Kúpa nehnuteľnosti je jedným z najdôležitejších finančných rozhodnutí v živote, no celý proces môže skomplikovať zlá kúpna zmluva. Hoci sa to na prvý pohľad nezdá, stačí jedna drobná chyba a môžete prísť nielen o peniaze, ale dokonca aj o celú nehnuteľnosť.

V spolupráci s advokátom Milanom Ficekom z advokátskej kancelárie Ficek & Partners sme pre vás pripravili zoznam 10 najčastejších chýb, na ktoré by ste si mali dať pozor pri podpise kúpnej zmluvy.

1. Podcenenie prípravy a použitie vzorov z internetu

Jednou z najväčších chýb je použitie univerzálnych vzorov kúpnych zmlúv, ktoré nájdete na internete. Tieto šablóny totiž často neobsahujú všetky potrebné náležitosti pre konkrétnu nehnuteľnosť a ich nesprávne formulácie môžu viesť k tomu, že kataster konanie preruší alebo zamietne. Je dôležité, aby bola zmluva presne šitá na mieru vášmu prípadu.

2. Nedostatočné preverenie právneho stavu

Pred podpisom zmluvy je kľúčové preveriť právny stav nehnuteľnosti. Neoverenie tiarch, ako sú hypotéky či vecné bremená, môže znamenať, že kupujete nehnuteľnosť s nesplatenými dlhmi.

Rovnako dôležité je preveriť, či nehnuteľnosť nespadá do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. V takomto prípade je totiž potrebný aj súhlas druhého manžela, inak by mohla byť zmluva neplatná.

3. Neúplná špecifikácia predmetu kúpy

Kúpna zmluva musí obsahovať jasnú špecifikáciu predmetu kúpy podľa katastrálnych údajov (parcelné čísla, výmera, číslo listu vlastníctva). Ak tieto údaje chýbajú, kataster vklad zamietne.

Nezabudnite do zmluvy uviesť aj prípadné príslušenstvo, ktoré predávate spolu s nehnuteľnosťou (pivnica, parkovacie miesto a podobne).

Ak predávate nehnuteľnosť vrátane zariadenia, teda hnuteľných vecí, jasne ich špecifikujte v zmluve. Neurčité formulácie ako „vrátane zariadenia” sú neplatné a kupujúci by na ne nemal nárok.

4. Nedodržanie písomnej formy a overenia podpisov

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí mať vždy písomnú formu. Na účely vkladu do katastra je navyše nevyhnutné, aby bol podpis predávajúceho úradne overený notárom alebo na matrike. Hoci podpis kupujúceho nemusí byť overený, v praxi sa pre zvýšenie právnej istoty neraz overuje aj ten.

5. Chyby v platobných podmienkach

Vyplatenie celej kúpnej ceny vopred a bez akejkoľvek záruky je rizikové. Rovnako nebezpečné je odovzdať nehnuteľnosť alebo podať návrh na vklad do katastra bez toho, aby bola kúpna cena uhradená v plnej výške a bez poistky.

Ideálne je využiť notársku úschovu alebo bankovú vinkuláciu, ktoré zabezpečia, že peniaze budú uvoľnené až po splnení všetkých podmienok.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

6. Chýbajúca dohoda o kúpnej cene

Bez jasne dohodnutej kúpnej ceny, alebo aspoň spôsobu jej určenia, nemôže zmluva platne vzniknúť. Je to jedna z podstatných náležitostí zmluvy a musí byť uvedená tak, aby nevznikli žiadne pochybnosti.

7. Neuvedenie práv a povinností zmluvných strán

Kúpna zmluva by mala jasne definovať práva a povinnosti oboch strán, najmä záväzok predávajúceho odovzdať nehnuteľnosť a záväzok kupujúceho ju prevziať a zaplatiť. Dôležité je tiež dohodnúť presný termín odovzdania nehnuteľnosti.

8. Neriešenie možného odstúpenia od zmluvy

Pri uzavretí zmluvy je dobré myslieť aj na možné problémy. Ak zmluva neobsahuje podmienky pre prípad odstúpenia od zmluvy alebo zmluvné pokuty, pri porušení zmluvy sa vystavujete riziku zdĺhavého a neistého riešenia sporu.

9. Nedostatočný počet rovnopisov zmluvy

Na podanie návrhu na vklad do katastra sú potrebné najmenej dva originály kúpnej zmluvy. Okrem toho by mala mať každá zo strán svoj vlastný originál. Preto sa odporúča vyhotoviť aspoň štyri rovnopisy.

10. Nepozorné čítanie zmluvy

Dôkladné prečítanie celej zmluvy pred podpisom je základ. Nepodceňujte tento krok a nespoliehajte sa na to, že zmluvu pre vás pripravil odborník. Aj v profesionálne vyhotovenom dokumente sa môžu vyskytnúť chyby alebo podmienky, ktoré pre vás nie sú výhodné.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Zhrnutie

Prevod nehnuteľnosti je komplexný proces. Ak si na prípravu kúpnej zmluvy vyhradíte dostatok času a oslovíte odborníka, ktorý sa v tejto oblasti pohybuje, predídete väčšine problémov. Správne pripravená zmluva vám ušetrí nielen čas a peniaze, ale aj veľa starostí.

Čo rozhoduje pri výbere garážovej brány v roku 2026?
Chcete kúpiť dom alebo byt? Kompletný zoznam vecí, na ktoré by ste sa mali zamerať počas obhliadky
Banská Bystrica prepisuje plány: Kde v meste vyrastie 80 nových nájomných bytov?
Veľký prehľad opráv v Liptovskom Mikuláši: Kde pribudnú nové chodníky a parkoviská v roku 2026?