Realitný potenciál severu: Ktoré mestá Žilinského kraja čaká skok po dobudovaní diaľnic a infraštruktúry?

Prečo je Žilinský kraj jedinečný?

Odborníci sa zhodujú, že kraj je výnimočný vďaka svojej rozmanitosti a rovnováhe. Región je ideálny pre tých, ktorí hľadajú „kombináciu mestského života s blízkosťou prírody a širokými možnosťami trávenia voľného času,“ vysvetľuje realitný investor Roman Kružliak.

Žilinský kraj má silné zastúpenie priemyslu, IT sektora a dopravy, čo vytvára dostatok pracovných príležitostí. Peter Gordík z Realitných služieb RED vyzdvihuje okrem krásnej prírody aj „dobré dopravné spojenie so zvyškom Slovenska a vyhovujúci mix zamestnávateľov v regióne“. Zároveň dodáva, že ľudia si tu často hľadajú bývanie, kde pracujú alebo kde majú nejaké sociálne väzby. 

Potvrdzuje to aj Michal Lončík, senior maklér TARGETreal, podľa ktorého silný rozvoj firiem láka ľúdí z ďalších regiónov. Žilinský kraj preto realitní experti považujú za región, ktorý ponúka dobrý pomer ceny a kvality pre život.

Región ponúka hory, doliny a jazerá, ktoré sú ideálne na turistiku, cykloturistiku či zimné športy. Odborníci tiež zdôrazňujú, že väčšie mestá v kraji spĺňajú podmienky pre občiansku vybavenosť. K tomu sa pridáva množstvo zelene, parkov, športovísk a detských ihrísk, čo dopĺňa blízkosť hôr a vodných plôch.

Horúce adresy a lokality s budúcim potenciálom v Žilinskom kraji

Záujem o bývanie sa prirodzene sústreďuje na krajské mesto Žilina. Najžiadanejšie sú väčšie mestá alebo mestá v blízkosti Žiliny, hlavne kvôli dobrej dostupnosti služieb a zamestnania.

Z pohľadu mestského komfortu a občianskej vybavenosti sú najobľúbenejšie sídlisko Vlčince, Bulvár a Hliny. Samotné mesto je atraktívne, pretože je veľmi kompaktné, a preto má veľmi dobrú dostupnosť medzi jeho jednotlivými časťami.

Pre rodiny s deťmi sa v rámci mesta stavia do popredia aj sídlisko Solinky. Pokiaľ ide o okolité obce a stavebné pozemky, najžiadanejšie sú Rosina, Trnové (časť mesta), Budatín (časť mesta) a Teplička nad Váhom. Na kúpu rekreačných nehnuteľností je podľa Petra Gordíka atraktívny najmä Liptov. Zaujímavosťou je aj Dolný Kubín, kde sú ceny bytov podobné ako v Žiline. Dôvodom je nedostatkom bytov na predaj.

Budúci rast hodnôt nehnuteľností je úzko spojený s dokončením diaľnice D1 a tunela Višňové – Dubná Skala. Michal Lončík považuje spustenie tohto tunela za „jednu z najvačších udalostí v regióne za minimálne poslednú dekádu.“ To má zlepšiť dopravnú situáciu a otvoriť nové možnosti. Potenciál na rast hodnôt tak vidí najmä v lokalitách „smer Strečno“ a v Martine. 

Rast hodnôt v Martine má podporiť aj výstavba novej nemocnice, ktorá prinesie množstvo medicínskych pracovných miest. Peter Gordík s tým súhlasí a predpovedá rast v Bytči, Kysuckom Novom Meste a Považskej Bystrici, ktoré budú vďaka dobudovanej diaľnici dobre dostupné zo Žiliny.

Tieto mestá sú atraktívne aj pretože majú dobre vybudovanú občiansku vybavenosť. Navyše ponúkajú nižšie ceny bývania, čo ich robí zaujímavými pre ľudí pracujúcich v Žiline. Roman Kružliak dodáva, že obrovský potenciál sa skrýva v tom, ak sa Žilina vysporiada s problematikou územného plánu a vytvorí nové územia pre výstavbu.

Pre koho a aká nehnuteľnosť v Žilinskom kraji?

Trh s nehnuteľnosťami ponúka širokú škálu bývania – od moderných bytov v meste až po pokojné rodinné domy v obciach. Najviac sa vyhľadávajú momentálne byty v mestách a nové alebo rekonštruované rodinné domy v dobrej dostupnosti do miest.

Byty sú štandardne najpopulárnejšie medzi bezdetnými mladými ľuďmi do 30 rokov, pričom pre istú skupinu obyvateľstva často predstavujú aj konečné riešenie bývania. Byty kupujú aj drobní investori za účelom prenájmu. Títo investori sa sústredia najmä na lokality so zvýšeným dopytom po prenájme, kam patrí Žilina, Bytča, Kysucké Nové Mesto, Martin a Považská Bystrica.

Rodinné domy, nové alebo rekonštruované, vyhľadávajú mladé rodiny po tridsiatke, ktoré hľadajú novovybudované zástavby v dobrej dostupnosti do miest. Táto bonitnejšia skupina ľudí postupne inklinuje ku kúpe alebo vytvoreniu rodinného domu, čo je prerod z páru do rodiny. 

Sú však podstatne užšou skupinou ako kupujúci bytov, hlavne z ekonomických dôvodov. Navyše, aj tí, ktorí ekonomickú časť zvládnu, musia sa popasovať s nedostatkom vhodných stavebných pozemkov. Záujem je aj o pozemky na výstavbu, no vhodných stavebných pozemkov s dobrými rozmermi a dostupnosťou inžinierskych sietí je stále ako šafranu.

Pre rodiny s deťmi sú najideálnejšie lokality, ktoré spĺňajú podmienky dobrej občianskej vybavenosti, ako sú školy, škôlky, zdravotnícke zariadenia a rôzne možnosti voľnočasových aktivít. Z tohto dôvodu hovoríme najmä o Žiline a ďalších väčších mestách. Vhodné sú aj obce s dobrou dopravnou dostupnosťou do týchto miest, aj keď tam treba počítať s náročnejšou logistikou detí.

Rady pri predaji

Aktuálna ekonomická situácia (inflácia, úrokové sadzby) obchodovanie s nehnuteľnosťami trochu pribrzdila. Našťastie, úrokové sadzby už pomaly klesajú a inflácia sa drží na stabilnej úrovni. Väčší vplyv má však geopolitická a celospoločenská situácia, pre ktorú veľa ľudí vyčkáva a odkladá rozhodnutia.

Odborníci sa zhodujú, že kľúčom k úspechu je správne nastavenie ceny a príprava nehnuteľnosti. Peter Gordík v tejto súvislosti radí, aby si ľudia „urobili poriadny prieskum trhu a správne nastavili cenu a následne celú stratégiu predaja“. Cena by nemala byť príliš vysoká, aby trh ponuku neodsúdil, ani príliš nízka, aby predávajúci neprišiel o rozdiel.

Treba vynaložiť úsilie na prípravu nehnuteľnosti na predaj, aby pôsobila upratane a neutrálne, prípadne s malými úpravami, ktoré zlepšia prvý dojem. Michal Lončík k tomu dodáva, že jednoducho v detailoch je sila a tie pozitívne prispievajú k dosiahnutiu čo najvyššej predajnej ceny. 

Realitní experti neodporúčajú robiť dodatočné rekonštrukcie starších nehnuteľností pre účely predaja. So správnym nastavením ceny a stratégie vie určite pomôcť skúsená realitná kancelária, ktorá sleduje trh. Dôležité je tiež pripraviť sa na to, že o niektoré nehnuteľnosti, ako sú staré domy na zbúranie či chaty v ťažko dostupných lokalitách, nemusí byť veľký záujem.

Najväčšie výzvy na realitnom trhu

Realitný trh má aj svoje špecifické výzvy. Odborníci tvrdia, že najväčšie problémy nie sú špecifické len pre Žilinský kraj, ale pre celé Slovensko.

• Čierne stavby: Jednou z najväčších výziev je to, že veľké množstvo stavieb, najmä v obciach, nie je evidovaných v katastri nehnuteľností. Ide o prístavby, garáže, či hospodárske budovy. Peter Gordík upozorňuje, že legalizácia týchto nelegálnych stavieb „nie je vždy jednoduchá“. A môže trvať mesiace.

• Zložité prevody: Dnešné listy vlastníctva sú zaťažené záložným právom bánk, vecnými bremenami a obmedzeniami. Roman Kružliak zdôrazňuje, že „situácia na realitnom trhu je dnes taká, že už sa pomaly ani nedejú prevody, ktoré by nemali nejaké komplikácie.“ Realizácia prevodu si preto vyžaduje presný postup a pravidlá.

• Financovanie a nacenenie: Stále pretrvávajú problémy s financovaním, keďže kupujúci musí zabezpečiť vlastný vklad vo výške 20 % z kúpnej ceny. Michal Lončík tiež spomína nízku informovanosť kupujúcich, ale aj predávajúcich o systémoch a metodike financovania hypotekárnym úverom

Oblasti pre zlepšenie

Žilinský kraj má potenciál rásť, no je potrebné zapracovať na niekoľkých nedostatkoch, ktoré sťažujú bývanie. Tieto nedostatky sú najmä v oblasti dopravnej infraštruktúry. Dopravná dostupnosť nie je ideálna, a vo väčších mestách je to aj problém s parkovaním a dopravou ako takou. 

Michal Lončík verí, že spustením tunela ubudne problém so smerom na Martin. Okrem dopravy by sa mala zlepšiť infraštruktúra obcí, kde mnohé zase nemajú vybudovanú technickú infraštruktúru, ako sú kanalizácia, chodníky alebo verejný vodovod. A napokon, priestor vidia odborníci v rýchlosti zmien a flexibilite územných plánov. To je kľúčové pre budovanie infraštruktúry a tvorbu nových území pre výstavbu.

• 
  Dom bez starostí: Rodinná rezidencia na Kolibe, ktorá vám vráti slobodu
• 
  Predaj bytu bez realitky: Kompletný návod ako na to
• 
  Realitné prípady: Eva investovala desaťtisíce do partnerovho bytu. Po rozchode sa musela peňazí domáhať na súde