VideoNechodil s kamarátmi von, aby ušetril peniaze na byty: Roman Kružliak prezrádza pravdu o začiatkoch investovania
Cesta k vybudovaniu realitného portfólia často začína dávno predtým, než podpíšete prvú kúpnu zmluvu. Podľa investora Romana Kružliaka nie je vstup do sveta realít o hľadaní skratiek, ale o schopnosti žiť pod svoje pomery a strategicky pracovať s bankovým financovaním.
Zuzana Majerčíková
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Roman Kružliak
Nehnuteľnosti.sk
Mnoho začínajúcich investorov hľadá „tajný recept“ na úspech. Realita je však prozaickejšia a vyžaduje si predovšetkým trpezlivosť a finančnú disciplínu. Roman Kružliak, ktorý sa na realitnom trhu pohybuje dlhodobo, upozorňuje, že začiatky môžu byť náročné a vyžadujú si obety.
Základné pravidlo šetrenia: Žite pod svoje pomery
Kapitál je pre investora nevyhnutným palivom. Ak nemáte vlastné zdroje, dvere k investovaniu ostávajú zatvorené. Kružliak zdôrazňuje, že vytvorenie prvotného kapitálu je čisto o nastavení životného štýlu.
„Nemám iný návod, len žiť pod svoje pomery. Keď chceme vytvoriť tú prvú časť kapitálu, šetrenie zdrojov sa robí iba týmto spôsobom,“ vysvetľuje investor.
Kružliak ilustruje potrebu disciplíny na osobnej skúsenosti zo svojich začiatkov. Nastavil si prísne pravidlá – ak si nemohol dovoliť zaplatiť účet za celú spoločnosť priateľov, radšej nikam nešiel. Nešlo o lakomosť, ale o dočasné obmedzenie spotreby v prospech vyššieho cieľa.
„V danej chvíli som reálne trpel. Nie tým, že som nemohol ísť na kofolu, ale tým, že mi chýbala socializácia,“ priznáva Kružliak, no jedným dychom dodáva dôležitý záver pre každého, kto váha či sa uskromniť: „Tak ako to na začiatku bolelo, tak dnes to stojí za to.“
Dvojitý význam príjmu
Mnoho ľudí vníma vysoký príjem len ako prostriedok na vyššiu spotrebu. Investor sa však na príjem pozerá optikou banky. Podľa Kružliaka sa oplatí maximalizovať príjmy v zamestnaní či podnikaní z dvoch strategických dôvodov:
1. Akumulácia vlastných zdrojov: Vyšší príjem umožňuje rýchlejšie našetriť povinné percento z kúpnej ceny.
2. Bonita pre úver: „Banka ma financuje na základe môjho príjmu,“ pripomína Kružliak. Bez dostatočnej bonity investor nedosiahne na pákový efekt, ktorý je v realitách kľúčový.
Prieskum trhu a vyjednávanie s bankou pred kúpou nehnuteľnosti
Samotná kúpa nehnuteľnosti by nemala byť impulzívnym rozhodnutím. Vyžaduje si chladnú hlavu a dôkladnú analýzu. Prvým krokom je výber lokality a nehnuteľnosti s najlepším potenciálnym výnosom. Druhým, nemenej dôležitým krokom, je optimalizácia financovania.
Kružliak radí nebrať prvú ponuku, ktorú dostanete.
„V banke sa možno oplatí bojovať tiež. Bojovať aspoň na tej úrovni, že si spravíme prieskum trhu, kde vieme získať čo najlepšie podmienky,“ radí investor.
Cieľom je získať čo najnižšiu úrokovú sadzbu a minimalizovať poplatky spojené s úverom. Zároveň však investor upozorňuje na pragmatickú stránku veci – vždy počítajte s rezervou na rekonštrukciu pre prípad, že sa pri odhadoch pomýlite.
Pohľad investora: Zafixujte si cenu nehnuteľnosti
Keď máte pripravené financie aj vybratú nehnuteľnosť, prichádza fáza realizácie. Tu už nie je priestor na emócie, dôležité sú čísla.
„Snažme sa vybrať nehnuteľnosť s čo najlepším výnosovým percentom a následne ju kúpiť. Kúpiť, kúpiť, kúpiť. Chceme a potrebujeme urobiť akciu,“ motivuje Kružliak.
Prečo je dôležité konať? Pretože kúpou fixujete cenu v čase. Kružliak zhrňuje podstatu realitného investovania do jednoduchej, no funkčnej ekonomickej logiky:
„Z dlhodobého hľadiska cena bude kontinuálne rásť, záväzok voči banke bude kontinuálne klesať, bude nám ho splácať nájomca – náš biznis funguje.“
Investovanie do nehnuteľností teda nie je mágia. Je to kombinácia počiatočnej disciplíny, správneho využitia bankových zdrojov a času, ktorý pracuje vo váš prospech.
