciu na trhu s hypotékami riaditeľ odboru finančnej stability NBS Marek Ličák.

Nižšie a stredné príjmové skupiny síce úplne z trhu nevypadli, ale ich podiel stagnuje alebo klesá. Cena za vlastné bývanie je pre nich čoraz vyššia – nielen v eurách, ale aj v percentách príjmu, ktoré musia mesačne venovať na splácanie.

Kto si môže dovoliť hypotéku? — Envato Elements / Nehnuteľnosti.sk

Spôsoby financovania nového bývania sa menia

NBS identifikovala tri hlavné stratégie, ktorými si kupujúci kompenzujú vyššie ceny nehnuteľností a drahšie úvery:

1. Vyššie vlastné zdroje

Slováci dávajú do kúpy nehnuteľnosti viac vlastných úspor, čím znižujú potrebnú výšku hypotéky a zároveň aj mesačné splátky. Štandardom je 20-percentný vlastný vklad, no mnohí dávajú aj viac.

2. Dvaja spoludlžníci

Stále častejšie sa na hypotékach podpisujú dvaja žiadatelia (partneri, manželia), čím dokážu zvýšiť celkovú bonitu a získať vyššiu sumu úveru pri prijateľnom zaťažení príjmov.

3. Výber bonitnejších klientov

Banky uprednostňujú klientov s vyššími a stabilnými príjmami, čo automaticky posúva priemernú výšku poskytnutých hypoték nahor.

Ceny nehnuteľností: Aktuálne rast pokračuje, ale čaká nás spomalenie

Ceny bytov a domov na Slovensku rástli v roku 2025 medziročne o viac ako 12 %, no od leta sa tento rast začal zmierňovať. Medzikvartálne údaje naznačujú postupné ochladzovanie trhu.

Opäť platí, že rozdiel v cene nehnuteľností v jednotlivých regiónoch Slovenska je priepastný. „Najviac, o takmer osem percent medzikvartálne, zdraželi existujúce nehnuteľnosti v Bratislavskom kraji,“ vysvetľujú vo svojej jesennej správe o stave cien nehnuteľností analytici zo Štatistického úradu.

Aktuálna cena za m² bratislavskej novostavby je na úrovni 4 962 eur, čo predstavuje za posledných 7 rokov nárast o 84 %. Naopak na východe Slovenska môžete vidieť nižšie ceny nehnuteľností, ako aj ich pomalší rast a takisto úbytok obyvateľstva, keďže sa mladí často sťahujú do hlavného mesta.

Dostupnosť bývania sa zhoršuje

NBS v správe potvrdzuje, že dostupnosť bývania pre priemerného Slováka klesá. Hoci úrokové sadzby mierne klesli z maxím, rastúce ceny nehnuteľností a stagnujúce príjmy vytvárajú stále väčšiu priepasť medzi tým, čo si ľudia môžu dovoliť a realitou trhu.

Prečo je bývanie čoraz menej dostupné?

Ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie než mzdy
Úrokové sadzby sú vyššie než pred rokom 2022
Investori skupujú byty ako investíciu, čím vytláčajú prvokupujúcich
Nízke zdanenie investičných nehnuteľností podporuje špekulatívny dopyt

Výhľad: Čo čaká trh v najbližších mesiacoch?

NBS je vo svojich prognózach opatrná. Od augusta až septembra 2025 zaznamenáva prvé signály spomaľovania: klesá počet nových hypotekárnych žiadostí, znižuje sa priemerná výška žiadaných úverov, spomaľuje sa ekonomický rast a zároveň sa zhoršuje situácia na trhu práce.

Ak tieto trendy budú pokračovať, môžeme v horizonte niekoľkých mesiacov očakávať:

Postupné spomalenie rastu cien nehnuteľností
Mierny pokles priemernej výšky hypoték
Stabilizáciu alebo pokles počtu poskytnutých úverov

Oplatí sa teraz kúpiť nehnuteľnosť? — Zdroj: Envato Elements / Nehnuteľnosti.sk

Kúpiť nehnuteľnosť teraz alebo čakať?

Odklad kúpy domu či bytu nemusí byť výhodný. Hoci sa trh mierne spomaľuje, experti sa zhodujú, že výrazný pokles cien nehnuteľností ani úrokových sadzieb v horizonte najbližších mesiacov nie je reálny.

Prečo je dôležité plánovať kúpu nehnuteľnosti dopredu?

Väčšina kupujúcich začína riešiť financovania až po výbere nehnuteľnosti. Pri takomto postupe hrozí, že strávite veľa času výberom nehnuteľnosti a následne pri návšteve banky zistíte, že si ju nemôžete dovoliť. V horších prípadoch sa dokonca stalo, že niektorí kupujúci zaplatili predávajúcemu nevratnú zopár tisícovú zálohu, o ktorú následne prišli.

Ak rozmýšľate nad kúpou nehnuteľnosti či už teraz alebo do budúcna, vašim prvým krokom by mal byť výpočet vášho maximálneho úverového limitu v hypotekárnej kalkulačke.

Zdroj: Národná banka Slovenska, TASR, Štatistický úrad